5月19日，住建部政策專家顧雲昌現身深圳前海，發表《大灣區下政策下的地產投資機遇》主題演講，對住房制度改革、房地產對國家經濟的貢獻、粵港澳大灣區、房市與樓市等熱點問題給出了深入淺出的分析與解答。
金句速讀：
1、住房制度改革是中國最成功的改革之一，1998年全國城市人均住房面積7平，現在人均37平。
2、如果沒有房地產，中國經濟發展不會那麼快，房地產對中國經濟增長的貢獻接近10個百分點。
3、粵港澳大灣區是中國第一個大灣區，也是最有條件打造大灣區的地方。
4、房市是住宅，樓市是住宅外的其他房地產，政府調控針對的是房市不是樓市，要分清楚樓市投資和房市投資。
5、房市三年左右一個週期，深圳這輪週期是2015年下半年開始的，2016年達到高峰，2017年開始往下走，2018年還在往下走。
6、為什麼深圳房價漲得如此之快?主要是M2廣義貨幣超發造成資產價格泡沫。
7、一個地方產業發展潛力越大，投資價值越大。
房地產對中國經濟的貢獻接近10%
今年是2018年，是改革開放40週年，也是中國住房制度改革20週年。
1998年全國城市人均住房面積7平，解放前人均住房面積是9平，現在人均住房37平，而且是在城市人口不斷增加的前提下。
沒有房地產的發展，中國的城市面貌有這麼大變化嗎?有這麼多高樓、這麼寬的馬路嗎?
顧雲昌稱：“中國現在已經成為世界第二大經濟體，如果沒有房地產，中國的經濟不會發展那麼快，房地產對中國的貢獻是絕對的，現在中國每年新建的房子是世界每年新建房子的一半，房地產對中國經濟的增長接近10個百分點，如果把建築建材、布品等加在一起帶動相關產業，大概佔到30%。”
“如果沒有房地產發展，還是像過去那樣，我們每年經濟增長不可能有8%、10%，可能連5%都不到，這毫無疑問。房地產對老百姓的居住條件、對城市面貌、對中國的經濟貢獻是巨大的，所以國務院把它定義為國民經濟重要支柱產業，目前為止也是全國居民家庭的主要財富所在，中國60%-70%的財富在房子裡，這是實踐證明的。”顧雲昌表示。
粵港澳最有條件發展大灣區
粵港澳大灣區與紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區並稱世界四大灣區。粵港澳打大灣區包括11個城市，人口6600萬，全國的二十分之一。總量不如紐約灣區、舊金山灣區和東京灣區，但許多數字接近紐約灣區。
粵港澳大灣區的發展目標是“三區一群”，即更具發展活力的經濟區、宜居宜業宜遊生活區、粵港澳深度合作示範區和世界級城市群。
“粵港澳大灣區是中國第一個大灣區，是最有條件做大灣區的地方。”顧雲昌表示，“粵港澳大灣區有兩個核，廣州和深圳，廣州和周邊的珠海、中山、佛山形成了城市群的格局，深圳和周邊的惠州、東莞形成了城市群的格局。城市群是提升國家經濟競爭力的集群，國際競爭就是城市群之間的競爭。”
政府調控針對的是房市不是樓市
樓市、房市不都是房地產市場嗎?顧雲昌提出一個新概念，他認為蓋在土地上的房子叫房地產，但房地產只是個載體，住宅是載人的，非住宅是載產業的，房市與樓市這兩個概念有著本質的不同，房市講的是住宅，是居住載體，樓市是除住宅外的其他房地產。
顧雲昌指出：“從2006年第一次房地產市場出臺調控文件以來，國家宏觀調控始終是針對房市，從來沒對樓市進行調控。”
“前海的高樓大廈都是為現代產業服務的，實際上都是搞投資、搞經營。投資房地產，不僅投資住宅地產，還有樓宇地產。美好生活、幸福產業、升級轉型都需要大量的樓宇，要注意樓宇經濟的發展。”顧雲昌提醒。
M2超發是深圳房價暴漲的主因
為什麼深圳房價上漲如此之快?顧雲昌認為，主要原因是M2(廣義貨幣)超發造成資產價格泡沫。
2000年全國M2(廣義貨幣)發行13.6萬億，2015年M2發行達136萬億，總量漲了10倍，現在是160幾萬億。
此外，顧雲昌還提出，土地錯配和缺乏投資渠道也是兩大觸因。他表示：“十九大提出要建立“多主體供給，多渠道保障，租售並舉”的住房制度，深圳的主要問題是供給不足，沒有土地，所以千方百計增加土地供應量，千方百計多渠道保障。另外，投資渠道相當缺乏，缺少能讓老百姓投資的金融產品，所以導致拼命投資房市。”
產業發展潛力越大投資價值越大
寫字樓、商業、產業園區、總部基地、養老地產、文化地產，每個類型的地產都有各自的特色，房地產是載體，所承載的產業不一樣。
顧雲昌表示：“未來，前海寫字樓林立，高新技術產業、第三產業充分發達，將來還是金融發展的地方，這些產業的投資價值應該很清楚。每種產業不一樣，發展的潛力、發展的前景不一樣，用一句話講投資說不清楚，但我認為只要這個地方有產業發展的潛力，產業發展潛力越大，投資價值越大。”
結語
對於2018年全國房地產的走勢，顧雲昌預判，“下行、平穩、小年將是主關鍵詞，整個交易總量肯定超不過去年，儘管目前超過一點，到年底肯定超不過，房價基本平穩，有的漲，有的跌，基本上漲得很慢，跌的可能性更小，是個小年。”
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