調控緊壓下業績增速放緩，2018年1-4月，TOP100房企規模持續上升，但頭部效應愈加凸顯，房企陣營分化加劇，500億元以上前10家房企貢獻銷售業績43.9%。
圖：2018年1-4月房企各陣營的數量、銷售額及銷售面積均值情況
從銷售情況來看，房企業績增速有所放緩， 銷售規模破百億房企已增至62家。2018年1-4月份，銷售額超過百億的企業均值為395億元，業績增速已較1-3月有所放緩，但頭部效應愈趨明顯。碧桂園、恆大、萬科三家企業銷售額遠遠甩開後進企業，銷售額均超2000億元，均值達2216.9億元，其中，碧桂園拉開與另兩家企業差距，以2527.2億元高居榜首；保利、融創居於第二梯隊，銷售額均值為1124.4億元。500-1000億梯隊共有5家房企，分別為中海、綠地、華夏幸福、龍湖和新城控股，銷售額均值618.3億元。100-500億，100億以下房企分別為52家和38家，佔TOP100房企的九成。TOP100門檻升至56.7億元。
表：代表房企4月海外發債情況
2018年4月，為突破境內融資困局，房企在境外扎堆發債。一方面，國內房地產調控政策密集出臺，房企在國內發債門檻提升、難度加大、用途受限，境外融資規模大幅增加；另一方面，2018年是房地產企業美元債集中兌付的一年，企業面臨新資換舊債壓力，海外發債訴求持續提高。
從融資規模來看，4月代表房企公佈發債合計92.85億美元，包括美元債和新元債，較去年同期大幅增長。其中，額度最高的為中海發行的15億美元高級債券，中海憑藉行業最高信用評級（穆迪Baa1/標普BBB+/惠譽A-）、穩健的財務管控及穩健發展，獲得了逾百家頂級國際投資機構的追捧，意向訂單量峰值超過36億美元；越秀地產、融創也分別發行10億以上、兩種期限組合的美元票據，為企業可持續發展注入充足資金。
從融資成本來看，在美元加息的影響下，此次海外密集發債利率有所提高。3年期美元債息率介於6%-7.5%之間，越秀、保利置地更具成本優勢，息率低於在5%上下；5年期美元債利率分化明顯，萬科9.71億美元中期票據利率為4.15%，融創4.5億美元息率8.35%。
總體來看，在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切，海外發債是短期內相對理想的融資渠道。其中，佈局廣泛、發展穩健、評級較高的大型企業可發行額度大、成本低、期限長的債券，有利於優化借貸成本和期限結構，而相比之下，中小型房企則須付出更高的融資成本、尋求更多的渠道才能獲得足夠的資金，未來償債壓力也會更加突出。
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