導語：做投資必然要挑選出最好的城市、最有價值的片區。這樣才能讓房價以最快速度和最安全地跟著整個大勢向上漲。
三大國家級城市規劃之一，粵港澳大灣區價值解析
三大國家級城市規劃是哪三大？千年大計雄安新區、改革新起點海南自貿港，還有就是我們今天要講的粵港澳大灣區。
1.粵港澳大灣區到底是什麼？
粵港澳大灣區包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州9個廣東城市和香港、澳門2個特別行政區。其實就是珠三角城市群的2.0加強版。
好端端的一個珠三角城市為何又叫粵港澳大灣區？因為過去珠三角城市群的發展暴露出2個嚴重問題：
第一，珠江口東西兩岸的經濟發展極端不平衡。
東岸的香港，實力不用說了。靠近香港的深圳現在已經超越廣州成為廣東GDP的大哥。東岸的東莞、惠州，也正快速發展。整體上，珠江口的東岸要比西岸的中山、珠海、肇慶、江門的發展強大不止一點點。
第二，港澳與內地並沒有實現真正意義上的經濟協同。
在過去，珠三角城市群的經濟協同是市場行為、成本倒逼行為。香港產業成本高，就向深圳轉移，深圳崛起；深圳經濟轉型，產業成本高，就向東莞、惠州轉移。
但近幾年深圳、東莞的產業轉移成本也變高，這種落差之下，香港開始變得封閉。深圳的產業也只能在東莞、惠州甚至更遠的粵西汕尾轉移。
很明顯，珠三角城市群出現了瓶頸。
而粵港澳大灣區就是要打破這個瓶頸，於是，粵港澳大灣區規劃就上升到了國家發展戰略層面！
雖說珠三角發展不平衡。但在過去一樣在創造奇蹟。在全國1%不到的土地上，不足全國5%的人口，產出全國13%GDP。
有高起點，加上即將出臺的“粵港澳大灣區”規劃，可以想象大灣區經濟發展會有多巨大的提升空間。
2.粵港澳大灣區的功能劃分
首先三個最核心的城市：
香港——國際金融中心，為大灣區提供最強大的資金支持並作為整個大灣區的國際接軌窗口；
深圳——科技創新中心，大灣區生產力和競爭力升級的核心引擎，可以說是大灣區的大腦；
廣州——環球貿易中心，為大灣區提供貿易的平臺，是生產力和資金轉換的終端。
其餘，佛山、東莞、中山是新型製造業中心；
江門、肇慶可以承接其它城市轉移出來的傳統制造業；
珠海、澳門兩個相鄰城市，依託珠海的“海”和澳門的“賭”，成為大灣區旅遊休閒中心；
惠州作為深圳的衛星城，除了承接深圳的製造業轉移，還承接著深圳外溢的居住需求。
當然，更詳細、準確的就要等馬上出臺的大灣區規劃了。
3.粵港澳大灣區的價值分析
大灣區的價值在於哪裡呢？或者說，大灣區的野心在哪裡？
（1）打造成世界級，甚至是世界第一的灣區
一個非常明顯的規律：全球60%的經濟總量都集中在入海口地區。
無論是世界著名的舊金山灣區、紐約灣區、東京灣區，還是國內的粵港澳大灣區、環杭州灣的長三角、環渤海的京津冀，灣區城市群經濟已經是全球城市群發展的最重要經濟形態。
中國想要在全球競爭中有強大的話語權，就必須打造出一個國際級別的城市群。很明顯，這一刻，粵港澳灣區最有資格和能力接此重任。
（2）三大國家級規劃之一，且是一帶一路的重點區域
雄安新區和海南自貿港，作為創新和改革，摸著石頭過河，也許會失敗，畢竟只是嘗試。
但粵港澳大灣區不一樣，這是中國經濟增長的超核，坐擁全國最好的經濟發展環境，從國家發展層面來看，大灣區規劃只許成功不許失敗！
同時，粵港澳大灣區還是一帶一路的重點區域。是對接“一帶一路”建設的重要平臺和門戶樞紐。去年中國與東南亞地區的貿易額佔了與一帶一路沿線國家貿易總額的47%，其重要性可見一斑。
（3）是整個中國經濟三大區域的增長超核。
京津冀是單核驅動，長三角是雙核驅動，而粵港澳大灣區是三核驅動，集中了中國三大“一線城市”！
同時有著“一國兩制三關稅區”的制度優勢：
- 資本主義的香港、澳門將會給大灣區帶來最大的經濟活力。
- 三大自貿區——前海、南沙、橫琴也都坐落在大灣區內。
- 同時擁有深交所與港交所兩大證券交易所。
這裡不僅會是中國市場經濟機制最完善的區域，還是經濟最具活力的區域。
粵港澳大灣區的發展空間和正在發生的鉅變
1.灣區未來發展空間
一個地區能不能發展起來，要看兩方面：
一看發展基礎，地區本身是否有足以支撐發展的動力；
