新城控股（601155）：
2020年前八強佔比最高達70%
如今，房地產行業集中度不斷提升已是老生常談。“逆水行舟，不進則退”，這句話也是近幾年來房地產企業的真實寫照。不過，在歐陽捷看來，行業集中度不斷提升是大勢所趨，對於身處其中的房企而言，“不是不進則退，而是不進則沒”。
歐陽捷認為，行業集中度的速度正在加速，而且速度遠超預期。目前，房地產正處在一般集中型階段，前20強房企佔據市場份額的20%-40%；在2020年，市場會進入一般寡佔型市場，前8強的房企佔據市場份額的40%-70%；之後，市場將進入高寡佔型階段，前8強房企將佔據市場份額的70%。
此外，從金融資源的支持來看，更多的資金也會向大房企集中。“去年，我們認為房企融資門檻已經不是百強了，而是50強。也就是說，房企只有進入50強後，才有機會獲得融資，確保在未來市場佔有一席之地。”歐陽捷如是分析。
基於對房地產行業集中度不斷提升的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“衝刺千億”的目標；隨後又將目標改為2017年“衝千億”，最終該公司在2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營。
提及“千億”之後新城控股是否會對發展戰略作出調整時，歐陽捷表示，未來3-4年新城控股仍將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助。據瞭解，2018年新城控股的銷售目標為1800億元，按照這一目標，新城今年銷售增幅將超過40%。
今年再建18座吾悅廣場
值得注意的是，在新城控股加速奔跑的路上，注重住宅與商業兩塊業務的協同，在新城控股內部也被稱為“雙輪驅動”，這也是近年來新城控股一直在堅持的運作模式。
新城控股2017年財報顯示，住宅業務收入218.37億元，佔比54.85%，綜合體業務收入169.56億元，佔比42.59%。
“未來城市化的競爭將是以一線城市為核心的都市圈的競爭”，歐陽捷表示，“新城控股全國區域佈局的邏輯是繼續‘以上海為中樞，長三角 為核心，並向珠三角 、環渤海 和中西部地區進行全國擴張’的‘1+3’戰略佈局，同時戰略進入核心城市。”
商業地產方面，自2012年創建商業品牌“吾悅廣場”以來，新城控股至今已在59個城市佈局72座吾悅廣場，截至2017年底已開業23座。歐陽捷透露，2018年計劃再開業18座吾悅廣場，爭取到2020年實現全國開業100座。
在歐陽捷看來，“商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利於提高住宅產品的溢價水平以及競爭優勢。這也是新城控股做商業的內在邏輯”。
防範資金風險
事實上，在壟斷格局來臨之前，做大規模仍是房企的最佳選擇。而在規模化發展的路上，如何確保規模與利潤的平衡，如何把控防範高速發展背後潛藏的資金風險，都是房企需要注意的關鍵點。
“穩健與高週轉是新城控股發展的兩個關鍵詞”，歐陽捷稱，企業要做大規模就要貫徹高週轉模式。據統計，新城控股操盤的住宅項目從拿地到開盤平均週期為6個月，一年內即可實現現金流回正。
在歐陽捷看來，隨著企業不斷擴張，負債一定會逐漸增多，只要現金流能在保證經營的基礎上覆蓋掉債務就是安全的。新城控股堅持住宅與商業的雙輪驅動，背後其實是對企業現金流的戰略性思考，也是新城控股加速奔跑背後的企業邏輯。
“現金流關係到房企的生存問題”，歐陽捷表示，“關於如何確保良好現金流，我們做了兩方面工作，一是通過銷售住宅資產保證隨時變現，二是持有商業地產以保證現金持續流入。”按照一個吾悅廣場每年能提供一個億的現金流計算，到2020年僅商業板塊就能保證新城控股近100億元的現金流量，將會大大降低企業資金風險。
個股綜述：
該股為大盤股，高價股。均線系統暫無形成明顯趨勢，均線短期賣出，短期走勢與大盤整體波動相近，與行業整體波動相近。機構持股集中度較上期無明顯變化，當日資金淨流量-11793萬元，5日資金淨流量-5517萬元。該股屬於房地產開發行業，行業中期趨勢相對弱於大盤，行業機構持股集中度較上期無明顯變化。
個人建議：
股價在成本下方運行。多頭行情中，上漲趨勢有所減緩，可適量做高拋低吸。該公司運營狀況良好，該股長期投資價值較高。
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