很多童鞋都曾認為房地產業屬於實業和基建投資，然而，當房產被賦予了金融屬性之後，一切都變了。這時，房價就成了一個不折不扣的金融遊戲。
5月出臺的史上最嚴資管新政，其實可以很好地演示房地產的原罪。對於目前高達100萬億的資管通道，其主要流向只有三個：股市、債市、房地產。這時，股市第一個站出來說這個鍋堅決不背，為什麼？看看現在還在痛苦磨底中的A股就知道了，毫無任何量能可言，所以很明顯，沒有太多新增資金流入股市。債市更慘，被嚴打的幾乎都要產生危機了，大幅流入資金根本不可能。這時，房地產低頭不語，過了許久才用閃著淚光的決定說到：怪我咯？
簡單來說，房價上漲的金融遊戲是這樣：
居民通過存款、購買理財將錢交給銀行和機構--->銀行和機構將錢貸給房產商--->房產商拿到資金後高價買地--->房產商將產品高價賣給居民--->更多的資金通過資管通道流入--->房產商拿到更多的貸款--->政府以更高的地價拍賣給房產商--->房產商以更高的房價賣給居民
在這個正向循環的金融鏈條中，可以很清楚地看出羊毛出在誰身上。那麼，這種拿你手裡的錢變成混凝土磚塊再翻倍高價賣給你的遊戲應該叫什麼呢？房產貨幣化？龐氏騙局？搶錢？不，這種政治不正確的說法我們不能用。
在股市中，沒有賣出去的價格永遠都不叫真正的盈利，而房產的套現比股票更難。你確定你能夠成為那5%套現離場的嗎？與虛幻的高估值對應的，是負資產。而負資產是會吃人的，它吃過日本人、吃過香港人，但還沒吃過中國大陸人。
在中國，悲劇有兩種，一種是沒錢，一種是沒房。
如果兩種都沒有呢？是不是社會就會拋棄你了呢？別搞笑了，社會連你是誰都不知道。
這不是玩笑段子、這就是赤果果的現實。有人說在一線城市沒有什麼事是一套房搞不定的，如果有，那就兩套。還有人說世上99%的事情都可以用錢解決，那麼剩下的1%呢？需要更多的錢。
教室裡突然飛進來一隻蜜蜂，於是老師說到，同學們考驗大家的時候來了，看看你們是不是祖國的花朵。然而話音未落，蜜蜂就飛出了窗外，老師大惑不解，這時同學們齊聲說到：老師，我們是祖國的韭菜。
早上起床看到，看到朋友圈連嶽現場記錄泰禾主辦的《對話任 志 強，論道大廈門》的演講以及廈門房地產聯合網的報道，有些觀點很是犀利，也與大家分享和討論一下。
1、現在大家都沒錢了。從數據來看，消費者沒錢了，開發商沒錢了，政府也沒錢了。現金流跑得過政府，就相對安全。
1，優秀的企業的另一種解釋是，當政策調控讓所有房企都很難受，而優秀房企就是能夠等到政策鬆動的那一刻還沒有倒下的企業，這就叫跑贏政策；2,2018年開發商的最大的體驗是2個字——差錢。尤其是國內去槓桿，資金全方位收緊的時候，很多上市房企不得不海外融資。預計2018年是海外融資會成為非常重要的渠道，有人預測會佔據一半，而大型上市房企因為規模優勢導致經營性現金流相對比中小房企更多更快，最終反過來，促進中小開發商在2018年難上加難。3，的確，每一輪樓市調控，對優秀房企都是有危更有機，更能依靠自己的能力、眼光彎道超車！市場好的時候，雞犬升天，反而不知道誰在裸泳。
