作 者 | 許秋莉
昊京所通過對國有土地上房屋拆遷的流程進行梳理，並通過案例解讀，將企業拆遷的流程更加清晰和直觀的進行展現。希望企業通過拆遷流程及相關法律規定的學習，瞭解自身的合法權益，並通過對案例的學習瞭解具體的情況。
一、 徵收決定公告前
從上圖可以看出，在徵收中，政府在徵收決定公告前需要做一系列的工作。法律對這一系列的工作做了詳細的規定。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》主要有以下幾個重要的內容：
（一） 項目是否是因保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益需要徵收；
（二） 是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總規劃和城鄉規劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國民經濟和社會發展年度計劃；
（三） 政府公佈徵收補償方案後，是否公開徵求意見，徵求意見是否不少於30日，徵求意見的情況和根據徵求意見修改的情況是否公佈；
（四） 舊城改建項目，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合條例規定的，政府是否組織由被徵收人和公眾參加的聽證，是否根據聽證的情況修改方案；
（五） 政府是否進行了社會穩定風險評估；
（六） 政府是否建立了專款專戶，存儲徵收補償費；
（七） 其他前置性的程序。
在司法實踐中，很多徵收項目都存在這樣那樣的違法情況。比如下面這個真實的案例[案號：（2015）六行初00107號]——方厚福訴六安市金安區人民政府房屋徵收決定案：
【基本案情】
2014年11月5日，六安市金安區人民政府作出房屋徵收決定（金政（2014）169號），決定對長安電子廠及周邊舊城區、棚戶區改建項目（二期）規劃紅線範圍內國有土地上房屋及附屬物進行徵收，方厚福所有房屋在此徵收範圍內，其擁有門面房屋一間（上下兩層），並辦有房屋產權證。方厚福因與拆遷方無法達成一致意見，將其訴至法院。方厚福認為徵收項目不具有社會公益性質，且缺少相應立項等前置性程序，不符合作出徵收決定的法定要件。遂向法院起訴確認徵收決定違法，並對關聯的補償方案進行審查。
【判決觀點】
法院經審理後認為: 《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，市縣級人民政府可以作為徵收主體，決定徵收國有土地上房屋，但必須具備相應的條件方可實施：一是符合公共利益的需要；二是符合規劃的要求；三是遵循了法定的程序要求。本案中，金安區政府無法證實該徵收項目符合符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃以及是否納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，同時也未對補償資金是否足額存放提供證據予以證實，屬於證據不足。最終法院判決確認六安市金安區人民政府作出的房屋徵收決定（金政（2014）169號）違法。
【昊京解讀】
很多企業在遇到拆遷時，往往對其合法性都深信不疑，認為政府主導的拆遷都不會有問題。事實上，很多政府在進行拆遷時，項目的前置性文件都不符合法律規定。通過上述案例我們可瞭解到，遇到政府違法的情況，被拆遷人是可以提起訴訟的。
一般在司法實踐中，通過訴訟的方式，法院會在訴訟過程中組織調解，雙方基於訴訟可以獲得一個平等的談判機會，談判中如果可以達成和解，一般被拆遷人就會選擇撤訴。像本案這種最後被確認違法的情況，對於拆遷補償的談判也是非常有利的。所以企業在遇到拆遷時一定要在專業人士的指導下對拆遷的程序進行調查，對違法情況進行行政複議或訴訟，維護自身的合法權益。
二、 徵收決定公告
在做完一系列準備工作後，政府會作出徵收決定，併發布徵收決定公告，告知被徵收人徵收事宜。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，徵收決定公告應載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。被徵收人對徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。
