2014年6月，陈先生出资为儿子小陈购买了南阳市内某小区一套商品房。小陈与该小区的开发商某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案。合同约定房地产公司应于2015年6月30日前将房屋交付给小陈；若不能按期交房，小陈有权解除合同并要求房地产公司支付违约金。交房期限届满后，陈先生和小陈多次找房地产公司要求交房，可是该公司始终以房子正在验收，还不能交房为由拖延交房。陈先生当初买房是为儿子结婚准备的，眼看儿子婚期将至，陈先生非常着急。这种情况下，小陈是否可以要求解除商品房买卖合同，他该如何维权？
对此，河南大为律师事务所刘翔、王萌解释，本案涉及房地产开发企业逾期交房，买受人如何行使合同解除权的问题。根据《合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。同时，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。从以上规定不难看出，合同解除权会因当事人不及时行使而消灭。
那么《商品房买卖合同》解除权行使的期限是如何规定的呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。
本案中，某房地产公司未按照合同约定在2015年6月30日前交付房屋，属于迟延交房。该房地产公司在收到小陈及其父亲陈先生口头催告后在三个月的合理期限内仍未履行。此时小陈就可以在催告的合理期限届满后三个月内行使解除权，即使没有行使催告权，小陈也可以在某房地产公司逾期交房之日起一年内行使解除权。本案小陈因未及时行使合同解除权而导致解除权消灭。但小陈仍可以起诉要求某房地产公司承担逾期交房的违约金和赔偿损失，以维护自己的合法权益。
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南阳日报-南阳网
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