前段时间，富士康员工一封《致富士康员工的公开信》，将万科推上了舆论的风口浪尖。公开信大意是指责万科进军城中村会推高房租，他们要被逼走了等等。
对于城中村的租客，大家关心的是房租到底会不会涨，但对于吃瓜的地产人，第一反应可能是：万科进村当二房东？可城中村的客户承租能力低，这能赚钱吗？
明源君上周走访发现，除了万科、碧桂园、金地、华润、深业等标杆房企都纷纷进村了。富士康员工提及的清湖村，整个就像分蛋糕一样被切了3块，东村给了万科，东路给了金地，西村给了另外一家开发商。
万万没想到，城中村农民房争夺战已经打响了！更有业内人士爆料，曾亲眼见证万科、碧桂园、华润、金地四家房企，为了争深圳龙华民治某村农民房，激烈“开战”。
01
抢房源、抢客户
碧桂园、万科、金地进村的4个理由
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一般而言，房企的投资行为通常可以分为战略投资、技术性投资、财务投资，明源君认为房企布局城中村主要是战略性投资，看中的是中长期回报。城中村这块市场拿下了，对于房企至少有4个好处。
一、低成本、快捷获取房源的好方式
长租公寓火了好几年了，竞争越来越激烈，房企在一线城市拿房越来越难，成本也越来越高，而拿下城中村的农民房可以说是高效且低成本的方式。
首先，城中村的存量物业规模非常大。根据深圳市住建局摸底调查结果显示，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，城中村“农民房”或私人自建房超过35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。这么大规模的存量物业，对于需要发展长租公寓的房企没理由不去抢。
其次，城中村地段很好，但价格相对较低。城中村一般都位于核心地段，交通便利，周边配套完善。但出租价格却比同片区的商品房要低很多。比如碧桂园进驻的城中村白石龙村，价格就比周边商品房便宜了将近一半。白石龙二区一房一厅的租金价格为1700-1800元/月，而同片区的商品房潜龙鑫茂花园39平的一房一厅月租则在3200元以上。
从目前开发商租赁农民房的价格来看，还是相当划算的。
第三，城中村的农民房产权集中，谈判效率更高。城中村里的房源一拿就是一整栋，深圳新围仔村一共有226栋房屋，万科首期就一下签了20多栋，至少可以改造出1千多套租赁公寓产品。
如果和村委合作，甚至一下可以拿下几十栋。比如深业集团在水围村的改造，由于直接与村股份公司合作，效率非常高，一下拿了29栋统建楼，总建筑面积1.5万平方米。
第四，房企进村是顺应政府的发展方向，有政策支持及补贴，拿房成本及谈判成本都能大大降低。
2017年8月份，深圳市发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出应强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点，并随后颁布了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》，放话“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业。
有了政策指引，房企进村也更容易，且可以规避风险。比如万科改造的玉田村、深业改造的水围村都是典型的政府引导、房企参与的整治模式。
二、可以快速获取大量有潜力的客户资源
除了获取房源上的好处，城中村里的客户资源也是房企争夺的焦点。
以深圳为例，深圳有1300多个城中村，管理了1200万人口，最峰值的时候同时管理1800万人口，换句话说深圳2/3的人口都在村子里住着。
更重要的是，城中村的租客很多都是刚毕业的大学生或者中低收入者，未来的时间里他们是在成长的，刚开始可能只能负担1000元的房租，但工作两三年后，他的收入是逐年增加的，承租能力也越来越强。所以，提前牵引到这部分有潜力的客户，培养他们的忠诚度，对于争夺未来长租公寓市场份额，意义重大。
三、从中长期来看，投资农民房收益率更高
长租公寓的生意模式很简单，就是一个拥有资产，然后收租的生意。租金形成的稳定现金流是这个行业形成的基础。从这个层面来看，低价的农民房是做长租公寓的好资产。
北京万科城市研究院院长牛伟指出，类似农民房、商业办公用地这些有瑕疵的资产，不影响居住，但却可以产生和无瑕疵资产差不多的现金流，再通过合适的金融平台，实际上就能取得无瑕疵资产的估值，这个就是长租公寓生意的套利逻辑。（当然了，无瑕疵住宅资产有其他功能，不能完全用现金流折现估值，这部分套利拿不到）
做个简单的算术题，假设住宅租金毛回报率1.5%，如果你拿到价格只有1/3的房子，那么你的租金毛回报率就变成了4.5%，假设通过精细管理，控制户型，再提升30%租金，毛租金回报率可以到5.85%，再考虑缴纳税金和管理成本（增值税+房产税+管理费用），净NOI率大概又能做到4.5%左右，这是很完美理想的条件下的结果。
四、通过长租公寓业务进村，为后期的城市更新探路
现在一线城市的增土地越来越少，反而存量土地还是比较多的。未来房企想要在一二线城市扩大市场份额，必须靠旧改了。而旧改首先考虑的通常都是城中村，因为商品房产权过于分散，旧改难度非常大，有的业主连电话都找不到，谈判周期拉得太长，开发商很难承受这个时间成本，反而城中村谈判、拆迁都是比较容易的。
所以，房企相应政府号召，主动承担起城中村升级改造的活，一方面可以获取长租公寓的市场份额，另一方面，有利于维护与地方政府的关系，并且通过城中村改造积累经验，树立良好的口碑，为以后的城市更新铺路，更方便拿到旧改项目。
