房地产已经越来越让人看不明白了，现在这波行情是否已透支？未来房价是否会持续上涨？政府是否继续强调控？在6月11日
华本企业家主题晚餐会暨华本第505期企业家联谊会上，任志强理事长就当下地产形势和未来政策等话题，与20位华本企业家进行了深度分享。部分精彩观点
一、房地产与城镇化
二、集体土地建租赁房
三、房地产市场前景
四、土地与商品房价格
五、开发商融资
六、房地产调控政策窗口期
七、三四线城市房价
八、房子销售量与房价
九、住房不炒的最好办法
十、写字楼和住宅的租金回报
十一、房产税还收不收
十二、高铁的虹吸效应
十三、燕郊、廊坊的房子能不能买
一
房地产与城镇化
我个人觉得，中国的房地产远没到完的时候。我们现在大概220亿住宅总量（面积），最少得400亿才能完成70%的城镇化率。严格说，中国现在城镇化率才40%左右。城里的非户籍就业人口把父母孩子从农村接到城市，但孩子在城市上不了学，父母医保、社保都在老家，这个不能叫城镇化。
中国现在大概有7500万独居户，老人3500万，年轻人4000万，算上大学生、留学生等毕业人口，每年还得增加1000多万，这些独居的人口都是要租房买房的。我个人估计，中国五年后独居人口大概要达到2.5亿，前三年每年增长40%，这种趋势在未来的一段时间里头会急剧上升。
未来最大可能就是农村急剧缩小，因为农村缩小了，人均用地才能增加，农民才有可能富起来。但中国的土地制度问题不解决，这个是基本没戏。
二
集体土地建租赁房
可以告诉你们，集体土地建租赁房最早是我2010年的一个提案。当时北京要解决唐家岭问题，然后国土资源部找我谈了很多次，批判了六七年后，结果现在变成他们的政策了。但你们不要以为集体土地能解决多少问题，因为没有一个城市会把基础设施主动修建到集体土地里去，政府不能卖地，没有收入，他为什么要给你配市政啊。配不了市政，没有交通、燃气，租赁房就根本做不起来。按中国现在的情况，真正需要建租赁住房的大城市大概不超过25个，剩下的城市基本都不需要，甚至有些省会城市都不需要。
目前在中国REITs是发和买都要交税，那就解决不了租赁住房需求。因为双税，所以租金价格一定是高的。
试图用机构的方式解决租赁住房，这个战略是极错误的。政府承担责任应该是建廉租房，建租赁房。住的人没产权，也不用花那么多钱。政府发行票券，给你住房券，哪怕你不住我的房子，但你拿券去兑钱时直接给你减多少钱税就行了，否则这个租赁市场是建不起来的。
三
房地产市场前景
开发商你们算下账，按400亿平米的住房总量，每年5%的改造面积就得20亿，所以这个市场开发商根本就做不完。到目前为止，9万多家房地产商一年住宅竣工量大概10亿。
增量和存量，通常国际规律是3比1，平均交易3套二手房，卖出1套新房，这是新建商品房开始减弱的表现，然后改造型需求开始增加。中国现在二手房交易超过一手房的才六个城市，所以不需要盖新房？这些都还早着呢。
中国最大的问题是土地产权。大家现在疯狂买房子，因为没有产权，只有七十年使用权，买一个墓地只有二十年使用权，所以越老的人越得买房，可能买好几套。不从根本上解决土地制度问题，基本没戏，所以长期看，我个人觉得，鼓励大家买房。
房地产市场前景是没问题的，最大的风险是开发商的资金能不能扛不过政府。开发商有钱，你做什么都没问题，每年十五亿平的销售面积，超巨大的市场，根本想都不用想，拿过地就做开发。中国一年就1300万套房子，加上二手房交易，将近2000万套，这个总量还不够。
四
土地与商品房价格
今年的土地价格实际上涨是很凶猛的。一季度全国平均上涨10.3%，大概已经有6个省市要过五百亿了，土地还在继续涨，就是因为供地量减少了。
所以你们不用担心商品房的价格，后期肯定是越涨越高。最主要还是数量少，不在于它的总库存下降，和库存没有关系。主要是以后新的土地用地供量少了，北京只有25%了，深圳在20%上下。所以一线城市房价永远是往上走，想都不要想的。纽约、洛杉矶旧金山的房价谁能卡住了吗？看看国际大城市的情况就都知道了，你根本就不用想，想它干嘛。
五
开发商融资
我个人觉得，可能得放一点货币政策，如果不放货币政策，经济可能就实业连带地产全不行了。我觉得实业不行国家会放政策，这次银行一万三千亿都是专款专用，打油的钱不能买醋，从去杠杆的角度，进不了房地产。
因此房地产融资放松基本上是不可能，开发商融资比去年少大概六千亿，境外融资多一倍多。没有条件在境外融资的都亏了，有条件境外融资的成本也都提高了，现在越融越高，不比国内低。国内在四月份的时候资金成本可能得八点几，到五月份就变成十二，我估计到六月份可能得到十四了，个别企业顶不住了到三十都得拿。
去杠杆是其一，政策是其二，第三是开发商压了很多钱。全国现在大概压了四万亿房子，拿不到销售证，仅上海北京就超过万亿。北京大概三千多亿，上海六千多亿，好多是去年十月要开盘的，排到今年十月了，因为价格定的还是比较高，弄不好还得往后占一年资金。
六
房地产调控政策窗口期
