本來下週三（5月31日），上海將迎來本月唯一一塊、上海今年第二塊純宅地的出讓，而且就在嘉定江橋板塊，龍湖天璞的邊上！
此前在地塊剛剛推出時，本公號做過解讀。
從出讓地塊的基本情況和規劃指標要求來看，這裡不會是豪宅項目：
- 地上建築面積：69919.92㎡
- 起拍價：21.3256億元
- 摺合地上建築面積樓板價：30500元/㎡
- 拍賣日期：2018-05-31 13:30
- 限高：18~60米
- 自持：15%住宅
- 保障房：5%住宅
- 地塊內中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80.0 %,計55935.94 平方米以上（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於90平方米、小高層住宅建築面積不大於95平方米、高層住宅建築面積不大於100平方米）。
地塊位置：
地塊緊鄰地鐵14號線站點（建設中），未來可直達真如、靜安寺、淮海路、陸家嘴：
雖然料到了不是豪宅項目，但是！
萬萬沒想到！
昨天晚上，上海規土局官網公示了此地塊的出讓通知，通知顯示：“經審核，嘉定區江橋鎮北社區K2-01地塊(地塊公告號：201804001)有效申請人數為一人，根據本地塊出讓方式選用原則和出讓須知第九條的規定，現確定本地塊採用掛牌方式出讓。”
有效申請人數1人？意味著這塊地將以底價成交！
via上海規土局
本以為會是一場精彩的廝殺，結果卻是一個人的“獨角戲”。
依稀還記得2015年龍湖以27000樓板價奪得江橋地塊，成為地王，引來無數媒體驚呼：麵粉貴過麵包！此後不僅上海，全國一線城市房價全面上漲，洶湧之勢，幾乎失控！
因此這次昔日地王鄰居的掛拍，讓業界充滿了期待。有些人覺得是一塊“香餑餑”，競爭會非常激烈。也有人預測過在高壓背景下，不再會有星火燎原之勢。
如今看來，後者猜中了結局。
K2-01地塊旁的龍湖天璞地塊是2015年江橋的地王，樓板價27084元/平，目前暫未拿到預售證。房企對於龍湖天璞的開盤價格會是多少無法把握。K2-01地塊的起拍價格就已經突破了3萬，考慮到未來的保本售價、周邊新房價格等因素，也許房企觀望情緒都比較重，不敢輕易出手。但從該地塊的地理優勢來看，利潤空間還是很大，諸多房企束手不前，也許還有不滿足有效申請資格的原因。
要知道，地塊緊鄰在建的地鐵14號線，該軌交未來可直達靜安寺、淮海路、陸家嘴，未來出行便捷。作為江橋板塊暌違3年後推出的純宅地，距離江橋核心萬達廣場直線距離約3.1公里，自駕較方便，約10分鐘左右。
地塊實拍圖（via網絡）
江橋板塊，一直作為靜安、閘北、虹口等區域動遷戶的大規模安置基地，地塊周邊最優越的資源就是軌交和教育資源。周邊2.5km範圍內有4所重點學校。地塊緊鄰軌交14號線（在建中）金園五路站，走路約800米，地塊與龍湖天璞緊鄰，資源基本共享。
往南約2.5公里可到達13號線金運路站，規劃中的軌道嘉閔線也會在此通過。
土拍的起拍價一定程度上代表了政府的基建預期和發展預期。起拍價是未來新盤上市的預期價格，未來的市場會調整或修復，但預期價格與現在新房售價之間的價差至少可以作為決策的參考。
近兩年江橋板塊新房較少，從鏈家的二手房掛牌數據來看，目前K2-01地塊周邊二手房掛牌均價普遍在4w+，要低於龍湖天璞的傳言價格和該地塊未來的保本售價。
via鏈家（點擊查看清晰大圖）
作為江橋板塊稀缺的宅地，地塊南面為大虹橋商務區，江橋有部分“領土”也在大虹橋範圍內。所以，該地塊的推出，也算是對大虹橋居住資源的一個有力補充！
而如今，新地塊掛牌價僅僅3萬出頭，究竟是誰能摘得標的，成為昔日地王鄰居？
這次成交，對上海樓市而言，又會是怎樣的風向標？
綜合：上海土地市場，小胖看房
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