二看政府是否大力支持。“小漁村”深圳的逆襲就是最好的例子。粵港澳大灣區同樣如此，自身內部有發展推動，外有國家助力。
當前的粵港澳灣區在世界灣區中處在一種怎樣的地位呢？它是當前世界灣區中面積最大、人口最多，GDP增速最快的灣區。
大灣區的土地面積達5.6萬平方公里，長住人口6800萬，面積和人口都遠超世界三大灣區。
雖然人均GDP卻只有東京灣區的一半，舊金山灣區的五分之一。但是我們要看到一點，粵港澳大灣區的經濟增速是其它三大灣區的2-3倍。
最大的面積，最多的人口，最快的發展速度，粵港澳大灣區成為世界第一大灣區只是時間問題。
2.灣區發生著怎樣的鉅變
（1）打造中國最密最便捷的交通網
粵港澳大灣區目前已實現2小時交通圈，不管是高速公路密度和鐵路網密度，都已經成為了全國城市群的第一位。
大灣區內有6大機場，廣深港高鐵已開通廣深段，香港段也會在年內開通，很快香港也會正式融入內地高鐵網絡，粵港澳大灣區“一小時”經濟圈即將實現。
2020年前大灣區還將建成深茂、贛深、廣汕三大高鐵。未來在珠江口將會修建四大跨海大橋。
虎門大橋已經開通，港珠澳大橋、虎門二橋將分別在今明兩年內通車，而深中通道則預計在2024年落成。
這4條橋的開通將徹底打破珠江口東西兩岸隔閡，東西溝通合作更加密切，經濟差距將慢慢縮小。
（2）未來產業迅猛發展
如果說“科技是第一生產力”，那麼高新技術產業就代表了未來的生產力和競爭力。
前一陣子中美貿易戰，美國禁向中興出售任何電子技術或通訊元件就反映一個現實：
中國在很多關鍵技術節點上依然受制於人，國與國的競爭，終究還是靠硬實力！
而粵港澳大灣區就以深圳為核心聚集了大量的未來產業，如：
- 華為的人工智能芯片
- 華大基因的基因健康產業
- 大疆的無人機
- 騰訊的無人駕駛汽車
- 比亞迪的新能源汽車
這些代表未來、創造出絕大財富的公司都扎堆在深圳，深圳的房價能不高嗎？
（3）產業內部合作及轉移
粵港澳大灣區的意義，就在於區域內的城市協作，每個城市的功能特色都不一樣，這是產業合作的基礎。香港可以提供資金，深圳進行研發，東莞中山負責生產，廣州提供貿易平臺等等。
除了功能互補，大灣區正在發生的很大變化就是產業轉移。
灣區內第一梯隊城市會集中資源和精力發展金融服務、科技研發等高附加值的行業。低附加值的生產製造產業會向第二三梯度城市轉移。
比如香港的部分低端產業轉移到大灣區內陸城市，深圳的部分產業如華為數據中心、萬科研究院轉移到東莞，廣州、佛山的傳統制造業轉移到肇慶等等。
是的，粵港灣大灣區正在飛速發展，但絕不是平均發展，在粵港澳大灣區規劃出臺之際，要投資粵港澳大灣區，就必須找到最有價值的城市和片區！
粵港澳大灣區最值得投資的城市和片區
粵港澳大灣區有11個城市，但尖子生只有3個：廣州、深圳、香港，誰成績最好，有資格成為班長？可以從城市最重要的三個維度來分析：
（1）從功能來看
三個城市的功能定位都不一樣：廣州負責貿易，香港負責金融，深圳負責科創。誰最重要？很簡單，就看誰最不容易被替代。
沒了廣州，商品會不會賣不出呢？不會，換個城市，貿易量可能會減少，但依然有成交。
沒了香港，會不會大灣區就沒資金髮展，或者企業上不了市？也不至於，深交所也可以上市，也可以融資。
但沒了深圳，誰能替代它進行創新研發？沒有！其它城市想替代也沒這個水平。
在粵港澳大灣區這個經濟體系中，深圳是最核心的發展引擎，缺誰都可以，唯獨缺不了深圳。
（2）從經濟來看
2017年深圳、香港、廣州的GDP分別是2.2萬億、2.18萬億、2.15萬億，深圳經濟體量第一。
雖然總量優勢不大，但GDP增速拉開得很明顯，深圳保持8.8%的經濟高增，而廣州是7%，香港只有3.7%。
人家不僅成績比你好，還比你進步得塊，你說你怎麼追？
更直觀的就看500強企業的分佈：深圳7家、香港5家、廣州2家。
毫無疑問，雖然香港金融更強，廣州是省會，但論經濟實力和經濟發展，深圳才是NO.1。
（3）從人口增長來看
人口是一個城市發展最重要的因素，這也正是最近能些二線城市拼命搶人的根本原因。
2017年，深圳人口增速達4.6%，遠超廣州和香港的3.24%和1%。而從絕對值來看，深圳一年就增長了55萬人，廣州增長45萬人，香港僅增長7萬人。