过去说政府把房地产当夜壶，而且夜壶的作用还很大，但是你不要以为说到夜壶就一定要放松房地产调控。我个人觉得，房地产调控短期之内是不会放的。得到什么时候？得到非常惨的时候才能放。就是夜壶得到憋的急时才用，不急的时候，上上厕所就行，是吧。
什么叫急？去年大概十六亿的销售量，没有公布的实际交易是十九亿平方米。我观察今年可能销售是要负增长，就按10%负增长也还有十五亿，这个数字还是历史第二高。十五亿平米，一家开发商你能卖出多少，你赚不了多少，但市场是很好的。问题是可能别人都卖了，恰恰你的房子没卖，你就损失了，就这么简单，所以你的产品有竞争力的时候，大市场不是大问题。
你们开发商别把心思老放在靠政策放松上，得先做到政策不放松，你也能熬得过去。你要比地方政府还能熬，那就不用担心了，到地方政府熬不住，那房价就还得涨。
七
三四线城市房价
三四线城市涨价有一个重要的原因是货币政策补贴，或者叫货币拆迁。中国拆迁补贴去年一万八千三百亿，今年大概一万七千亿。地方政府不拆迁就拿不到中央补贴，就拍不了地。用货币拆迁把地腾出来，地方政府再把地拍了赚一笔。而老百姓拿着补贴款要买房住啊，可能原来房价就三千一平，但开发商一看，拆迁补贴发了四千，那我得把价格涨到四千五。老百姓还得再加点钱，或者房子面积买小点，才能把账算平了，所以房价就这么起来了。
另外一个原因是大城市限购。很多把父母接到大城市的人突然发现养不起、住不下了，又不能再送老家，送农村去，所以就在周边城市买了房子。我们查了实际数据，回乡购房的比例很高。
这一轮涨价还没完，只要货币拆迁继续，可能还会涨。
八
房子销售量与房价
现在的房价主要是政府按着不让涨。包括限购摇号什么的是政府和开发商做斗争，这是第一轮。 第二轮是政府和消费者做斗争，所以好多人开始假离婚。因为限购，在北京上海，夫妻俩离婚和不离婚买房总费用可能得差出三四百万。限价还导致二手房价格比一手房还高，所以买房的人更多了，拼了命，离婚也得买。
现在是第三轮，地方政府当市场监管者，中央政府不管市场了只管找地方一二把手谈话。谈完以后地方就往下压主管部门必须让房价下去，限制网签等政策都是因为这，让你拿不到银行贷款。
再加上限购和其他政策影响，今年市场销售数据还会下降，最高可能到7%，十五亿多销售量的7%。预测不会那么准，但有几个固定影响因素，估计六月以后就开始出现下降了。如果今年下降一个多亿（面积），中央还不会轻易松口，但要下降两三个亿，中央肯定就松口了。14年的时候总销售面积是下降的，但14年房价没掉，房价是继续上涨的。就是房子的销售量掉下来，房价未必会掉 。
九
住房不炒的最好办法
限定商品房价格是违反市场规律的，住建部现在出台的所有政策，都是违反十九大精神的。住房不炒是对的，最好的办法就是用空置税。房子有人住就不能说炒房，问题是用来住，也得有人盖才行。住的不一定是自己的产权房子，现在媒体都瞎造势，说的好像只能住自己买的房子一样，这是不对的。
十
写字楼和住宅的租金回报
中国没有多少旧写字楼，所以新盖写字楼永远是和新写字楼竞争，租金都很高。潘石屹说写字楼租赁回报只有5%，3%，扣掉利息就基本没了，这是因为他用商品房的租金和非商品房的租金去扛，扛不住，这是很大问题。
而住宅不是，住宅大多是和房改房竞争。五十年福利分房的结果就是有大量总价才两万一套的房改房，现在月租金就两千，一年就收回总房款了。现在北京的商品房，两万你连一平米都买不到，之前花两万就买了一套，即便算上通胀，
商品房和房改房的租金回报率是怎能都不能比的。所以中国现在的租金是低的，不能满足租赁性住房的合理市场需求。这就是为什么这次万科长租公寓要180万，没有条件竞争那就得租高档的，这些都是没法从根本上解决普遍的租赁问题。
十一
房产税还收不收
我们过去五十年的住房政策都是非商品化的分配制，房改房。这种住房分配导致我们根本不可能现在实行房产税，因为这两个东西没法统一。没钱的人都还住老房子，你按照新房计算价格再收房产税，老百姓肯定都会不干的，那政府就麻烦了。我个人认为，房产税短期内绝对不可能出现。
十二
高铁的虹吸效应
有统计数据，我们现在大概有一百八十个城市因为通了高铁人口下降，而且人口密度也下降。高铁的关键影响是向核心城市集中的 ，这个核心不一定是一级、二级、三级，而是在一个路段区域内的核心。所以高铁不一定是给每一个城市都带来好处的，但有一个城市是最享福的，那就是郑州。未来在高铁几横几纵全部贯通后，它就变成一个最核心的疏散区了，远超中原地区其他城市。
十三
燕郊、廊坊的房子能不能买
如果天津的户口政策敞开，那燕郊就没希望，为什么？因为大家不会把户口落在燕郊去，孩子上学问题不好解决，但要是天津也落不了户，那可不就得去燕郊嘛。你要把燕郊当成第二居所，或者买一套房临时住着，过渡下还有希望。
我个人觉得，在短期之内廊坊是不行的。要真像刚刚你们说北京政府要把营商环境完全放松了，那廊坊周边还是有希望的。原因在哪？就是又回到北京的这些人在北京不一定能住得下。所以关键还看北京政府的决心，能落实到什么程度，目前还不好说。
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