在司法實踐中，政府的徵收決定公告往往存在很多違法情況，比如，徵收決定的內容違法，徵收決定公告的程序違法等。比如下面這則最高院公佈的典型案例（最高院公佈的典型案例在實踐中對下級法院的同類案件審理具有指導意義）——孔慶豐訴泗水縣人民政府房屋徵收決定案：
【基本案情】
2011年4月6日，泗水縣人民政府作出泗政發[2011]15號《泗水縣人民政府關於對泗城泗河路東林業局片區和泗河路西古城路北片區實施房屋徵收的決定》（以下簡稱《決定》），其徵收補償方案規定，選擇貨幣補償的，被徵收主房按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償；選擇產權調換的，安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資，超出10平方米以內的按優惠價結算房價，超出10平方米以外的部分按市場價格結算房價；被徵收主房面積大於安置房面積的部分，按照安置房優惠價增加300元/ｍ2標準給予貨幣補償。原告孔慶豐的房屋在被徵收範圍內，其不服該《決定》，提起行政訴訟。
【判決觀點】
濟寧市中級人民法院經審理認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱《條例》）第二條、第十九條規定，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被徵收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中，優惠價格顯然低於市場價格，對被徵收房屋的補償價格也明顯低於被徵收人的出資購買價格。該徵收補償方案的規定對被徵收人顯失公平，違反了《條例》的相關規定。故判決：撤銷被告泗水縣人民政府作出的《決定》。宣判後，各方當事人均未提出上訴。
【昊京解讀】:
本案中，泗水縣人民政府制定的徵收決定中載明的補償標準明顯低於法律規定的標準，違法了相關法律的規定，被法院判決撤銷徵收決定。該判決意味著泗水縣人民政府的徵收項目不能繼續進行，需要重新制定合法的徵收程序，在符合法律規定的情況下重新進行徵收，或者停止該違法徵收項目不再進行。
徵收決定公告的合法性一般包括兩個部分，一部分是實體合法，即徵收決定公告的內容應該符合法律的規定，如本案中補償方案的內容。一部分是程序合法，即拆遷方應該按照法律規定的程序對徵收決定進行公告，實踐中拆遷方往往對拆遷項目不進行公告，或者以其他方式（如貼在角落看不見的位置）防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯過徵收決定公告中載明的行政複議和訴訟期限。
所以，企業在看到徵收決定公告時，要及時進行拍照錄像等方式進行取證。如果拆遷方沒有進行公告就進行後續的程序也是違法的。企業要及時尋求專業人士的幫助，審查徵收決定公告的內容及程序的合法性，對違法情況提起訴訟。對徵收決定公告提起復議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權利，只有重視自身的權益，及時的運用法律武器，才能使得自身的權益得到保障。
三、 評估
政府進行完公告程序後，會對被徵收人的房屋及財產進行評估。對於評估法律也規定了嚴格的程序。主要有一下幾個重要的環節：
（一） 評估機構的選擇應由被徵收人進行選擇
（二） 評估機構的評估流程應符合《國有土地上房屋徵收評估辦法》
（三） 房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示
（四） 對評估結果又異議的，可以申請複核評估，對複核評估結果有異議的，可以申請鑑定。
實踐中，拆遷方往往會有不按照法律規定進行評估的情況，比如評估機構的選擇沒有讓被徵收人參與，評估的流程不符合法律的規定，評估結果沒有按照法律的要求進行公示，使被徵收人喪失了對評估結果進行復核和申請鑑定的權利。比如下面這則最高院公佈的典型案例——艾正雲、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋徵收補償決定案
【基本案情】