3、調控房價的政策有一個問題——即以平均數調控房價造成的失真，多數國家重視中位數，而非平均數，因為平均數容易受極端值影響。核心是平均數在統計上容易操作，你讓我限價？比如我把市區的房子與縣城的房子放在一起搞平均，這造成了縣城房價上漲。在全國範圍來看，就是重點城市價格下跌，但全國價格上漲。這是搞平均的後果，扭曲了價格信號。
總裁內參點評：的確國際通行的房價統計多是中位數。
其一，平均房價不能體現房價的真實水準。老潘昨天在三亞，亞龍灣豪宅旭輝鉑悅賣到10萬\平，但三亞市區才2萬、3萬\平米。現在中國房價數據，幾乎都是採用“算術平均法”，就是把一座城市的總銷售額直接除以總銷售面積，得出每平方米多少錢的平均房價。
其二，同樣以深圳這樣的一線城市為例，豪宅與剛需的價格落差是很大的。比如豪宅是改善的剛需的2倍甚至3倍，頂豪就是N倍，它是客戶是全國，甚至是全球的，本來深圳新盤就少，如果一段時間開盤幾個頂豪，可能均價就會拉昇很多，而一旦剛需改善盤佔比較大，均價也會下來。
其三，國際通行房價統計方法大多是“中位數價格法”。所謂中位數，是指將一組數據按大小依次排列，取處在最中間位置的一個數，中位數價格法比算術平均法更能反映房地產市場的真實情況。因為中位數較平均數的優點是其不易受到極大數和極小數的影響，反映了一組數據的中等水平。中位數房價更能夠更準確地反映與大多數人有直接關係的那些房子的價格。
5、房地產業是功臣。2017年，全國房地產業人均稅收24萬元，人均利潤31.5萬，就業人數275萬。經濟離不開房地產。
總裁內參點評：目前對開發商的惡意評價是有些過了，或者有老百姓把買不起房而怪罪開發商，這並非替開發商說話，而是有幾個更大格局的開發商價值在。
其一，客觀而言，房地產整個鏈條從土地收入，土地增值稅，營業稅，企業所得稅，各種稅與費，基本達到64%是上繳國家，高房價時代，開發商只是一個“操作工”。
其二，開發商對中國GDP每年接近20%左右的貢獻，這是功勞，不能客觀的支撐中國GDP每年6.7%的增長，反過來媒體又來批判中國經濟過於依賴房地產發展，來惡化房地產；
其三，中國房地產這20年的蓬勃發展，的確同步讓中國一二線城市近20年面貌成為天然之別。新城市，新氣象，一派現代、繁榮、摩天大樓與之前的城市髒亂差破的形象簡直是日月換新天，而帶來和落地這些改變的正是中國的開發商；
其四，前些天一個開發商總裁告訴老潘，無論稅收，還是就業，還是慈善，開發商這幾年的慈善，教育，捐贈其實做得體量，規模，頻率是遠超大多數行業的。
當然，不良開發商也是有的，但不能因此抹黑整個開發商。
6、買不起房的人，應該感謝買房的人。
因為中國的城市，越蓋越好，越來越發達，買不起房的人，也在享受先進的市政設施，這些成本是誰支付的？是買房者，正因為有人買房，你才能"便車"!
