你不知道的房产内幕!跟投和众筹 学会了你也可以赚钱

房价飞涨,利率上浮,限购限售,炒房的风险越来越高,赚钱越来越难,除了炒房楼市还有没有其他赚钱途径呢,今天老司机就来聊一个不太热门的赚钱方式--房产项目跟投。

你不知道的房产内幕!跟投和众筹 学会了你也可以赚钱

1、▏什么是跟投

开发商开发项目,前期需要不小的投入,大头就是土地款,除此之外还有勘探设计费、前期工程费、营销推广费等等。为了减轻融资压力,也为了激励员工,有些房产公司会把某个开发项目的5-15%的股份划出来,让员工进行投资入股。项目开售回本之后返还投资款,项目销售达到某个比例如90%时结算投资收益,这种员工入股项目最后分享收益的模式就是跟投。

国内大开发商如万科、碧桂园、恒大、绿地等都引入了跟投,据称前100强中超过一半的公司都采用了跟投,可以说跟投已经成为大开发商的标配。

2、▏回报率惊人

相对其他行业,房地产开发的利润率仍然是高的,特别是近几年房价猛涨,一些地价较低的项目利润非常可观,跟投的投资回报也是高得吓人。据称一些杠杆跟投的年化回报率超过100%,相对稳健的跟投回报率也达到40%以上,大公司项目滚动开发,跟投也跟着滚动,算下来回报率往往都在60%以上。

曾经有媒体报道有房产公司的区域老总,押上全部身家跟投,一年赚了一个亿,比很多做老板的赚得多多了。

3、▏如何跟投

跟投往往都是开发公司内部行为,仅仅面向内部员工,外人想要投资必须通过员工的名义间接投资。所以如果你有做开发的朋友,他们公司又有项目在做跟投,不妨多了解一下,说不定就是一次很好的赚钱机会。

今年是房企偿债高峰年,金融监管又特别紧,预计今年下半年开发商的资金会更吃紧,更多的项目会采用跟投模式,或许有专门的跟投基金发行。

4、▏风险提示

你不知道的房产内幕!跟投和众筹 学会了你也可以赚钱

投资有风险,跟投也不例外,相对其他投资,房地产项目的跟投风险整体来看是不大的。首先一点是房价有政府背书,从政策面来看政府是不希望看到房价下跌的。其次,开发商出于内部激励的需要,也会设置比较优厚的回报方案,比如项目回本即返还本金,优先分红等等。

如果对投资的项目有一定的了解和把握,对开发商的实力背景有信心,跟投是一个不错的选择,在老司机看来,现阶段跟投比炒房的风险小得多。

5,房产众筹

房地产搭上“众筹”快车道,开发商要向你借钱盖房子了。

6月8日,万达联手快钱推出“稳赚1号”的互联网金融产品,只需1000元,你便可以享受万达广场净物业收入及资产升值双重收益。5月29日,平安好房与碧桂园联合发布了国内首个 “开发”众筹项目——“碧桂园-平安众筹建房”。项目将以“一平方米”作为众筹单位,你只需以极小的投资便可坐拥房产升值及投资收益。

不过中筹网金董事长唐人指出:“众筹建房有一个很关键的因素,就是投资人的资金投进去之后,两三年是没有收益的。”该如何解决这个问题,他提到股权众筹或许会是一个突破口。

值得注意的是,在国内,目前股权众筹并没有合法化,相关的法律条文和试点方案正在加紧制定和修改。这也是为什么众多众筹产品被包装成了金融产品,因为做成金融产品就避开了股权众筹的监管。

“众筹有风险,投资需谨慎。”这是庄诺强调的最多的一句话。他所说的风险,是众筹基于互联网金融理财产品属性的涨跌逻辑,没有理财产品是稳赚不赔的。另外的隐性风险是,如果房价下降,资产无疑将缩水。股权众筹的风险