2012年3月20日，雨山區人民政府發佈雨城徵[2012]2號《雨山區人民政府徵收決定》及《採石古鎮舊城改造項目房屋徵收公告》。艾正雲、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區採石九華街22號房屋位於徵收範圍內, 其房產證證載房屋建築面積774.59平方米；房屋產別：私產；設計用途：商業。土地證記載使用權面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權類型：出讓。2012年12月12日，安徽民生房地產評估有限公司向雨山區房屋徵收部門提交了對艾正雲、沙德芳名下房屋作出的市場價值估價報告。2013年1月16日，雨山區人民政府對被徵收人艾正雲、沙德芳作出雨政徵補[2013]21號《房屋徵收補償決定書》。艾正雲、沙德芳認為，被告作出補償決定前沒有向其送達房屋評估結果，剝奪了原告依法享有的權利，故提起行政訴訟，請求依法撤銷該《房屋徵收補償決定書》。
【判決觀點】
馬鞍山市中級人民法院認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，被徵收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。雨山區房屋徵收部門在安徽民生房地產評估有限公司對採石九華街22號作出的商業房地產市場價值評估報告後，未將該報告內容及時送達艾正雲、沙德芳並公告，致使艾正雲、沙德芳對其房產評估價格申請複核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑑定的權利喪失，屬於違反法定程序。據此，判決撤銷雨山區人民政府作出的雨政徵補〔2013〕21號《房屋徵收補償決定書》。
【昊京解讀】
企業在遇到拆遷時，往往面臨巨大的損失，而評估機構的評估結果是對企業的損失認定至關重要的，評估程序的合法是保障評估結果公正的必要條件。實踐中政府為了降低被拆遷人的補償，會在評估環節做文章，傷害被徵收人的利益。例如本案中，如果評估報告未及時送達，會導致被徵收人申請復估和申請鑑定的法定權利無法行使，依據此評估結果做出的徵收補償決定書最後被法院撤銷。
所以，企業在拆遷中，應該瞭解相關的法律規定，諮詢專業的人士，掌握合法的評估程序，必要時尋求專業人士的幫助，對評估程序的合法性進行審查，如果遇到違法情況，及時運用法律方法進行復議或訴訟維護自身的合法權益。
四、 徵收補償決定
在徵收方對徵收項目進行評估後，會與被徵收人溝通補償事宜，如果雙方達成一致意見會簽訂徵收補償協議，完成徵收流程。如果雙方達不成一致意見，徵收部門會報請作出徵收決定的市、縣人民政府，按照徵收補償方案作出徵收補償決定。被徵收人不服徵收補償決定的，可以在法定的期限內提起行政複議或者依法提起行政訴訟。
實踐中，政府作出的徵收補償決定往往存在一些違法的情況。比如作出徵收補償決定的主體違法，徵收補償決定中所依據的評估報告的評估內容及程序違法，徵收補償決定中的補償方案違法等。比如下面這則最高院公佈的典型案例——何剛訴淮安市淮陰區人民政府房屋徵收補償決定案：
【基本案情】
2011年10月29日，淮安市淮陰區人民政府(以下稱淮陰區政府)發佈《房屋徵收決定公告》，決定對銀川路東舊城改造項目規劃紅線範圍內的房屋和附屬物實施徵收。同日，淮陰區政府發佈《銀川路東地塊房屋徵收補償方案》，何剛位於淮安市淮陰區黃河路北側3號樓205號的房屋在上述徵收範圍內。經評估，何剛被徵收房屋住宅部分評估單價為3901元/平方米，經營性用房評估單價為15600元/平方米。在徵收補償商談過程中，何剛向徵收部門表示選擇產權調換，但雙方就產權調換的地點、面積未能達成協議。2012年6月14日，淮陰區政府依徵收部門申請作出淮政房徵補決字[2012]01號《房屋徵收補償決定書》，主要內容：何剛被徵收房屋建築面積59.04平方米，設計用途為商住。因徵收雙方未能在徵收補償方案確定的簽約期限內達成補償協議，淮陰區政府作出徵收補償決定：1、被徵收人貨幣補償款總計607027.15元；2、被徵收人何剛在接到本決定之日起7日內搬遷完畢。何剛不服，向淮安市人民政府申請行政複議，後淮安市人民政府複議維持本案徵收補償決定。何剛仍不服，遂向法院提起行政訴訟，要求撤銷淮陰區政府對其作出的徵收補償決定。
【判決觀點】
淮安市淮陰區人民法院認為，本案爭議焦點為被訴房屋徵收補償決定是否侵害了何剛的補償方式選擇權。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下稱《條例》）第二十一條第一款規定，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權調換。通過對本案證據的分析，可以認定何剛選擇的補償方式為產權調換,但被訴補償決定確定的是貨幣補償方式，侵害了何剛的補償選擇權。據此，法院作出撤銷被訴補償決定的判決。一審判決後，雙方均未提起上訴。
