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上周末一个前同事找到我，说想趁现在行情稳定，不少楼盘还有首付分期的机会赶紧上车。对于一个不熟悉郑州楼市的纯刚需来说，或许在他眼里自己能选择的余地只有南龙湖了，于是上来就甩给我四个项目让我帮他分析下利弊，分别是永丰乐城、融侨城、富田兴和湾、华南城中园。
说实话几个项目我都不是很推荐，一万左右的价格放在南龙湖，放在这几个项目身上性价比太低。然后他给我说，现在南龙湖差不多都这个价了，才两年多的时间这里的房价就翻了一倍还多，真的不敢再等了，现在大多数楼盘都推出首付分期，如果这次机会抓不住以后可能就真的没机会上车了。
是啊，仔细一算南龙湖的房价在经过两轮的“蹂躏”之后已经从当初的6000不到涨到现在的接近小一万了。
南龙湖某楼盘房价走势
第一次“蹂躏”是在2016年年中，在这之前郑州的楼市是平静祥和的，很快整个郑州楼市开始疯狂，楼盘的定价一天换一次，后来不少楼盘干脆封盘，最终南龙湖房价也在这波浪潮中从6000左右涨到将近10000。
第二次是“蹂躏”是2018年初的第一次土拍，1月22日是大寒过后的第一天，这一天4块地挂牌，最终7号地块楼面价达到7千，而区域内的楼盘立马把价格提高了500-1000不等，然而这一波的热潮并未持续下去，随着"房住不炒"政策高压的持续进行，刚需的需求被进一步压制，随后区域市场的热度随着大环境逐步平稳。
相对于第一次的跨越，第二次的作用明显的有所降低，除了夯实了绕城以北区域的项目价值，对于南龙湖整体区域的价值并没有很直接的带动作用。
大区域环境如此，小的改变很难直接撬动价值的倍增，能做的这一点的，唯有政策。
在二少眼中，两次对于南龙湖的“蹂躏”，第一次才算是拳拳到肉，主城区限购之后留下了周边的口子，释放一部分购买力，然后利用政策利好稳住房价，策略确实很牛。可是第二次的“蹂躏”对于南龙湖来说很明显的是个烟雾弹，有人想要"围魏救赵"，有人是"逼上梁山"。
经济基础决定了上层建筑。即使再一厢情愿，没有了大环境、大政策的支持，单向的炒作失去了点石成金的效果，再所难免。
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不管怎么说，既然同事决定要买这里了，那我们就看看现在的南龙湖还有多少值得刚需选择的余地。
首先从位置上看，南龙湖距离主城区较近，紧邻二七、管城两个市区内行政区，当然中间还隔了两个城市待发展地带，二七运河新区和商都新区。这两个区域目前已经有不少开发商入驻，空白区域正在逐步填平。
其次从交通上看，南龙湖的地铁2号线城郊线是郑州市区内最早通行的一条城郊线，虽然有人把这个归功于临近航空港区，但是毕竟这里的居民可以最早的用上这条地铁城郊线。不仅如此，地铁也使得南龙湖和主城区的链接更加紧密，不会显得那么孤立。
最后从规划上来看，南龙湖因为规划不够清晰，本来定位的是“宜居教育城”，区域内多建设一些别墅、洋房等容积率较低的项目，试图打造城“郑州的南花园”。然而随着郑州房价不断上升，这里逐渐成为价格洼地，大量的刚需客户开始聚集于此，众多小开发商也开始抓住机会大量开发低品质的刚需盘，于是这里开始逐渐偏离当初的定位。
说到底，南龙湖还只是新郑市的一个镇，对于现在一万出头的房价使得整个区域的房价竞争力已经消耗殆尽，所以想着近期升值是有点困难了。
下面我们再看项目集中的小区域：：
大多数项目集中在红色区域，该区域内学校众多，人流量大，同时带来的配套也较为齐全。并且大多数项目都靠近地铁，属于地铁辐射的范围内，交通比较方便。不仅如此区域内还有水系穿过，给项目增分不少。当然不好的一点就是环境会比较嘈杂，这个看个人怎么想了。
其次是蓝色区域，该区域主要是一个华南城，同样人流量较大。但是这个区域因为商铺较多，会有一些物流车，比较乱。同样的这片区域也属于地铁的辐射范围，交通方便。
绿色区域是最近一次土拍的聚集地，里面有重庆龙湖、雅居乐、正商的储备地块，作为一个品牌房企集中的区域，未来这块必然又是华南城一哥。
黄色区域有一条潮河，目前区域内没有什么在售的项目，不做过多讲解。
总的来说个人认为这几部分的区域价值是红色>蓝色>黄色>绿色。
