毫無疑問，在這一輪的高壓調控之下。三四線城市的市場成為了房企規模增長的助推器。這一波牛市，直接把一些房企送上了王座，甚至像旭輝、龍湖這些之前極少踏足三四線城市的開發業也開始到三四線拿地……
確實，一二線冰封之下，拿地難、週期長、還限價，三四線的這一波行情，對於房企來說是一根救命稻草。但同時，業內人士基本上有一個共識，那就是，一路高歌猛進的三四線樓市也是個巨大的“灰犀牛”。
所以很多房企都強調“快”，快拿地、快出貨，快進快出，因為一旦踩不準點，救命稻草隨時有可能變壓死駱駝的稻草。三四線的行情還有多久？到底什麼時候是撤退的時候？就目前的情況來看，三四線或許已經開始進入剎車階段，房企也該要開始準備衝刺了。
01三四線開始剎車房企要提早準備了
在中國這個市場中，優秀的房企和平庸的房企就是領先半步的區別，對於很多房企來說，最大的難題就是如何踩準點。要踩準點，首先就要看清楚每一波行情的邏輯，而目前，或許我們正在經歷波峰，而波峰過去就要開始準備撤離了。
1、政策支持趨緩，貨幣化棚改的拉動作用開始變弱
其實這一輪三四線的上漲的原因，之前明源君給大家分析過，一是板塊輪動效應，二是貨幣化棚改直接提供貨幣，刺激了三四線的樓市。
2014年底，央行搞了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。過去5年，棚戶區住房改造2600多萬套。截至去年底，央行提供的抵押補充貸款PSL餘額26876億元，這意味著過去3年，央行對房地產市場提供貨幣26876億元，且主要流向了三四線城市，中央對棚改的支持力度為10萬元/每套！
這麼多錢流進樓市，三四線樓市直接從高庫存變成搶房潮，房價自然也水漲船高。但是這些錢地方政府是要還的，高歌猛進的棚改結束之後，沒有地價上漲的額外收益，償還貸款壓力就會很大，所以部分省其實已經開始調整貨幣化棚改政策。例如：
·山東省首次取消了貨幣化安置，不再鼓勵貨幣化補貼；
·湖南省提出，“要根據商品住房庫存實際情況和棚改相關政策確定棚改安置方式，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策”；
·江西省也強調因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度。
·廣東省則提出要控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
從這些省份的政策轉向，我們至少可以看出，三四線市場正在開始區域性的降溫。
2、棚改存量見頂，居住需求被透支，貨幣化拉動效應減弱
棚改自從2008年啟動以來，到2017年已經累計改造3896萬套。其中2014~2017年棚改的實際完成率（除2014年外），其餘年份的實際開工都超過計劃開工。
這也就是說整體的棚改計劃將提前達成，三四線房價最大的支撐力消失的時間點就是三四線樓市的拐點，而這個時間點正在往前移！事實上，2018年正式進入棚改新的三年計劃，這也是最後的攻堅收尾期，其中2018年開工580萬套，已經相較2017年目標開始下降。
一方面，存量見頂是可以預期的，而另一方面，棚改對三四線房地產的銷售拉動作用也在減弱。
2018年初以來，商品房銷售面積和投資出現了背離。根據4月公佈的經濟數據顯示，1-4月房地產投資同比增長10.3%,仍處於2016年以來的較高水平，僅到2月末，PSL餘額就達到29106億元，這意味著今年前2個月淨增加了2230億元，預計今年全年或將達到7000億元，遠超580萬套所需資金，換句話說，單套棚改的支持力度更大了！但與此同時，住宅商品房2018年4月累計同比變動卻僅為0.4%！
一方面貨幣力度在加大，一方面銷售卻開始出現疲軟，貨幣化棚改對商品房銷售的刺激作用正在減弱。也就是說，過去幾年的棚改貨幣化安置，已經大量透支了三四線城市住房需求，三四線樓市的拐點或許會先於棚改結束到來，這個時間點可能已經非常近了……