【昊京解讀】
企業在遇到拆遷時，往往會在與多次跟政府溝通無果後，被政府下發徵收補償決定，政府單方面對企業的補償作出決定。而往往政府所作出的補償決定中對補償金額及方式等都會低於被徵收人的預期。甚至很多時候是違法法律規定的。例如本案中，淮陰區人民政府單方面決定對本案原告何剛的商住房屋進行貨幣補償，剝奪了其選擇補償方式的權利。《國有土地上房屋徵收補償條例》第二十一條明確規定：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換”。
在實踐中，很多企業經過多年的經營，企業積攢了很多包括客戶資源在內的營業資源，在面臨拆遷時還是希望能繼續經營企業，而非拿了一些貨幣補償後將企業關停。企業可以根據法律的規定選擇要求政府對其進行產權調換的方式，重新獲得經營用房或者用地。所以，企業在收到徵收補償決定後，應瞭解法律的規定，尋求專業人士的幫助，掌握維權時機，對徵收補償決定中的違法情況進行行政複議或者依法提起行政訴訟，從而獲得平等的談判機會，或者通過判決維護自身的合法權益。
五、 強制拆遷
在政府作出徵收補償決定後，如果被徵收人在法定期限內不復議或者訴訟，也不搬遷的。政府可以申請法院予以強制執行即強制拆遷。從上述描述可以看出，政府進行強拆也是有嚴格的法律規定的。在實踐中政府進行強拆並不都是合法的，比如下面這則案例[(2014)平行初字第3號]——孫璞訴會寧縣住房和城鄉建設局確認行政徵收行為違法、賠償經濟損失案
【基本案情】
原告孫璞擁有會寧縣會師鎮北關東路15號的土地使用權（，登記面積368.6平方米、實際使用面積426.7平方米）和房屋所有權（登記面積168.1平方米、實際建築面積249.15平方米）。2013年3月，會寧縣人民政府做出了《關於印發會寧縣城區硯臺路拓寬改造工程房屋和土地徵收的決定》，決定對包括原告孫璞在內的43戶居民房屋進行徵收併發布了徵收決定，進行了公告。後被告會寧縣住建局委託會寧縣廣宇房地產評估有限公司對被徵收的房屋予以評估，確認孫璞被徵收房屋的土地面積為426.7平方米，建築面積為249.15平方米，補償金額為493954元。2013年6月7日，被告會寧縣住建局做出了《關於對會寧縣硯臺路被徵收人孫璞國有土地上房屋徵收補償的決定》，決定對原告的房屋進行徵收，補償金額為513954元（含搬遷費、零時安置費等），該決定告知原告可向會寧縣人民政府提起復議。2013年6月9日，被告對原告的院落和房屋實施了強制拆除。
【法院觀點】
被告會寧縣住建局以自己的名義做出《關於對會寧縣硯臺路被徵收人孫璞國有土地上房屋徵收補償的決定》，並對孫璞合法所有的房屋予以拆除，違反了國務院頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十八條“被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行”的規定。故會寧縣住建局作出徵收孫璞房屋的補償決定，並自行組織實施拆除的行為，超越了法律法規所賦予的職權，且違反了法定程序，確屬違法，應予撤銷。判決確認被告會寧縣住建局拆除孫璞房屋的行為違法。
【昊京解讀】
在拆遷進行到後期，企業在與政府達不成補償意見的時候，往往會面臨被強拆的風險。有些企業在被強拆後往往非常無助，認為房屋被拆後就無法與政府繼續博弈，主張自己的合法權益了。事實上，強拆也是需要嚴格按照法定程序進行的。比如本案中的會寧縣住建局在沒有向法院申請強制執行的情況下，自行組織實施了拆除行為，嚴重的違法了法律的規定。
另外，在實踐中，往往政府會以拆除違章建築的方式來進行拆遷，以減少對被拆遷企業的補償。很多企業因為歷史原因等，對於土地使用權和房屋所有權的權屬證明有或多或少的欠缺，政府往往以此將企業的廠房和建築認定為違章建築，實施強制拆除。這裡提醒廣大被拆遷企業，違章建築的認定和拆除也是有嚴格的法律程序的，拆遷部門是不具備自行認定違建和拆除違建的權利的。所以，企業在遇到強拆時，切忌不要慌亂，要及時尋求專業人士的幫助，對強拆的合法性進行調查。在存在違法的情況下及時提起復議或訴訟，維護自身的合法權益。
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