下个月，雪山片区北部的韩仓河东侧即将迎来两宗土地的拍卖，底价楼面价逼近万元。
这两宗土地只是序幕，今年雪山片区计划供应住宅用地高达1239亩，片区正在迎来巨变。
在下月所拍土地的东侧，就是万科在济南的大盘——万科龙湖城市之光。济南楼市观察最近在周围探访，该楼盘即将加推最后5栋楼中的4栋。
雪山片区目前有包括万科龙湖城市之光的4个大盘在售。考虑到下月土拍的挂牌底价，对于济南的买房人来说，要珍惜济南东部那些为数不多的低价地项目的购房机会了。
雪山北部迎来土拍
片区将迎来新一轮热潮
即将月下月出让的两宗土地，位于雪山片区北部的飞跃大道以北、韩仓河以东。
这是两宗低密度住宅供地，其中A1地块为容积率1.8，底价的楼面地价9375元/平方米；A2地块容积率1.3，底价的楼面地价9988元/平方米，另外还有一个作为社区配套用地的F地块。它们的具体位置如下：
实际上，雪山片区北部的住宅整体属于相对低密的产品。除了本次即将出让的土地，万科龙湖城市之光是2.3的容积率，更东侧的旭辉银盛泰是2.2的容积率，这跟很多地方动辄是3.0以上容积率的产品有很大不同。
除了即将于下月拍卖的韩仓河东侧土地，雪山片区还有更多土地即将入市。
在上图中，黑色字体标示的位置是已经建成入住的片区，蓝色字体部分是正在开发的小区，而没有标注的地块是尚未出让地块。
根据2018年济南土地出让计划，雪山片区今年计划出让住宅用地1239亩，包括万科龙湖城市之光东南侧土地，还包括飞跃大道以南的大片土地。待这些土地出让完成后，片区内的住宅用地将所剩无几，整个片区也将进入一个新的开发热潮。
周围配套建设中
三年后将有大变样
济南楼市观察最近到雪山片区北部探访，周围目前的环境还比较一般。
在飞跃大道上，目前R2号地铁线正在施工，部分路段有大面积围挡；而且，周围的飞跃大道、凤鸣路也在拓宽整修，所以周边都显得比较混乱。
在即将拍卖的土地西侧，是万科代建的韩仓河畔城市公园，目前正在建设之中，也稍显杂乱。
但我们判断，未来3年内，雪山北部的配套将有巨大提升。
首先，R2号地铁线计划2021年运营，并在附近的济钢新村设有站点。而R2地铁线是济南在建地铁中唯一一条东西向的地铁，它连接起了R1、R3线，还经过了汽车总站、火车站（北出入口）等节点，是3条在建地铁中最重要的一条。
若R2线能如期运营，将不仅方便雪山北部的交通，并将极大地提高沿线在整个城市中的地位。
其次，飞跃大道、凤鸣路在规划中都是济南的主干道。未来，飞跃大道向东将通往唐冶，甚至一直通到章丘；凤鸣路将南延一直到万达城、港沟立交。就如工业北高架修通前后的变化一样，飞跃大道、凤鸣路虽然不是高架，但它们建成通车后也将使雪山片区北部的交通大为改善。
其三，万科龙湖城市之光西侧的韩仓河城市公园，总建面约10万平，规划了六大主题，建成后将是周边居民休息的好地方。
（正在建设中的韩仓河城市公园）
还值得一说的是，韩仓河沿线的公园是济南东部一条重要的绿色廊道，它从南部的万达城开始，向北延伸到雪山片区，甚至是到胶济铁路以北的新东站片区。目前，这条绿色廊道的很多段落都已经开工，未来它将串联起济南东部众多居住区。
万科在济南最整装的楼盘
万科在济南的很多楼盘并不是很大，城市之光可以说是万科在济南占地面积最大、产品最整装的楼盘。
万科龙湖城市之光占地260余亩，总建筑面积为51万余平方米，分三期开发。看它的鸟瞰图：
其中，最北侧的A3地块、最南侧的A4南地块已经售罄；目前在售的是A4北地块。
这个楼盘的一大亮点是，整个规划非常整装，方方正正，布局整齐，景观、通风等较好；而且，它的产品也很纯粹，都是17、18层产品，这样买房人整体也会比较纯粹，业主之间的差距不会太大。
小区配建有小学，位置在A4地块与A3地块之间。
同万科其他楼盘相同，这个也是精装产品。万科的精装有一些很贴心的设计，不再赘言了。
项目一个敏感因素是北侧的胶济铁路，对已售A3地块有些影响，对在售A4北地块无影响。
房价底线在抬升
东部精装1.7万已成常态
万科龙湖城市之光是去年8月份开始销售，到现在不到1年的时间，但产品已经销售大部分。从我们现场探访的情况看，它还有最后5栋楼未售，分别是A4北地块的5、9、10、11、12号楼：
最近，万科龙湖城市之光将加推4栋楼，户型面积在110平至140平之间；然后，整个项目的住宅就只剩下最后1栋楼了。按照这个推货速度，这个楼盘预计在未来几个月内就会全部售罄。
售价方面，目前各户型价格大都在1.7万/平左右。其中，110平的销售单价为1.65万至1.78万；125平包括两种产品，一种是三室朝南，售价为1.6万至1.7万，另一种是市场上少见的四室朝南产品，售价为1.65万至1.7万；140平的售价为1.63万元至1.78万元。
这样的售价，在济南东部的精装楼盘中属于一个比较适中的价格，因为目前东部精装楼盘的价格很多已经在1.7万/㎡以上了。在未来，由于土地成本的上涨，济南东部很多精装产品的价格都会更高，比如唐冶片区、新东站片区，以及未来的雪山片区新成交的一些项目。
另外，雪山片区在过去两年是济南东部楼市的一个主战场，这里有万科龙湖城市之光、中新国际城、中新锦绣天地、龙湖春江郦城4大楼盘。
这4个楼盘中，万科龙湖城市之光未来几个月可能售罄，龙湖春江郦城的推货量也很大，今年也很可能会清盘。到那时，片区4大楼盘就只剩下两个了。再加上新土地即将在今年大规模供应，片区即将迎来一个“新老断代”的时刻，大家对这种形势要有清醒的认识。
——全文完——
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