3、部分地方銀行調高利率
現在很多地方銀行都在調高利率，有的上浮了30%，個別甚至上浮到了50%，對於三四線的危機，這也是一個很重要的預警信號。
4、輿論引導影響消費者信心
另外，從目前的輿論環境引導來看，認為三四線樓書難以為繼，火爆過後沒有人接盤的聲音成為主流。很多人鼓勵棚改戶拿著補貼去二線城市買房，一定程度上也會影響三四線的購房信心。
對於房企來說，三四線城市本來就是甜蜜的負擔，一方面在這波難得的牛市裡面想要分一杯羹，另一方面也要小心翼翼隨時注意危險。因此，保持靈活性就非常重要，必須要做到快拿地、快開工、快出貨。
02【快拿地】平衡快週轉和利潤率抗跌能力很重要
之前明源君給大家分享過一家千億房企繪製的週期圖，拿地、賣房關鍵就要踩準大點。大暑就是房子賣得最火爆的時候，開發商如果在這個節點拿地，你的地價一定是最貴的。而等你項目入市的時候，恰恰是立冬，那你的項目夠嗆。至於現在是什麼時節，你自己就可以判斷了。
現在如果在三四線拿地，對快週轉的要求比之前要更高。
首先，地一定不能大，地塊太大很難做到當年就能全部賣掉變現，這就像擊鼓傳花，你不能一直把花捧在手裡。
拿中小規模的地塊，實力強的房企可以拿二三十萬方，實力略弱的房企10~15萬方的即可，這樣可以快週轉，當年就全部變現。同時，小企業不宜大量土儲，應儘量輕資產模式，政府一旦推地，一定快速拿地、快速開發、快速清盤。
其次，拿地不要過分追求利潤率。
兩年幹一個利潤16%的項目，遠不如干兩個每年8%的項目。速度足夠快，哪怕遇到市場下行，你跑得也比別人快，現金流出問題的概率低。
例如，祥生和華鴻嘉信，IRR和銷售淨利潤率各佔一半權重，市場容量大能提供現金流的項目，哪怕利潤偏低也會做。就是因為這樣快起來不僅收益高，而且風險很低。
根據測算，兩年5%利潤率的項目，如果你一年或者一年半乾完，自有資金槓桿做到3：7，地貨比能夠保證在1：3，EVA（即經濟增加值 = 稅後淨營業利潤 − 資本成本 = 稅後淨營業利潤 − 資本總額 × 資本成本率）股東年度的權益，總收益能達到一倍，年化收益也有60%+。
第三，新進入市場一定要謹慎，首先就要看政策，還要有抗跌能力。
大家都是知道，短期看政策、中期看產業、長期看人口。但是，長期安全是一回事，短期機會是另一回事，後天很美好，但是你有可能死在明天。
現在中國的房地產政策就是因城施策，城市之間的分化已經越來越明顯。今年棚改計劃目標分配已經出現了調高個別省目標，調低多數省目標的特徵。因此，要享受這波最後的盛宴，首先就要看政策。
然後，拿的地要有抗跌能力。也就是能不能以價換量。核心區位，項目規模適度，10-15萬㎡。這樣的單個項目即使市場下行，也不會虧，能夠保證資產安全，即便市場震盪，虧一點就能夠快速出貨回籠資金。這樣的地，可攻可守，沒風險。
最後，就是要發現別人看不到的機會。明源君接觸過不少深度佈局三四線的房企，進入的標準是人口不低於50萬，GDP不低於200億，年銷量不低於5000套，房價不低於6000。但是也有一些房企往更深的地方去，例如碧桂園，1萬人口的地方都要去。
越往下沉風險越大，但機遇也越多。關鍵是不要跟風，要找到一些自己的根據地，派小組過去，研究微觀數據、風土人情，真正摸透，你就可能發現別人沒有發現的機會點，然後就把資源集中，開猛火。
03【快開工】核心是要設計前置還要優先示範區
在之前的一篇文章《從拿地到開工，快週轉的極限是多少？》中，明源君給大家分享過，從拿地到開工，房企之間80%的差距就拉開了。
當時也給大家支了招，要做到快開工，關鍵就是要做到五前置（團隊、設計、採招、融資、營銷），其中，設計前置是拿地-開工階段的關鍵，基本上在拿地階段，設計方案就要做好，相當於把工作提前了至少1個月左右。
