在粵港澳大灣區規劃出臺前夕，灣區內部分城市樓市有所升溫，而調控政策亦隨之出臺。
日前，東莞市住建局發佈《關於進一步加強和完善新建商品住房銷售價格備案管理的通知》（下稱通知），對原限價政策進一步調整升級，包括調整房價備案基價、新建商品住房銷售價格一經備案不得上調、強化房價備案“新地新措施”等內容，於5月10日正式實施。
事實上，今年以來，深圳、東莞、佛山均出臺了調控政策，顯示大灣區與全國房地產調控步調一致。
在貫徹“房住不炒”方針的背景下，業內認為，與此前雄安、海南的利好政策出臺之後抑制“炒房”的措施相似，大灣區樓市也存在調控升級的可能性。
華南多位開發商人士認為，灣區經濟絕不能單純發展房地產業務，房地產商傳統的開發模式面臨轉型，對接產業、產城融合成為主流。目前，萬科、華潤置地、招商蛇口(23.150, 0.26, 1.14%)、時代中國等開發商均已轉型城市運營商、園區服務商，全面配合大灣區城市改造和產業升級。
東莞限價加碼
《通知》規定，新房項目首批首次申報房價備案的基準價及上浮幅度，由原來規定不高於前3個月同類型新房銷售均價的15%，調整為不高於前6個月同類型新房銷售均價的10%。這意味著，新房預售定價的上浮空間更小。
此外，辦理銷售價格備案的新建商品住房項目，住房類型由原四類調整為兩類，具體為：多高層住宅和低層住宅（地面建築層數4層及以下）。
值得注意的是，對於前6個月同類型新房銷售均價，因異常因素出現明顯波動或沒有銷售數據等情況的，由發改部門和住建、房管部門會商，考慮剔除影響正常成交價格的因素後確定。
另外，取消同一套房屋首次備案180天后可累計上調5%的規定。新建商品住房銷售價格一經備案不得上調。
關於政策調整的原因，東莞住建局表示，東莞從2016年10月起實行新房價格備案管理，分別於2017年3月和8月對新房銷售價格首次備案的價格區間及備案價格調整的幅度、週期等進行了調整，同時加強房價備案與地價調控的聯動機制，保持了房價平穩。
但在此過程中，也存在備案基準價不夠穩定、部分樓盤備案價格虛高、個別開發企業借勢漲價等問題，因此需要進一步規範。
東莞中原戰略研究中心總經理車德銳指出，在粵港澳大灣區規劃大利好出臺之際，東莞限籤、限價持續加碼，表明了政府嚴控房價、穩住市場的態度。
合富研究院高級研究員李興旺也認為，3個月變成6個月，15%變10%，說明政府調控房價的決心堅定：對於房價過快上漲採取零容忍的態度，也體現了有保有壓的策略。這對抑制樓市成交量及房價有一定作用。
但由於東莞房價早在半年之前已經趨於平穩，總體而言，對當前樓市成交影響不是太大。受影響較大的，主要集中於2016至2017年高價地項目及目前東莞的熱點片區，如市區、環市區、水鄉片等。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，東莞新政將會起到穩定房價的作用，既降低了漲價的頻率，也壓縮了漲價的幅度；另一方面，此類規定對相關地王項目則形成了利空。這意味著盈利空間的壓縮，也考驗開發商的資金能力和操盤能力。
大灣區“不炒房”
今年以來，隨著海南新一輪改革開放政策和雄安新區的規劃綱要陸續出臺，粵港澳大灣區發展規劃也成為關注焦點。
5月4日，粵港澳大灣區企業家聯盟創會主席蔡冠深表示：大灣區規劃細則將於5月底出臺，並暫定於6月11日舉辦宣講會。
與此同時，今年以來深圳、廣州、佛山、東莞等大灣區城市的樓市投資也在升溫。第一太平戴維斯的報告顯示，去年至今深圳出現了多起大宗物業整售交易，一些被限價的豪宅和改善型住宅一經推出即被搶購。
在大灣區城市中，東莞、中山、廣州、深圳等都實施限購，唯一不限購的惠州成為熱門。2017年惠州樓市成交面積超過深圳和東莞的總和，且房價漲幅位於全國前列。根據易居房地產研究院的統計，2017年成交均價漲幅前三名的城市分別是惠州、海口和常州，漲幅分別為54%、50%和49%。
進入2018年，惠州樓市價格漲幅放緩，但成交依然高企，主要集中在大亞灣、惠陽片區，仍以深圳投資者居多。
在這種背景下，不僅是東莞，近來深圳、佛山等大灣區城市樓市調控均趨於嚴厲。
日前，佛山有關部門發佈特急通知規範樓市秩序。其中提到：避免在夜間進行項目開盤或銷售活動；嚴禁企業人為製造銷售緊張氣氛；對熱盤鼓勵採用“搖號”等方式進行銷售。
此前的3月28日，“三價合一”政策在深圳正式落地，據中原地產統計顯示，新政出臺後，4月份深圳新房的成交量偏低，二手住宅成交量也較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續19個月下降，打擊投機炒房、防止資金違規流向房地產市場效果初顯。
與此同時，多位開發商人士透露，深圳、廣州、佛山等地的限價政策執行嚴格，幾乎沒有迴轉餘地，這對開發商的新房銷售產生了很大的影響。
5月2日，市場傳言廣東省國土資源廳辦公室通知，要求廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶市國土資源主管部門，抓緊提供恆大、萬科在該市範圍內的房地產開發用地情況。
具體包括：房地產開發用地、商服用地和住宅用地，已竣工、已開發竣工、未開工用地面積和建築面積等數據。這9個城市均為灣區“9+2”城市群成員。
有深圳業內人士認為，這意味著粵港澳大灣區樓市調控又將收緊。與雄安、海南類似，粵港澳大灣區也將貫徹“房住不炒”的政策。
深圳業內人士認為，作為中國經濟重要區域的粵港澳大灣區發展規劃，不會將房地產當作最主要的發展產業，但也不會“一刀切”切斷房地產命脈，房價也會保持穩定。
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