近日，有關棚戶區改造貨幣化安置政策調整的消息受到高度關注，受其影響，房地產類股票價格出現較大跌幅，一些三四線城市樓盤分佈較多的地產商的股價2天的累計跌幅超過10%。筆者認為，棚該貨幣化的政策目的早已經完成，該政策應該逐步退出。
棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。2014年前後房地產市場持續低迷，棚改的實物安置改為貨幣化安置可以起到刺激市場需求的作用。從2015年後的房地產市場表現看，無論是成交量還是成交價格，都呈現上漲的趨勢，房地產的強勢為宏觀經濟的穩定起到了重要的作用。
但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用。從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。
對於房地產市場而言，它既有一般消費品的特點，還有資本投資品的特點。資本投資品市場的特點是不存在一般均衡，市場沒有均衡點，當然也不存均衡價格。“追漲殺跌”是投資市場的波動特徵，當資產價格上漲或下跌的趨勢一旦形成，就會自我強化，直到有外力干預形成新的趨勢。
在整體金融緊縮的背景下，唯有樓市一枝獨秀，進一步強化了樓市是“最好的投資渠道”的理念，不僅助長了居民盲目加槓桿的衝動，也刺激了房地產開發商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。
在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融槓桿的快速上升透支了未來的需求。三四線城市的居民收入水平低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。根據去庫存政策，三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財政補貼，如果剔除財政補貼，首付比例不到20%。在這些城市的購房者中有不少是農村居民和工礦企業的職工，他們的收入水平較低且不穩定，貸款的償還能力存在一定不確定性。
隨著房價的上漲，開發商購置土地的積極性增加，新增土地儲備面積大於商品房銷售面積，庫存不僅沒有減少，反而增加。統計數據顯示，2017年商品房銷售總量是16.9億平方米，而全國土地共成交17.3億平方米，可見，新增加的土地面積大於銷售的面積，庫存是增加。
從地方財政的角度看，當前的由棚改貨幣化安置帶來的壓力必然轉嫁給未來的土地市場，在財政的壓力下土地出讓必然會增加，因此，房地產去庫存在短期內可能是有效的，但中長期的結果可能與政策初衷是背道而馳的。
不僅庫存增加，更要關注高價土地存在的風險。2017年高總價、高溢價土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價土地各線城市分佈來看，一線城市成交高價地74宗，總成交金額3159億元，較2016年增長48.7%；二線城市成交234宗，較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價地121宗，較2016年增加79宗，成交面積2971萬平方米，較2016年增長219.1%。
尤其是三四線城市的高價土地最值得關注。在因城施策的政策下，2017年房地產去庫存的政策重點是三四線城市，不少三四線城市的房價出現大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場繁榮，2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。這有可能導致土地資源的錯配，因為人口是向中型和大城市流動的，三四線城市的人口是流出的，土地的大量增加不利於房地產市場的健康發展。
因此，筆者認為，對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。對於住房市場平穩的城市，可以採取逐步退出房地產去庫存政策的方式。
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