因為一旦設計決策反覆，週期就可能無限拉長。要讓設計週期可控，就一定要縮短決策週期，要有統一的決策標準，主要是三點：
一是標準化，對於實行產品標準化的房企，新項目儘量選取產品庫的產品，縮短設計週期，要把工期短、能快速預售的產品放在首期供貨中，實現產品快速入市。
其次，所有的設計工作前置，項目內部立項後，即可開始規劃設計工作。提前瞭解當地規劃設計要求及要點，保證不踩政府紅線。摘牌前要提前預報規劃方案，基本要通過規劃部門預審批。
同時，勘探先行進場。提前進入地塊詳勘並取得詳勘報告，這樣可以提前瞭解目標地塊的地質情況，為基礎設計提供參考，也為前期工程提供依據。
第三，設計與報建報批基本同步。
通過這三點，最極致的情況能夠做到：土地獲取前40 天開始前置設計工作，開工前7天提供地勘資料，拿到地就開工;當天完成圖紙第二天去報建,項目一天不等圖。
另外，還要充分重視示範區的打造。三四線很多客戶都講究眼見為實，如果僅僅是戶型圖，他看不明白，也不相信你。但是如果你既有樣板間，又有示範區，銷售就會順利很多。要縮短示範區的打造時間，同樣在設計階段要有前置的考慮。
一是把項目最有利的、能馬上動工的地方安排做展示區；
二是儘量不要做地下室；
三是樣板房要採用標準戶型，這樣可以套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙，節省設計、採購和招標時間。
04 【快出貨】三四線城市尤其關注節點一定要在跑動中漲價
地產專家陳利文有一個觀點：“每次的宏觀調控，都是一次紅綠燈信號”。
政府沒有宏觀調控，市場大漲的時候，實際上是交警的放行手勢，這時候是綠燈，應該抓緊趕緊賣房，不捂盤、不惜售，在跑動中漲價。
政府宏觀調控的時候，市場下行，這時候是紅燈，是拼命買地、搞兼併的最好時機。
非常適合目前三四線的狀況，因為紅綠燈信號很明顯，而且還有警示鈴在催你趕緊過馬路。房企一定要快速出貨，在快的前提下追求利潤最大化。
1、快速出貨，還要利潤最大化，就一定要有節點意識
一般來說，賣房有兩個重大節點。
一個是銷售節點，最重要的是過年和暑假。這是三四線城市一年中客戶買房最重要的兩個時間點，因為這是最多人回鄉的時候。如果你趕不到這個節點銷售，你的銷量起碼要低50%左右。
另一個是資金節點，項目銷售達到30%和70%的時候。當銷售到30%時，意味著樓盤現金流就差不多可以回正，基本可以覆蓋拿地成本和工程預付款。
其次銷售到了70%時，也就意味著項目的成本差不多已經全部回籠，進入安全期，剩下的就是黃金利潤期，賣得每一分錢都是利潤，可以安心賺錢。
一定不要在銷售還沒到30%的時候就肆無忌憚地漲價，導致項目銷售跟不上資金節點。或者項目銷售還不到70%，沒進入安全期，就開始惜售，這兩種做法都會給項目帶來很大風險。
2、條件不充分的時候，要學會搶節點，注意節點前置和變通
項目要銷售，必須要具備兩個條件，一個是銷售條件，達到要求你才能拿預售證；一個是展示條件，達到要求才能蓄客。很多項目因為示範區工程慢了，錯過銷售節點。事實上，這兩個條件都可以通過前置和變通去達到。
一線操盤人要明白，不是等樓蓋起來了才有示範區，也不是隻有拿了預售證才有銷售。例如，樣板間也不一定要在實體樓裡做，都可以按照一比一的比例去搭建臨時樣板間，臨時的清水樣板間最快只要3個工作日就可以做起來，完全滿足展示條件。
同樣的，也不是隻有預售證才能銷售，同樣有很多技巧去合法規避。一旦能夠把銷售節點前置，哪怕10月份拿地，只要12月份把規劃方案通過了，那1月份春節完全趕得上銷售節點，關鍵是如何變通，用最短的時間內用最合適的方式展示出來最豐富的內容，卡住這些小節點是能不能在三四線城市快出貨的關鍵
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