城市定位、經濟發展和人口增長，不管從哪個維度來看，深圳比廣州和香港都要強，無疑是大灣區中城市價值最高的城市。
作為一個“新生”的城市，短短40年就在經濟上超越了廣州香港，還一直保持驚人的進步速度，這就是它最大的價值所在。
對深圳周邊的城市來說也是發展的絕佳機會。道理很簡單——“一人得道，雞犬升天”。
2、圍繞這個最核心城市，有哪些城市也同樣非常具有投資潛力
（1）東莞
深圳有兩個最親近的小夥伴，第一個就是東莞。
東莞緊挨深圳北部，整體的房價是1.9萬/平，外地人購房首套只需1年社保，本科學歷只需半年，二套需2年社保。
東莞很大的一個價值就是離深圳近。
東莞的經濟重鎮長安鎮，緊挨深圳寶安，與深圳11號線終點站最短距離僅500米，而且這裡還規劃修建一條3號地鐵支線與深圳地鐵接駁。
東莞的鳳崗鎮更是直接深入深圳腹地，最近的地方離深圳正在修建的10號地鐵線，直線距離在2公里之內。
加上東莞本身經濟就不差，2017年全年GDP達到7500億，排在廣東第4。作為一個製造業強市，世界上每5部智能手機就有1部就來自東莞。
因為緊挨深圳，更是深圳產業轉移的首選。
華為就將終端總部和數據中心搬至東莞松山湖。所以松山湖現在成為了東莞產業最好的片區。但它並不是離深圳最近的區域。
在東莞投資買房，最有價值的究竟是離深圳最近的鳳崗、塘廈、長安？還是當前產業未來發展最好的松山湖，或者是靠近南沙自貿區、而且是東莞GDP第一大鎮虎門呢？
（2）惠州
除了東莞，另一個緊挨著深圳的小夥伴就是惠州。
惠州緊挨深圳龍崗坪山，而龍崗坪山又是當前深圳投資1.4萬億大力發展的東進戰略的風暴中心！
這一刻，與惠陽一路之隔的深圳坪山房價都已經達到4萬多/平，而另一邊的惠州惠陽區房價才1.4萬/平左右。
環深3個城市東莞、惠州和中山，惠州不僅房價最低，而且還是唯一一個不限購的城市。
在廣東，惠州經濟實力排第五，僅弱於深圳、廣州、佛山和東莞。惠州和深圳之間已經有高鐵連接，從惠陽南站坐高鐵，到深圳北站只需20多分鐘。
深惠地鐵的連接也是重點，深圳14號線終點站沙田不到1公里外就是惠陽邊界，而且深圳到惠陽的延長線也已規劃好，建成後從惠陽到深圳福田只需40分鐘。
未來還有16號線從深圳龍崗直達大亞灣。而大亞灣不僅是惠州的高新經濟技術開發區，擁有著惠州獨一無二的核心產業。同時，還擁有著一片難得的海灣，是廣東省乃至全國的旅遊聖地。
目前深圳正在推行“東進策略”，正在加大對深圳東部的規劃發展，但是一線之隔的惠陽雖然受到輻射，但並沒有出現價格暴漲，因為惠州目前實施嚴格的限價，政府不讓你備高價你就不能賣高價。
但惠陽和大亞灣都不處於惠州的市中心，只是惠州最靠近深圳的兩個區而已。
這種情況下，投資惠州究竟是要選擇城市中心的惠城區呢，還是選擇緊挨深圳的惠陽呢，或者是選擇惠州旅居養老題材的沿海區域呢？
（3）中山
環深的3個城市中，最後一個是中山。
中山位於深圳西部，因為被珠江出口隔開，只能與深圳寶安區隔海相望。但是一條深中通道或將改變它的命運。
深中通道開通後，深圳寶安到中山南朗鎮的路程將縮減到20多公里，可以說是與深圳房價最貴的前海區域只是一橋之隔！
相比深中通道的直接連接處深圳區域的寶安西鄉6/7萬的房價，中山整體房價大約在1.4萬/平。如此大的價差，再加上外地人購房只需半年社保，所以這裡成為很多深圳人購房的選擇。
中山也是以製造業為核心的城市，經濟上排全廣東第6。北有廣州南沙自貿區，東有深圳前海自貿區，南有珠海橫琴自貿區。
當然，真正讓大家尤其是讓深圳人投資中山，還是因為深中通道。
而深中通道最直接連接的中山區域——翠亨新區，目前還是一片不毛之地，產業發展十分薄弱。預計深中通道到2024年才會通車，6年的等待期，這樣的中山值得投資嗎？
翠亨新區是投資窪地還是坑？發展成熟，配套完善的中山市中心會不會是更好的投資選擇？
環深的3個城市東莞、惠州、中山各有各的價值，做投資必然要挑選出最好的城市、最有價值的片區。
這樣才能讓房價以最快速度和最安全地跟著整個大勢向上漲。
而要從這3個城市中進行選擇，必須要有標準，從各個維度上進行對比。
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