田家少閒月，五月人倍忙。
這是白居易《觀刈麥》詩中的兩句，何嘗不是寫的當下中國房地產商呢！
2018年這個5月，被曝債務違約的房企接連出現，整個房地產行業的債務風險和資金壓力被暴露得一覽無遺。
最驚心的是，5月10日天津國資委實控的天津最大國有房企——天房集團，被中信信託風險提示無法兌付本應於2018年5月18日償還2億元貸款本金及相應利息。5月15日上交所發出問詢函。
中信信託隨後在5月18日公告稱，於當日足額收到借款人天房集團應償到期貸款本息。
表面上看，2億元不算多，關鍵是截至2017年二季度末，天房集團的負債總額有1830億元，負債率高達85.81%。目前天房集團負債1800億元。
天房集團並不孤單。之前，擴張迅猛的中弘股份也深陷資金緊張、債務危機風暴，尚未解決。
這一切都源於，此前很多房地產公司習慣於使用“十個瓶子三個蓋”的擴張模式，但現在不一樣了，國內金融環境已經大轉變。國務院副總理劉鶴5月15日在全國政協召開的“健全系統性金融風險防範體系”專題協商會上講話指出，“做生意是要有本錢的、借錢是要還的、投資是要承擔風險的、做壞事是要付出代價的”。
對於房地產融資，現在的局勢是，連過去慣用的債務延期、借新還舊的玩法也難以繼續下去了。
對於房企而言，現在最好的辦法是，不管什麼條件，都要加快開工加速銷售回款，這是唯一能掌控最多自由度的一條出路。
更多房企將被迫以股換錢
再融資發債和銀行貸款，歷來是房企最主要的兩條融資渠道，也是這輪融資環境緊縮中被首先重點管控的對象。
拉長時間回頭看，早在2016年10月份，國家監管部門就加強了對房地產股權、債券融資等資金來源的限制。2017年房企發行的境內公司債規模從2016年的4527億元驟降90%以上，僅為437億元。
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現在儘管還有企業陸續發行公司債，但“只有主要的龍頭房企能拿到發債批准”，而且資金用途被大大管制——只能用於還貸和補充流動資金。
發債此路難通，房企又將融資轉向銀行貸款，但發現也遭遇了管控。2017年開始，不僅銀行同業業務、表外業務、影子銀行和交叉金融產品等資金被禁止流向樓市，就連開發貸的發放也更加謹慎。
國內幾家銀行更是在3個月前就暫停了房地產新項目的開發貸申報工作，“具體什麼時候恢復還不知道。”
銀保監會此前明確，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資等行為進行重點整治。
“房企前端融資已經成為監管紅線。沒有哪家金融機構敢去碰觸。”前述信託高管表示。
連私募基金也早在去年2月就被禁足投資16個熱點城市的普通住宅地產項目。房地產信託融資也成為被政府監管的對象。
前述信託高管表示，非標業務收緊後，我們只做符合“432”條件的房地產信託項目，即指房地產項目“四證齊全”、30%為自有資金投入、開發商有二級開發資質。“以前還能睜一隻眼閉一隻眼，現在是嚴格執行。而且還要看項目所在地段，三四線城市的項目不敢投。此外，以前有些項目可抵押也可不抵押，現在是必須抵押。”
融資途徑步步收緊情況下，融資成本必然一路上升。
據前述信託高管表示，好房企、好項目的信託融資成本至少也要到10%才行，個別特別好的企業比如中鐵建，因為是央企融資成本會低一些，但這類的企業很少。整體來看，地產信託融資成本至少上升了4-5個百分點。
“從目前的情況來看，資金成本中樞上移是一個長期趨勢。整個基準利率雖然沒調，但對於房地產行業來講，利率其實都在上調，不管是開發貸、按揭貸款，還是信託、基金，都在上調。整體上來看，現在可能還不是利率最高的時候，未來可能還會繼續往上長。”新城控股副總裁歐陽捷表示。
曾不被看好的海外債成為不少房企的“救命稻草”。“前幾年給企業打電話，說到發海外債，不少企業都很謹慎，甚至是排斥，而到了現在，許多以前覺得‘很麻煩、不值當’的企業都開始主動問起海外發債。”一位海外投行人士稱。
不過，房企海外融資發佈得過於頻繁和密集，其風險也引起了監管層的審視。國家發改委、財政部日前聯合印發《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，結合此前外匯局最新規定來看，房企和城投平臺境外發債將受限。
“現在融資非常困難。更多會尋求股權層面的合作和融資，比如一個項目讓渡一部分股權出去，再引進一部分資金進來。”一位中小型房企CFO說。
銷售回款加速應對高負債
“緊日子目前看不到頭。非常不理想。”一位不願具名的房企人士說 。
這與2016年時行業瀰漫著錢花不出去的煩惱局面大相徑庭。長期以來，房企從拍地之前就可以順暢融到一筆資金，項目預售之前又可以融到一筆資金，只要有地有項目，錢並不成問題。高槓杆、高負債的公司反被認為是有增長性並被看好。
wind數據顯示，2017年A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元，房企整體負債率達到79.42%，較2016年的79.08%繼續上漲。房地產行業資產負債率位居申萬28個一級行業中第三位，僅次於銀行和非銀金融。
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雲南城投最為典型。2017年其現金資產約53億元，短期債務卻高達147億元，現金短債比僅0.36；泰禾集團現金167億元，短期債務430億元，現金短債比0.39；此外，綠地控股、陽光城、泛海控股、華髮股份、中糧地產等上市房企的現金資產均難以覆蓋其短期債務，已經暴露出短期償債危機。
即便是排名前三的大房企碧桂園、中國恆大、萬科，財務狀況也不盡安全。如中國恆大2017年末短期負債3564億元，在手現金1520億元，現金短債比0.43，較2016年末的0.98進一步下降。
“現金流的把控遠遠比負債率高低可能更加重要。如果每個月回來的現金沒了哪怕負債率再低，企業可能一樣要倒。所以最最重要的還是企業的現金流。”歐陽捷表示。
但是，金融機構現在不再僅是“看人下菜單”，他們還看房企負債率、看項目地段，對風險的規避性比以往更加警惕。
融資困難、成本又高企的局面膠著，看起來，房企到期負債不再像以前那樣可以順暢地予以借新還舊化解，高負債正成為房企被扼住命門的“七寸”。
“只有加速銷售，加速回款才是唯一的出路。”一位房企人士均這樣表示。
有言曰：所有的錯過，都是因為你活得還不夠長。那些照搬大房企高週轉以便彎道超車的第二第三梯隊的公司。對於它們來說，“蛇吞象”式的發展路徑，會讓它們今天和明天承受和嚐到資金的巨大壓力。過好緊日子，將是一大批房企未來三五年的常態。
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