2018年6月5日，經濟觀察報社在北京中國大飯店主辦第十五屆（2018）中國藍籌地產年會。眾多高規格專家和房企高層匯聚一堂，圍繞“城鄉進化論——以美好生活為藍圖”主題，從不同的領域和角度，分享各自思考。以下為部分嘉賓演講實錄節選:
演講者/蔡繼明
(蔡繼明系全國人大代表、清華大學社會科學院學術委員會副主任)
首先，看一下房地產，房地產十年九調，越調越高，根本原因是什麼？主要是隻控制需求而沒有增加有效供給，而有效供給之所以不能增加，不是建方沒有能力，而是政府控制了土地，大量的建設用地又用於招商引資，只用少數土地招拍掛搞房地產開發，這必然會造成房價上升。
其次，再看一下土地資源配置，改革開放40年來，人口從中西部大規模向東部遷徙，每年幾千萬，但土地資源配置卻在向西部傾斜，百分之六七十城市新增建設用地配給中西部，大量人口集聚的東部地區新增建設用地反而在減少，這必然導致東部一二線城市房價上漲，中西部出現嚴重庫存，甚至出現大量的空城、鬼城。
十三五期間北上廣深提出控制人口總規模、500萬人以上大城市要嚴格控制建設用地增加，同時一系列限制性措施也出來了。有人說農民不願意進城，農民為什麼不願意進城？人們有追求美好生活的願望，城市使生活更美好，農民為什麼不願意進城？是因為政策似乎並不歡迎農民進城，你可以進城但不能落戶，你可以遷徙但不能定居。
所以我國城市化率以2015年作為一個標準，在1996到2015達到最高值的時候再逐年下降。這不是一個好現象，中國工業化還沒有完成，中國的城市化應該加速發展時期，出現這種情況會嚴重阻礙我們實現發展目標的進程。
多年來我們一直在限制特大城市、超大城市的人口規模，但是從世界經濟發展的規律來看，從中國改革開放40年的實踐來看，人口在向大城市、特大城市集聚，這是不可抗拒的普遍規律，中國沒有必要限制特大、超大城市。
影響我國城市化進程、影響鄉村振興戰略的一個重要制度障礙就是現行的土地制度。近年來國家已經發布了很多推進土改的文件，這些都有助於推進我國土地制度變革，我自認為土地制度改革有幾個原則必須堅持：
第一，構建城鄉統一的集體建設用地市場，讓市場在土地資源配置中同樣起決定性作用。這個問題是有分歧的，中央提出要市場在資源配置中起決定性作用，但是有關部門馬上出來解釋，土地資源配置不能由市場來決定。那由什麼來決定？由規劃和用途管制來決定，而規劃和用途管制實際上就是計劃經濟的思維。真正用途管制和規劃是以尊重市場為前提。
第二，城鄉建設用地或者任何土地都要做到同地、同權、同價，尤其是宅基地，我們注意到城市居民宅基地按照物權法具有完整用地物權，可以出租轉讓，但是農村宅基地只有使用權，沒有收益權，不能出租，不能轉讓，不能抵押，目前流轉也僅限於集體內部流轉。
第三，國家只有出於公共利益的需要才能徵收農民的土地，否則所有建設用地，城市建設需要的土地都應該由集體組織，自主入市，自主經營，沒有理由，也沒有憲法依據一定要徵收為國有。
我們特別注意到土地管理法修改關於公共利益的設定。公共利益設定是非常重要的，但公共利益不能界定過寬。我們都說城市缺地，房價上升，實際上我們城市建設用地只有9萬平方公里，農村集體建設用地是19萬平方公里，大量農村集體建設用地閒置，19萬平方公里集體建設用地70%以上是宅基地，隨著大量農村人口進入城市，農村宅基地是閒置的，所以土地制度應該調整。
只要把農村閒置宅基地拿出三分之一轉變成城市建設用地，城市建設用地總量就會增加50%，那麼地價就會下降，房價自然就會下降，房價下降，農民工進城落戶最大的障礙就消除了。農村集體經營性建設用地要做動態調整，不能僅限於靜態的原有鄉鎮企業用地。接下來只要符合規劃，農地可以直接入市，為什麼只有徵收為國有才可以搞建設呢？所以土地管理法這一條也是要修改的。
特別強調要賦予農村宅基地完整的用益物權，農民最大財產就是土地，土地裡最值錢的是宅基地，不讓宅基地流轉等於堵塞了農民獲得財產最重要的途徑。
宅基地完全用益物權化是當前改革開放、土地制度改革重要一環。有人說為什麼農村就能到城裡可以買房，但城市到農村買房就涉及到小產權房的問題？城鎮居民為什麼不能到農村買房呢？為什麼不能到農村租地建房？這是使用權的買賣，不是土地所有權的買賣，是城鄉融合發展，應該提倡。所以在未來的土地管理法以及物權法的修改當中，一定要賦予農村宅基地完整的用益物權。
土地承包也需要改革，三權分置之後，只有經營權能流轉，承包權不能流轉，意味著農村仍然是這一撥人的，即使進城仍然可以保留承包權，村落就變成封閉的集體經濟組織。未來發展應該是農村居民進入了城市，就應該有一個機制退出承包地，外來農民就應該變成本地土地承包經營者，這樣農村才能夠真正的振興起來。
土地管理法的修改其實還有一個上限就是憲法，憲法第十條規定城市的土地歸國家所有，這條如果不修改任何集體土地入市都有違憲嫌疑，只有把城市土地所有制改成既可以國有也可以集體所有，那麼集體經營性建設用地入市才有憲法的依據。所以土地管理法的修改一定要有一個頂層設計。
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