文/謝逸楓
深圳市規劃和國土資源委員會公佈的數據顯示，深圳新建商品住宅成交均價已連續20個月下降。數據顯示，深圳房價經歷環比“二十連跌”，已經跌到54111元/平方米的水平。5月深圳全市成交2564套新房住宅，為近三個月以來的最高水平，環比增加32.6%。毫無疑問，貨幣放水、人民幣貶值、公司買房暴增、供應下降、同比房價收窄的背景之下，抄底買房刻不容緩。這是釋放出房價慢跌向探底信號，意味著買房最好時機來了。剛需不要猶豫不決，有資格有條件有能力的，砸鍋賣鐵都要多買幾套。
5月深圳房價下跌了且連跌20個月，悲劇的是隻下跌58元/平方米，簡直是沒有如何意義。如果剔除掉限價、限籤的政策與網籤滯後性及結構性的因素，按照樓盤報價，深圳房價實質上是沒有下跌。2018年5月深圳新房房價54111元，環比下跌58元，同比下跌401元。自2016年深圳樓市調控以來，深圳新房房價已經連續20個月下跌，累計下跌1500元。由於深圳針對新房出臺限價令，導致一二手房價倒掛，此外，二手房實行“三價合一”，購房者更加青睞新房。
2018年5月從各區來看，龍崗依舊是成交大戶，成交量突破1500套，達到1549套，環比增長42.5%。寶安成交714套，環比上漲25.3%。5月福田成交量漲幅最大，成交142套，環比增加120套，漲幅571.4%。羅湖和南山成交不足100套，成交環比均出現下跌。其中南山成交85套，環比減少86套，跌幅50.3%。羅湖成家量最低，僅成交75套，環比減少10套，跌幅為11.8%。
2018年5月從成交均價來看，寶安、福田、南山成交均價均有所下跌。福田是成交均價最高，但是房價跌破10萬，達到97402元/平方米，環比減少4561元/平方米。南山成交均價均72070元/平方米，環比下跌16939元/平方米，跌幅最大，環比下跌19%。福田成交均價53777元/平方米，環比下跌5560元，跌幅9.4%。龍崗和羅湖成交均價有所上漲，其中羅湖成交75200元/平方米，環比上漲2843元/平方米。龍崗成交均價迴歸4萬+，達到41989元/平方米，環比上漲2105元/平方米。
按照深圳樓市政策看，當前的限價、限籤政策與網籤滯後性、供應與區域的結構性的因素看，假跌的可能性大，跌個6塊或者16塊或58塊/平方米，沒有什麼意義。如果按照在售樓盤報價看，基本上是沒什麼降價。因此，深圳的房價這輪週期快到收尾時刻，只要住宅用地與商品房供應依然無法及時跟上需求增長，肯定下輪房價比上輪漲得更厲害。老謝現在就勸告各位，手上有錢、有條件、有資格、有經濟能力的剛需與改善購房者，不要繼續觀望下去了，放心的大膽去買房。沒有錢的，籌備好錢，砸鍋賣鐵都要拼命的買房，因為越等越買不起房。
目前限價、限籤政策導致多數熱點城市成交數據“失真”，與政策初衷背道而馳。搖號項目銷售更是異常火爆，多數城市平均中籤率約30%。購房者“買到即賺到”心理預期強烈，與調控政策初衷背道而馳。2018年3月份以來，以上海、北京、廣州為代表的熱點城市加快預售證審批，限價“堰塞湖”漸有鬆動的跡象。調控政策存在邊際改善預期，限價‘堰塞湖’終須解決，熱點城市預售證審批或將趨於寬鬆，房價容忍度也將上升。當然，為了切實解決剛需群體居住需求，地方政府還是要落地一些保護性措施，譬如剛需家庭優先選房等。
自2016年10月出臺新一輪樓市調控政策以來已連續20個月下降。2016年9月至2018年5月，深圳新房房價降龍20降，其中有14個月的環比絕對降幅低於百元，而3月絕對降幅僅僅到個位數，只有6元，幅度最小，到4月下降拉到16元、到5月58元。深圳新房絕對降幅僅僅到個位數，幅度最小，顯示深圳房價似乎跌無可跌。 首付＋稅費“雙殺”，房價跌不起。為規範購房融資、遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象。3月28日，深圳正式落實“三價合一”政策。2016年9月房價61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元，11月54986元/平方米、下跌625元，12月54946元/平方米，下跌40元。
2017年1月54931元/平方米、15元，2月54778元/平方米、153元，3月54730元/平方米、48元，4月54619元/平方米、下跌111元，5月54512元/平方米、下跌107元，6月54492元/平方米、下跌20元，7月54446元/平方米，下跌46元，8月54382元/平方米，下跌64元，9月54314元/平方米，下跌68元，10月54288元/平方米，下跌26元，11月54278元/平方米、下跌10元，12月54256元/平方米，下跌22元。2018年1月54240元/平方米、下跌16元，2月54191元/平方米、下跌49元，3月54185元/平方米，下跌6元、4月54169元／平方米，下跌16元、5月54111元/平方米，下跌58元。
值得一提的是，至2017年以來，深圳房價逐月下降，但跌幅不大。可見，目前深圳房價較為穩定。到2018年5月，連續下跌20個月，房價累計下跌7489元/平方米，月均下跌374.45元/平方米。
儘管深圳房價已連續下跌20個月，比4月房價下跌16元/平方米擴大到58元/平方米，說明房價再怎麼下跌，都是幾塊到幾十塊錢，不是幾千到幾萬塊的幅度。結果你還是買不起房，還有什麼信心相信房價還會下跌嗎。最讓你悲劇的是深圳房貸利率上升10%-30%，等於房價變相上漲10%以上，直接對沖房價下跌。簡單說就是調控之前與之後，房價還是在上漲，只是由過去的明漲轉變成現在的暗漲，上漲的幅度由大轉向中或小而已，因為目前的深圳房價跌幅，沒有任何實質意義。對買房的人來講，沒有任何的幫助，特別減少購房的支付、還貸壓力。
閱讀更多 謝逸楓 的文章
