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2018年6月23日下午13:30-16:30，深圳壹地产将在满京华云晓营销中心举办一场论坛——《无问东西/不争南北·只看一心一门》——深圳国际会展中心城市价值前瞻。
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什么叫刚需？刚需是指买300万到500万房子之间的家庭。三房是标配。
假如你只买得起60万到150万之间的房子，那种叫上车族，不叫刚需。
假如你买得起700到1000万之间的房子，那种叫改善族，也不叫刚需。
后面两种人，改天另外写文章探讨，这篇只谈论刚需。
一、我们为什么要买房？除了自住这一重要传统观念之外，买房是你分享这个城市发展红利的最佳途径。
深圳存在明显的版块轮动效应，每年，都有不同版块的房产，成为当年房价上涨的黑马。
倘若你能精准的把握深圳的版块轮动，你就掌握了，财富的命脉。
所幸，未来5年，深圳房产最大的财富秘码，就是刚需房的崛起。
二、300万到500万买三房。首选原关外。
关内盐田是个尴尬的存在，由于交通问题，理论上，盐田只有海景豪宅才有投资价值。
那是土豪们的菜，而且投资周期过长，短期不碰的好。
南山基本勾不上。
福田罗湖能够上车的，基本就是老破旧，房子本身已经没有升值潜力，只能依靠地段升值。
因而升值潜力差，未来5年，不建议刚需购买此类物业。
三、刚需记住一句话：未来5年，刚需最大的风口，就是城市副中心的崛起。
宝安跟龙华已经用血淋淋的事实告诉你：还看不起关外，你将丧失巨额财富！
未来5年深圳楼市最大的风口：深圳原关外，地铁口，新房次新房，4字头，刚需房，大概率打出暴击。
首先，地铁改变都市格局。 地铁11号线开通之前，福永沙井没人看，一开通，好多人跑去跪舔。
刚需族最大的悲哀：永远后知后觉！
地铁11号线开始建的时候，其实就应该布局。不过很多刚需看不上，没地铁，去关内远，不买！
好，地铁一开通，去市内的交通瓶颈不存在了，立马跑来接盘，让之前布局的投资客，躺着赚一波。
说你什么好？
四、未来5年，深圳最重要的一条地铁：14号线。
14号线将极大扭转深圳东部楼市格局，至少让整个东部的房价，上涨百分之30。
现在看不起东部的深圳人，地铁开通之后，又是去跪舔，去接盘的命。
刚需的悲哀，是永远不会从历史中吸取教训。
未来5年，深圳刚需房最大的风口，就是地铁14号线沿线。
五、然后我们重点看看这个表。
这个表，是未来政府，16个重点发展区域之一。
熟悉Kenny文章的读者都会知道：这个表，在Kenny的很多文章中都会出现。
理论上，这16个片区的房子，都可以买，根据你的资金量来规划。 有钱肯定深圳湾，没钱就坪山。
至于表上没有出现的片区，不碰的好。
同时，这16个重点发展区域，也有主次之分。虽然都是重点发展区域，但受重视的程度不一样，砸钱的程度不一样，未来可是天与地的财富差距。
六、拿平湖跟大运对比。
平湖有什么，地铁10号线，同时一个前海后陆的概念。
平湖才砸了多少钱，当然，地铁10号线能让平湖妥妥涨一波，至于跟大运比，就等于拿罗湖跟前海比。
大运是什么地方？东进龙头。
全国最高楼700米所在，20所国际大学城所在，地铁3、14、16线所在，未来还有地铁21号线，有轨电车。
5条交通枢纽，比福田车公庙还多一条。
未来，深圳东部房价的至高点，就在大运新城。大运四神盘，是大运最先突破10字头的楼盘。
而从大运四神盘你就应该知道，投资房产，究竟是选地铁好，还是学位好。
一个龙岗外国语，奠定大运四神盘永远的王者地位。而品质更高，地铁口的星河时代，注定只能仰望大运四神盘。