02
户型做小、个性突出、公区年轻化
万科、深业、金地如何爆改城中村？
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上周，明源君走访了部分经过改造的城中村项目，不少农民房经过升级改造后，的确整体品质有了质的飞跃，加上房租涨幅不高，租客都表示性价比不错，不少项目一放出来就满租了。
一、城中村项目选择：交通便利、办公人口众多
房企进入的城中村，有2个比较明显的特征，一是地理位置好，交通便利，二是周边办公人口众多。比如万科首个进入的城中村改造项目新围仔村，位于坂田区域，距离地铁5号线五和站约10分钟车程，但附近有华为、富士康等大型企业，所以万科泊寓新围仔村的租客大部分都是华为员工，非常优质。
二、产品改造：强烈的辨识度及个性化
1、外立面彰显个性，提升辨识度
由于城中村的农民房都比较喜欢采用土灰色，整体显得比较灰暗、老旧。房企为了吸引人流，突出品牌调性，都会非常着重外立面的设计。
比如万科泊寓玉田村店，大面积采用了非常跳跃的红、黄色，在玉田村里显得特别扎眼，路过的租客想不留意到都很难。
万科泊寓玉田村店
相比之下，金地、深业用色会更沉稳，金地草莓社区清湖村店立面视觉引导系统整体采用黄、白、灰、褐的色调，冷静中也不失活泼。
金地草莓社区清湖村店
2、产品定位：根据不同客户需求制定产品线
在城中村改造后转化的公寓产品上，针对城中村现在的租客需求，万科明确了三种产品：泊寓-青年公寓、禾寓-家庭式公寓、企业宿舍，这些产品均可配合政府转化为不同需求的人才公寓。
与此同时，万科还改造出基层服务者的对应产品，比如玉田村改造项目已研发出“环卫工人之家”产品，月租600元/月/人左右。同时，万科在龙岗区上角环新村改造项目也正在研发“警员之家”的产品。
而金地草莓社区清湖村一号店的目标客群以白领为主，深业柠盟人才公寓则整体出租给福田政府，想要租房的客户必须要通过福田区政府申请通过审批才有资格租住。
3、户型设计：主打单房和一房一厅
在产品设计上，城中村的公寓产品呈现出3个特征：
首先，为了控制房租，户型面积较小，以单房和一房一厅为主。
其中，万科推出的产品户型最小，为了不涨租，万科在原有的房间数量上，通过改造，适当增加了房间数量。万科泊寓新围仔村今年3月首批推出房源108套，共4种户型，面积段约18-22㎡。
而金地清湖村店和深业水围村定位相对要高端一些，户型面积偏大，金地清湖村店共有单间、大单间、一房一厅、loft复式4种户型，面积段约22-42㎡。深业水围村店单间和一房一厅为主，面积约在28㎡-34㎡。
其次，着重改造通风采光的问题。
在明源君印象中，城中村的房子很多都是握手楼，所以通风采光很差，经常白天都要开灯。不过，明源君这次探访项目看来，基本不会存在这样的问题了。
比如深业改造的水围村项目，朝阳户型基本都有一个小阳台，而朝向不好的户型则将阳台打通，通过窗户增加采光面，采光效果提升显著。
深业柠盟人才公寓水单间样板房
深业柠盟人才公寓水单间样板房
金地清湖村一号店则每个房间都配了一个阳台，这对于很多中低端公寓产品可谓是非常奢侈的设计了。因此，他们家的月租也是最高的。
金地草莓公寓清湖村一号店一房一厅样板房
第三，房间以满足基本生活需求为主
受限于预算和单体面积，城中村内的公寓产品一般只能有限满足最基本的需求，对实用性要求最高。
所以使用频率最高的床、卫浴间和衣柜基本是必选项，部分会有简易书桌。在房间的配套方面，热水器、空调基本都配备，不过金地草莓社区清湖村一号店还配了冰箱、洗衣机、沙发，户型配套相对齐全。
金地草莓公寓清湖村一号店loft户型样板房
4、公共空间
农民房还有一个非常突出的问题，就是存在严重的消防安全隐患，所以城中村的公寓项目会特别针对这块，特别设计消防通道、消防栓导等，进行整治。
很多项目都将消防与公共空间很好地结合起来。比如深业改造水围村项目分别在5楼、7楼做了空中连廊，将分散的农民房形成一个整体，也提供了更多消防通道。
深业柠盟人才公寓水围村空中连廊
万科则是通过将相连的农民房屋顶打通，一旦发生危险，租客们不但可以通过一楼大厅离开还可以通过屋顶逃到另外的房子。
除了解决消防问题，这些连起来的公共区域，可以打造成屋顶花园，做成休闲活动空间。比如万科泊寓玉田村项目在屋顶上打造了休闲区、绿植区、有机菜园等，未来租客可以在屋顶休闲，还可以参与种菜、种花等活动。
万科泊寓玉田村店正在打造的屋顶花园
5、商业街
虽然城中村整治有政府引导，带有一定公益性质，但企业的天性都是逐利的，不可能做慈善。房企布局城中村，一个是赚租金上涨的钱，当然单个项目的租金是非常少，但一旦形成了规模，每个月就可能形成稳定的现金流。
以金地草莓社区清湖村店为例，其单间租金1980元，一室一厅月租高达2980元，相比清湖村周边农民房高出1000多。
而深业帮福田区政府改造的水围村项目，拿房成本是73元/平米，出租给政府是150元/平方米。以一套34平的一房一厅为例，拿房成本是2482元，月租可以收到5100，每间房的租金差有2618元。
短期来看，保本微利，长期来看，租金比较大的上涨空间。
另一方面，可以通过引入其他业务进行盈利。比如万科就计划将教育、养老、商业、物流等多个业务板块导入改造完成的城中村。万科认为，只要服务人口足够多，一方面可以直接带动万科新业务发展，同时也大幅增加除租金以外的收入。
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