下個月，雪山片區北部的韓倉河東側即將迎來兩宗土地的拍賣，底價樓面價逼近萬元。
這兩宗土地只是序幕，今年雪山片區計劃供應住宅用地高達1239畝，片區正在迎來鉅變。
在下月所拍土地的東側，就是萬科在濟南的大盤——萬科龍湖城市之光。濟南樓市觀察最近在周圍探訪，該樓盤即將加推最後5棟樓中的4棟。
雪山片區目前有包括萬科龍湖城市之光的4個大盤在售。考慮到下月土拍的掛牌底價，對於濟南的買房人來說，要珍惜濟南東部那些為數不多的低價地項目的購房機會了。
雪山北部迎來土拍
片區將迎來新一輪熱潮
即將月下月出讓的兩宗土地，位於雪山片區北部的飛躍大道以北、韓倉河以東。
這是兩宗低密度住宅供地，其中A1地塊為容積率1.8，底價的樓面地價9375元/平方米；A2地塊容積率1.3，底價的樓面地價9988元/平方米，另外還有一個作為社區配套用地的F地塊。它們的具體位置如下：
實際上，雪山片區北部的住宅整體屬於相對低密的產品。除了本次即將出讓的土地，萬科龍湖城市之光是2.3的容積率，更東側的旭輝銀盛泰是2.2的容積率，這跟很多地方動輒是3.0以上容積率的產品有很大不同。
除了即將於下月拍賣的韓倉河東側土地，雪山片區還有更多土地即將入市。
在上圖中，黑色字體標示的位置是已經建成入住的片區，藍色字體部分是正在開發的小區，而沒有標註的地塊是尚未出讓地塊。
根據2018年濟南土地出讓計劃，雪山片區今年計劃出讓住宅用地1239畝，包括萬科龍湖城市之光東南側土地，還包括飛躍大道以南的大片土地。待這些土地出讓完成後，片區內的住宅用地將所剩無幾，整個片區也將進入一個新的開發熱潮。
周圍配套建設中
三年後將有大變樣
濟南樓市觀察最近到雪山片區北部探訪，周圍目前的環境還比較一般。
在飛躍大道上，目前R2號地鐵線正在施工，部分路段有大面積圍擋；而且，周圍的飛躍大道、鳳鳴路也在拓寬整修，所以周邊都顯得比較混亂。
在即將拍賣的土地西側，是萬科代建的韓倉河畔城市公園，目前正在建設之中，也稍顯雜亂。
但我們判斷，未來3年內，雪山北部的配套將有巨大提升。
首先，R2號地鐵線計劃2021年運營，並在附近的濟鋼新村設有站點。而R2地鐵線是濟南在建地鐵中唯一一條東西向的地鐵，它連接起了R1、R3線，還經過了汽車總站、火車站（北出入口）等節點，是3條在建地鐵中最重要的一條。
若R2線能如期運營，將不僅方便雪山北部的交通，並將極大地提高沿線在整個城市中的地位。
其次，飛躍大道、鳳鳴路在規劃中都是濟南的主幹道。未來，飛躍大道向東將通往唐冶，甚至一直通到章丘；鳳鳴路將南延一直到萬達城、港溝立交。就如工業北高架修通前後的變化一樣，飛躍大道、鳳鳴路雖然不是高架，但它們建成通車後也將使雪山片區北部的交通大為改善。
其三，萬科龍湖城市之光西側的韓倉河城市公園，總建面約10萬平，規劃了六大主題，建成後將是周邊居民休息的好地方。
（正在建設中的韓倉河城市公園）
還值得一說的是，韓倉河沿線的公園是濟南東部一條重要的綠色廊道，它從南部的萬達城開始，向北延伸到雪山片區，甚至是到膠濟鐵路以北的新東站片區。目前，這條綠色廊道的很多段落都已經開工，未來它將串聯起濟南東部眾多居住區。
萬科在濟南最整裝的樓盤
萬科在濟南的很多樓盤並不是很大，城市之光可以說是萬科在濟南佔地面積最大、產品最整裝的樓盤。
萬科龍湖城市之光佔地260餘畝，總建築面積為51萬餘平方米，分三期開發。看它的鳥瞰圖：
其中，最北側的A3地塊、最南側的A4南地塊已經售罄；目前在售的是A4北地塊。
這個樓盤的一大亮點是，整個規劃非常整裝，方方正正，佈局整齊，景觀、通風等較好；而且，它的產品也很純粹，都是17、18層產品，這樣買房人整體也會比較純粹，業主之間的差距不會太大。
小區配建有小學，位置在A4地塊與A3地塊之間。
同萬科其他樓盤相同，這個也是精裝產品。萬科的精裝有一些很貼心的設計，不再贅言了。
項目一個敏感因素是北側的膠濟鐵路，對已售A3地塊有些影響，對在售A4北地塊無影響。
房價底線在抬升
東部精裝1.7萬已成常態
萬科龍湖城市之光是去年8月份開始銷售，到現在不到1年的時間，但產品已經銷售大部分。從我們現場探訪的情況看，它還有最後5棟樓未售，分別是A4北地塊的5、9、10、11、12號樓：
最近，萬科龍湖城市之光將加推4棟樓，戶型面積在110平至140平之間；然後，整個項目的住宅就只剩下最後1棟樓了。按照這個推貨速度，這個樓盤預計在未來幾個月內就會全部售罄。
售價方面，目前各戶型價格大都在1.7萬/平左右。其中，110平的銷售單價為1.65萬至1.78萬；125平包括兩種產品，一種是三室朝南，售價為1.6萬至1.7萬，另一種是市場上少見的四室朝南產品，售價為1.65萬至1.7萬；140平的售價為1.63萬元至1.78萬元。
這樣的售價，在濟南東部的精裝樓盤中屬於一個比較適中的價格，因為目前東部精裝樓盤的價格很多已經在1.7萬/㎡以上了。在未來，由於土地成本的上漲，濟南東部很多精裝產品的價格都會更高，比如唐冶片區、新東站片區，以及未來的雪山片區新成交的一些項目。
另外，雪山片區在過去兩年是濟南東部樓市的一個主戰場，這裡有萬科龍湖城市之光、中新國際城、中新錦繡天地、龍湖春江酈城4大樓盤。
這4個樓盤中，萬科龍湖城市之光未來幾個月可能售罄，龍湖春江酈城的推貨量也很大，今年也很可能會清盤。到那時，片區4大樓盤就只剩下兩個了。再加上新土地即將在今年大規模供應，片區即將迎來一個“新老斷代”的時刻，大家對這種形勢要有清醒的認識。
——全文完——
閱讀更多 濟南樓市觀察 的文章
