未來3年，中國樓市將會進入一個難能可貴的穩定時期。這份穩定，不是市場自發形成的，而是由多個看不見的手，共同約束出來的成果。
為什麼預計是至少3年的穩定期，甚至是橫盤期？這要分別從目前的政策和經濟形勢來說起。
我國和其它國家最大的不同就是，我國的房價本質上是可控的。
有一點我們需要首先明確，能不能管，和能怎麼管，這是兩碼事兒。
當年的日本，其實就是想管，卻沒能力管，面對美國主導的廣場協定，及其後續對樓市帶來的泡沫問題，心有餘而力不足。很明顯，現在的中國並不是當年的日本。
也許很多人會有疑惑，你憑什麼說中國能管好？那為什麼過去這些年來，房價還是漲的那麼猛？
其實，中國近幾年來的房價變化，並沒有超出預期，也沒有脫離管控。其實，房價變化的這一切，都有跡可循。
有時候，我們最大的問題就是，沒有認真的看新聞聯播，沒有仔細的研究政府工作報告。不信我們來簡單覆盤一下，這幾年政府工作報告的內容，及其對於房價的指導作用。之後再來判斷2018的走勢，就會一目瞭然。
一、如何判斷樓市熱度的變化？
由於銷售面積往往跟樓市熱度呈比較明顯的正相關，所以可以把下圖變相理解為樓市熱度走勢圖。
2013年：堅決抑制投機、投資性需求。
當年樓市表現：降溫。
2014年：抑制投機投資性需求。
當年樓市表現：大降溫，甚至出現降價。
2015年：穩定住房消費，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。支持居民自住和改善性住房需求。
當年樓市表現：回暖，一線升溫明顯。
2016年：提高棚改貨幣化安置比例，化解房地產庫存。
當年樓市表現：一線熱度下降，二線、三線異軍突起。
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2017年：因城施策去庫存，目前三四線城市房地產庫存仍然較多；因地制宜提高貨幣化安置比例。
當年樓市表現：部分二線城市熱度消退，三四線、偏遠地區表現搶眼。
再看2018年：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。房住不炒基調已經確定，2018年還想炒房的真的可以洗洗睡了。
而且，由於要穩妥推進房產稅立法，所以樓市整體必須要處於一個相對穩定的狀態，不然很容易引發降價拋盤的恐慌事件，這是絕對不會被允許的。
所以，根據今年的政策形勢，再結合著當下普遍加息至2020年的國際大環境，類似於今年的市場行情至少要持續3年左右。
不僅如此，目前國內的樓市熱度仍在下行，沒有結束的跡象，像極了2012年底、2013年初的狀況，必須要觸底，降到冰點以下才行。
二、若2018年觸底，何時會反彈？
最近，國家統計局公佈了最新一期的70個大中城市的房價指數。
1月，仍有52個城市環比上漲；2月，就只剩下44個城市環比上漲了。一月之間，就有8個大中城市的房價走勢出現了反轉，足以說明市場的下行趨勢，非常沒有減弱，沒有停止，還在繼續增強。甚至出現了幾個房價比去年同期還要低的城市，這也就是我們常說的，房價跌回一年前。
這也同樣意味著，去年3月在這幾個城市買房的人，在價格上非但沒有優勢，反而是虧了。（不考慮信貸的情況）
那麼，最關鍵的問題來了。
2013、2014年的樓市冰點，還能等來2015、2016年的回升反彈。那2018年迎來的低谷期，2019、2020年能出現反彈麼？
在這裡，希望大家能明確一個非常重要的觀點：樓市下跌看政策，樓市上漲看利率。
這是什麼意思呢？用簡單的話來解釋就是，調控政策控制著房價能否不漲或下跌，而信貸利率決定了樓市能否快速上漲。
為了讓朋友們更好地理解，我做一個簡單的比喻。
政策，就像是剎車，你發佈一次調控，就像踩了下剎車。你可以通過各種控制政策，不停踩剎車，讓房價快速降溫，但是鬆開剎車，卻並不能讓車再飆升回到之前那個速度，頂多是讓這輛車不在減速。
想要車速上去，還需要油門的配合。而信貸、利率，就像是油門的存在。你得使勁降息，使勁踩油門，才可以讓樓市熱度快速回升。
在上一輪週期中，政策和利率，就進行了一次教科書般的配合。
2014年9月，930新政頒佈，央行發佈通知：貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
之後，更是經歷了5次降息，於2015年5月成功激活了樓市的整體行情。當月，除了北上深房價開始飆升外，70城房價整體更是環比由跌轉漲。
這就是利率，做為油門作用的體現。
2016年3月，深圳上海率先發布調控政策，踩下了第一腳剎車。
2016年9月底，由於樓市過熱，30幾個大中城市集體發佈了調控政策，踩下了第一腳集體性剎車。
2017年3月，北京317新政發佈，踩下了最重的一腳剎車。如今，剛好經過了一年，北京房價整體下跌，成交量減半，環京價格腰斬。
這就是調控政策，做為剎車作用的體現。
那麼，未來房價何時才能上漲，如何才能上漲，已經顯而易見。首先，你要踩油門，其次，你不能使勁踩剎車。
目前，多地已經出臺了各種吸引人才的新政，像鄭州去年一年才有一萬人左右落戶，但今年人才新政口子一開，僅這2個月，落戶的就有7000多人，其中多少是為了購房的可想而知。
而住建部在去年的工作會議上也明確了要滿足首套剛需，支持改善的需求，這其實就是鬆開一些剎車的表現，現在剎車明顯沒有去年那麼緊了。
但是，房貸利率一直沒降，反而不停地漲，油門不踩，再怎麼松剎車也是沒效果的。而且，這個不踩油門的時間，會比我們想象的要長很多。
看來，我們要長期處於一個，只松剎車、不加油門的樓市環境中了。
3年時間，3年橫盤，利率卻不斷上漲，你的月供，還能扛得住麼？
提前做好準備，備足房貸，過冬。
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