可悲的是，2013年开盘的星河时代，当时的价格还比四大神盘贵。
七、同时为那些可悲的龙岗盲感到悲哀，现在深圳依然很多人，看不起大运、龙中、坪山这三个地方。
这些人，跟当年罗湖人叫南山乡下的人，没有本质区别。
未来5年，大运干掉罗湖。但是10年后，罗湖2500亿旧改完成，罗湖会让大运知道，你大爷还是你大爷。
但是以5年为周期，投资大运，龙中，乃至坪山，大概率跑赢罗湖。
2015年，绿景大公馆，全深圳涨幅第二；阳光天健城，全深圳涨幅第七。
2014年底，阳光天健城36、44平米的小户型，成交价大概22000左右，目前普遍70000多，涨幅惊人！
投资房产很重要一点：投资回报，跟地段好，没有必然关系！明白这点，你就在房产投资这块入了门。
否则，大家都买南山的房子好了，还研究什么房地产！
同样是2015年，坪山的房价涨幅，位于全市首位。14000开盘的京基，现在售价38000。
当年同等价格买福田罗湖老破小的，撑死了就翻一倍！
八、无论怎么东进，10年，20年，30年后，宝安还是力压龙岗！但不代表，投资龙岗，回报率跑输宝安。
投资房产，回报率跟地段好坏，没有必然关系。
如果布局深圳西部，未来5年，重点布局地铁12、13号线沿途物业，尽可能挑单价便宜、房龄较新的楼盘买入。
对于刚需盘而言，大面积，低单价，等待地段质变，永远是必胜宝典。
同样360万总价，关内买45平米，关外买90平米。
单价8万翻一倍困难，单价4万翻一倍相对容易。
同样每平米涨10000，关内赚45万，关外因为面积大，赚90万。
所以未来5年刚需房最大的风口，就是城市副中心的崛起。
深圳的每一片土地，最终的命运，就是遍地黄金。
九、罗湖再怎么落魄，25年以上的房子一样有人要，城市副中心未来5年再怎么牛逼，20年以上的房子看都没人看。
关外买2手，尽量买10年以内的次新房。同时重点关注一个户型，89平米4房。
2胎放开，4房才是刚需。但因为政府打击高赠送，市场上所有89平米4房，已经绝版，非常稀缺。
因此投资2手房，重点留意此类物业。
最好在地铁沿线，最好附近有学校，最好现在那学校还不出名，但是将来大概率成为名校。
这样的房子，投资回报率，远甩关内老破旧几条街。
十、虽然接下来5年，重点关注地铁14号线沿线物业，但是布吉横岗不碰得好。
首先，这2个地方都不在政府重点投资范围，没有新钱涌入，房价涨幅慢。
布吉要发展，起码拆掉百分之70，路扩大一倍。
但是稍微有点常识，你就知道，这是不可能的。
至于横岗，一直以来就是夹在龙中跟布吉的三不管地带，绝对的价值空白地带。
你看乐城，天天叫嚣自己是大运新城，恨不得一步划入大运，你就知道，横岗跟大运的差距有多大。
十一、如果一定要置业布吉，请选石芽岭，次选小关附近。
石芽岭是布吉难得的干净地，还是地铁14号线沿线，矮子里面拔将军，这里是置业布吉的首选。
注意，是一定要买布吉，这里是首选。
2014年布吉房价比龙中贵，现在房价已经被龙中超过，随着东进战略的强势推进，未来，布吉房价走势，大概率跑输龙中，坪山。
如果从投资回报率看，哪怕买坪山核心区域，投资回报率，大概率跑赢布吉。
十二、未来5年，深圳最大的风口，就是城市副中心的崛起。
未来5年，买关外新房次新房，妥妥跑赢关内老破旧。
但是10年后，关内随着旧改完成，请大举回归关内，因为站在10年后的眼光看，现在真正的价格洼地是福田罗湖。
但是房产投资，以5年为周期，是最佳期限。
时间太短你赚钱不多，时间太长考验人性。
因此接下来，刚需们，买300到500万的房子，请重点留意：
深圳原关外，政府16个重点发展区域之一，地铁沿线，新房，次新房，4字头，大概率打出暴击。
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