總裁內參點評：大多人應該初一看“沒房的人感謝有房的人”會很詫異，甚至反感，但事實上，房地產這幾年“有買有賣”的高成交推動了房地產的繁榮和城市的繁榮。逆向思維想一下，如果那麼多房子，都沒人買，房地產還怎麼大踏步發展？城市面貌和城市天際線如何美化？
- 城市精品住宅（與過去比），實現了外觀設計品質和內在戶型動線材料等品質的大提升；
- 全國各個城市精品購物中心，對傳統落後百貨、超市的全面顛覆升級，物產豐富，體驗卓越；
- 全國核心一二線城市的大量五星級酒店、精品酒店的百城綻放；
- 城市綜合體的崛起，城市學校體育館小鎮，產城崛起……
這些都是有買房人買單，有公司租賃購置，有創業者創業……才讓一個城市面貌與內在人居品質，購物品質，辦公品質等升級換代。
7、調控並無法律依據，它破壞了市場經濟體系。政策引發的不確定性，是當下房地產商最頭疼的問題。
總裁內參點評：政策的歸政策，市場的歸市場，
高端豪宅，改善的應該放開，更多市場化，政府更多聚焦保障房的數量和真正落實到真正需要的人上才是關鍵。類似新加坡不管高房價，但收高稅收，對高端豪宅讓其市場化定價也不錯，當然每個國家體制和國情不一樣，整體而言，既有的調控，對過往的過火市場的糾偏還是有效的，這也得承認。8、正因為調控，不買房的人也會去搖號，因為號轉賣就是錢。正因為調控，感情好的夫妻離婚了，買房資格就是錢。
總裁內參點評：我們不僅要考慮到政策本身的合理性，還需要考慮政策出臺後市場的自然反應反過來對政策本身的削弱和強化，一定程度上，即要考慮對政策的影響進行“再影響”！
比如有時候增加高房價的交易成本，看似是“打壓”樓市和高房價，但實質反而可能繼續催漲了房價，因為大家對你增長的成本，根本就覺得可以“接受”！
9、房子當然是用來住的。世界範圍內，租賃房都主要由私人提供，不讓人買房，誰有房出租呢？所以要讓人盡情買房，買100套也行，這樣租房市場才會有充分的供給。
10、城市化是人類進步的動力，中國的城市化率，按國際通行標準，不過40%出頭，還非常低，離70%的目標，遠得很，這需要440億平方米城市住房，全國現在城市住房為220億至240億平方米，再加上獨居家庭的迅速增加以及改善的需求，供給缺口很大。
11、房地產稅徵收可能性很小。據2011年城市家庭住房私有率顯示，最低收入戶為78.8%、低收入戶為84.5%，高收入戶為90%，最高收入戶為90.7%，兩極的差距完全不是人們想象的那麼大。最低收入與低收入階層，雖然住的房子可能不太好，但可能都要納稅，這就會引發社會不滿，況且，稅已經很高了。
12、最大人口變化是未來中國獨生戶大量增加。
對於政策來說，我們每個人都會擔心政策變了，政策變化不如人口變化，最大人口變化是獨居戶，到目前為止我們獨居人口達到7500萬人，過去3年每年獨居戶以30%-40%的速度增長，這7500萬里頭其中一部分是老人，大約要佔3500萬人，另外一部分是80後、90後、00後，00後不會再跟父母住在一起了，哪怕是一個人他也要單獨一個出去住，
所以表面上看，中國在計算戶籍人口時候，一個家庭已經滿足一套房，但要是把獨居戶算上的話，我們的房產遠遠不夠。那獨居戶的發展趨勢是什麼，如果按照歐洲、北歐大概平均40，按西歐算，大概平均30左右，就是全球的發展趨勢都導致大量的獨居戶增加，而不會減少，其中和老齡化有關，導致歐洲越是老人越住大房子，年輕人住小房子，因為年輕人會到老人家裡去回去慶祝生日、聖誕節，而老人絕不去年輕人家裡。
反而中國人因為要帶孩子，所以把老人請到家裡，但是獨居戶不再跟老人住在一起，我們估計在幾年以後會導致大道25000萬。現在全國一共多少了，一共就3億，如果要再增加兩億家庭的話，那麼得需要多少房子，那麼大家需要自己計算，所以未來的需求會越來越大，這是我們當前取得的幾個問題，他認為能解決問題，我個人覺得這些都解決不了。
13、關於廈門市場。在經濟特區中，廈門經濟總量小，但是增速可觀，從質量上看，可以排第二。 幾個數據廈門很好：2001至2016年，全國重點城市的城市化率，廈門以年均增長7.5%排第一；廈門小學生增長率排全國前列。如果廈門保持改革開放，增加對科技創新的支持，前途無量。如果保守退縮，那就難說了。
14，任 志 強 先生演講開始時說，10多年前，有朋友問我要不要買房，那時聽我話的人都發財了（此時是笑聲和掌聲），有些人現在還問我要不要買房，我基本就不回答了。
15，任先生演講結束後，現場提問環節，第一個問題就是：我現在要不要買房？（現場譁然），任先生修養好，沒發火。只是說：任何想占房價下跌便宜的人，都沒有得逞。
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