【基本案情】
李某在北京市順義區有兩套住房，其中一套為其老家的宅基地上的房屋，另一套是在城裡買的商品房。李某一家現在都在城裡居住，老家的房子一直空置，便想賣掉。正好同小區的吳某，其父母從農村來到城市生活很不習慣，所以打算在北京的農村給老人買一套房子，二人一拍即合。
2004年5月，李某與吳某簽訂了一份《房屋買賣協議》，該協議約定李某將自家宅基地上的兩間房屋以10萬元的價格出售給吳某，在收到全部款項後，李某將房屋交付給吳某，由吳某的父母在此生活居住。協議簽訂後，吳某依約支付了全部購房款，李某也將房屋及相關的集體土地使用權證、房產證等一併交付給了吳某。
吳某本人是城鎮戶口，吳某的父母雖然是農村戶口，但卻是外地的，因此，房屋購買後也一直沒有辦理過戶的相關手續。2009年，吳某的父親因突發心臟病去世，剩下吳某母親一人，其身體狀況也欠佳，吳某放心不下就將母親接到城裡居住。
農村的房屋一直閒置，加上吳某認為以後不會再有機會回去居住，恰巧村裡有人想要買房，於是在村委會的見證下，吳某又將房屋以10萬元的價格轉賣給了村民蔡某，並將集體土地使用權證、土地證等手續交給了村裡。村裡將材料上報相關部門，給蔡某還發了新的集體土地使用權證並辦理了房產證。
2012年，該區域開始拆遷，李某一直訴狀將吳某告上法庭，要求確認雙方簽訂的買賣協議無效，後得知吳某已經將房屋轉賣給蔡某，李某又以吳某和蔡某為被告提起訴訟，要求確認李某與吳某、吳某與蔡某簽訂的《房屋買賣協議》均無效。
【法院判決】
北京市順義區人民法院經過審理後作出判決：
駁回原告李某要求確認與被告吳某簽訂的《房屋買賣協議》無效以及被告於吳某與被告蔡某簽訂的《房屋買賣協議》無效的全部訴訟請求。
李某不服一審判決，持原審意見上訴至北京市第二中級人民法院，北京市第二中級人民法院經過審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
【律師看法】
本案涉及農村宅基地多次轉賣的情況，對於同一房屋經過多次買賣、轉讓的效力，一般可以依據最後一手買受人的身份情況來確定。
首先，吳某是城鎮居民，其本身並不具備購買農村宅基地的資格，即便是雙方簽訂了《房屋買賣協議》，協議也會因違反我國《土地管理法》的相關規定而無效。
國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》中明確規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此可見，如果李某僅是將房屋賣給了吳某，那麼交易顯然是被禁止的。
但是本案的不同之處在於，吳某購買此房主要是為了老人居住，在老人去世之後，再將房屋轉賣給了村集體的成員蔡某。蔡某本來就是該村的村民，且其名下也沒有其他宅基地，雙方之間的《房屋買賣協議》已經過村集體組織同意。後來村集體按照小集體土地使用權證及房產證，蔡某已經合法取得了該宅基地的使用權及宅基地上房屋的所有權。
根據我國《土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是本集體經濟組織的成員。結合本案，蔡某是本集體經濟組織的成員，因此，其依據房屋買賣協議取得宅基地的使用權並不違反我國法律的相關規定。
再者，本案中李某在宅基地出售將近八年之後，突然反悔，顯然是一種違背誠實信用原則的行為，究其根源主要是因為該區域被列為拆遷補償。因此，李某在得知房屋已經轉賣之後轉而將吳某和蔡某列為共同被告，要求依法確認兩份房屋買賣協議無效。
但是蔡某在購買訴爭房屋之後，已經由政府相關部門審查並頒發了房屋所有權證及集體土地使用權證，本案爭議宅基地使用權及其上房屋所有權已經過物權變更登記，該物權變動行為已發生法律效力，蔡某已經取得該房屋產權。且原告李某在房屋賣出後長達八年的時間內從未對轉讓行為提出任何異議，故不宜認定房屋買賣協議無效。
閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
