精編自中信證券：碧桂園服務——龍頭短期增長明顯，品質決定長期潛力
在管面積增速明確，三大業務助力增長，聲稱「要打造國內最好的物業公司」碧桂園服務今天剛上市，在大盤一片慘綠下股價甚至一度上漲。截至6月19日收盤，碧桂園服務收於10.00港元/股，市值為250億港元，超過綠城服務（02869.HK）的204億港元、雅生活服務（03319.HK）199億港元、彩生活（01778.HK）109億港元、恆騰網絡 (00136.HK) 216億港元和中海物業 (02669.HK) 86.8億港元的市值，成為赴港上市物業的第一股。
碧桂園服務：公司以介紹方式在香港聯交所上市，成為物業板塊的又一新龍頭企業。
1、主營業務及業績
公司有三條主要業務線：物業管理服務；小區增值服務；非業主增值服務。
2017年底碧桂園集團經營1468個項目，覆蓋全國220個市、768個縣/鎮區，實現銷售金額5508億元、銷售面積6066萬平米，同比分別增長78.3%和61.9%。過去三年碧桂園集團銷售額增速年化達到62.3%，在主要龍頭房企之中位居前列。1-5月，碧桂園集團在中國開發企業中的市場份額按銷售金額為6.9%，按銷售面積為6.3%。
2、競爭優勢：在管面積增速明確
根據中國指數研究院的統計，公司在2018年中國物業服務百強企業中的綜合實力排名第三。公司物業管理組合龐大，截至2017年底涉及240多城市，合同管理總面積3.3億平米，管理項目440個，覆蓋100萬戶家庭，在管（收費）面積1.2億平米。
公司在近幾年開啟獨立發展的道路，承接第三方物業的比例明顯增加。2017年，來自第三方的在管面積超過1300萬平米，收入接近2億元，較之2016年同比翻倍以上增長。
3、盈利預測
預計公司2018-2020年歸屬於母公司淨利潤分別為554、717、922百萬元，業績複合增速達31.9%。
4、風險提示
- 公司無法有效提升服務品質，從而不能持續擴大在管面積的風險。
- 公司服務項目的單位面積定價相對偏低，且當前報表盈利能力較高，公司盈利能力下降的風險。
- 公司增值服務不能取得實質性突破的風險。
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