众筹,很多解释,官方没有完整的定义。

为什么说股权众筹涉嫌违法,因为股权众筹不能突破200人、合格投资者投资100万以上。但互联网是碎片化、屌丝化的,众筹人多,三人成众,很多时候是超越了200人。

股权众筹合规化正在加速推进——继2015年年初首批8家股权众筹平台申请成为中国证券业协会会员后,6月5日,证监会新闻发言人张晓军透露,在深入调研的基础上,目前已初步形成了股权众筹试点方案,正在履行必要的程序。

“我们现在不是纯粹的股权众筹,有两个阶段,当房子还没有预售许可证的时候,我们前期把众筹包装成或者策划成一个金融产品,你来参加众筹是投资一个金融产品,到房子建起来有预售许可证,又分两条路走,一个是往产权方向,就是买下房子;一个是不买房子,把认筹的房子卖给别人,收取投资收益。”庄诺这样解释他的众筹建房理念。

唐人也想往众筹建房这个阶段努力。中筹网金开展过四期众筹项目,都是在做预售许可证之后的项目,即众筹买房。“我们也想做预售许可证之前的众筹项目,也就是定制开发这个阶段,接下去后面几期,可能会往房地产开发上游这个阶段走。”我的资金安全吗?

互联网金融具有零距离、低成本、无中介三大优点,因此,如果产品和服务做得好、管理得当,将会成为很好的发展战略。

不过,高风险性是股权众筹不容回避的问题,融资成功并不意味着项目的成功。从2013年年末开始,众筹平台跑路的新闻就频频见诸报端,这一问题愈演愈烈,到2014年12月,一个月之内有93家平台出现问题,数量超过之前数月的总和。可见,随着股权众筹模式大张旗鼓地推进,风险和隐患也在迅速集聚和暴露。

“最厉害的是上午10点多上线,下午拿两亿多就走的。一业内人士透露。

“投资有风险,众筹需谨慎。”庄诺指出平安好房是众筹平台,让开发商自己去发起众筹,客户可能会有点担心开发商会不会把房子拿去抵押,通过平安好房第三方平台来做,大家可能会相信一点。“投资的风险我们不担保,因为我们不能担保,盈亏大家都看得见。但是我们对资金的安全提供保障,比如你投资100万,这100万不会被开发商骗走。”

如何将投资风险降到最低?首先是选择好的开发商,其次选择一线城市的房产项目,一线城市房价抗跌性强。庄诺坦言很多三线、四线中小开发商找平安好房来众筹,但他们没有答应的原因,因为怕对开发商的资质不够了解。平安好房选择中国前20强房企、选择众筹联盟旗下的项目。

唐人指出众筹靠的是诚信,一旦诚信被打破便难以为继。“我们在选择项目的时候,看重的一是区域、二是地标性项目、三是开发商品牌。我们选择的交易对手选择的都是国企央企等,用产品来实现交易保证。另外,我们的合作方,包括腾讯、财付通等战略合作方,会树立良好的公信力。”众筹颠覆房地产

在白银时代,地产商面临两大难题:一是找钱,二是找客户。房产众筹不仅为地产商解决了这两个难题,按照冯仑的说法,由于节省了10%的融资成本以及3%~5%的营销费用,再加上其他一些费用的节省,房子最终的实际优惠幅度能达到20%~30%。

“众筹能让房价下降,但是我们要透过现象去看本质。”庄诺指出,传统的开发模式,拿地、建房、蓄客、销售。这个模式的难点在于销售和融资。而众筹突破了传统房地产的开发运营模式,让开发商轻资产运作,通过互联网,一开始就能够把钱和客户聚集到。而对于购房者来说,可以全程参与建房的过程、参与监督、选择户型包括提出自己的建议。众筹可以说改变了房地产开发的生态。

“股权众筹如果放开的话,对开发商来讲,是轻资产运作的契机。”庄诺说,未来众筹兴起,开发商只要把品牌建起来,少量运营的就可以了,不用储备土地,众筹能颠覆模式生态就是这样,降价只是一种现象。

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