不管南龙湖怎么虐刚需，刚需依然对它如初恋。相对于北边一万四左右的价格，买不起；西边价格不到九千，又看不上。咋弄，回过头还是只能选择这里。既然这么执着，那么二少就拿同事备选的四个项目给大家分析一下。
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富田兴和湾
项目动态：目前在售楼栋为7#、8#、11#、12#，最小面积109㎡，价格10800元/㎡-11400元/㎡，不能首付分期
点评：1、开发商为振兴集团，属于本土老牌开发商，具有国家建设部核准一级开发资质。在郑州开发过管城区的富田太阳城、经开区的财富广场以及九鼎四家等项目，实力还有有的，口碑也还不错。
2、项目采用的全部为地下车位，人车分流，车位比1:1，同时还规划了2000个电动车位，并配有充电系统。
3、项目距离地铁并不算近，仅能说属于2号线城郊线辐射区域，另外还与未来规划的BRT、公交共同组建成20分钟的交通体系。除此之外，项目西侧的紫荆山南路目前正在施工中，等打通之后兴和湾与市区的联系会更加紧密。
4、富田兴和湾距离大学有段距离，周边环境相对会安静一些。但是北边靠近绕城高速的几栋楼会受到噪音扬尘影响。
5、配套方面兴和湾自身规划有4.2万㎡商业体系，这在缺乏商业的南龙湖来说是个加分项。另外规划的还有12班制幼儿园和18班制小学，可以满足业主完成孩子初等教育的需求。
6、关于社区绿化园林也已成型，以及景观雾森系统、智能灭蚊系统、免费WiFi覆盖，夜光跑道等细节配置也保证了社区的居住舒适度。
永丰乐城
项目动态：目前在售楼栋为4#、15#、18#、19#、20#、22#、23#，价格在1万元/㎡左右，可以首付分期。
点评：1、开发商永丰集团为本土开发商，开发过的项目不多，实力一般。
2、项目距离地铁直线距离1.2公里左右，实际距离大概在1.6公里，步行要20分钟左右。
3、社区没有人车分流，这一点会降低小区品质，并且小区南边的祥云路规划为国道G310，采用高架形式布设，这样后期必然会有噪音和灰尘影响，介意的可以避免选择临街楼栋。
4、社区外围配有底商，内部规划有小学和幼儿园，另外26号楼和28号楼之间还建有一个托老所，介意的话可以避免周边楼栋。
5、目前在售的18#楼位置不错，前面都是洋房，保证了采光，并且这里距离商业较近，购物方便，同时距离小区门口又有段距离，不显得太过嘈杂。该栋楼主要是105㎡和115㎡的户型。
据置业顾问说目前在幸福里5#楼还有少量88平的房源，首付分期的话要在交房前结清，而该楼栋预计年底或者明年年初就会交房。
6、最近有朋友买的成交价10600，性价比不高，刚需自住可以考虑。
融侨城
项目动态：目前在售高层房源面积在88-129㎡，价格在10000元/㎡左右。
点评：1、融侨集团为全国一线房企，实力雄厚。虽然之前有过维权，但起码不会出现资金链断裂，开发商跑路的情况，从这方面来说相对靠谱。
2、项目到2号线地铁小乔站的直线距离在1公里之内，实际距离2.5公里左右，步行时间半小时左右，但是该站目前由于某些众所周知的原因，甩站运营，通车时间，尚未有期。
3、项目西边临着七里河，如果后期治理好了，周边环境必然会上升一个档次。除此之外，周边还紧邻国家级1470亩的湿地公园，这些在居住生态环境上都是加分项。但是短期之内，期望不要太高。
4、整体来说项目交通存在弱势，到郑州主城区的距离相对北边的楼盘较远一些，同时由于处于新郑机场主航线航道上，所以飞机噪音影响较大，如果介意的话需要慎重考虑这一点。
华南城中园
项目动态：目前中园在售面积最小为88㎡，均价9400，首付不能分期，但是有首付贷。
点评：1、开发商为港股上市公司，旗下项目众多，实力雄厚，旗下的物业公司第一亚太物业拥有国家一级资质物业，并且口碑良好。
2、生活配套方面周边有华南城奥特莱斯，里面吃喝玩乐都可以满足，另外关于华南城物流中心的影响，据开发商表示华南城商业板块以及社区板和物流中心是完全分割的，噪音和物流大车的影响基本不用担心。
3、项目到地铁2号线的直线距离1公里左右，实际距离1.5公里左右，能享受到地铁带来的便利，同时项目周边还紧邻郑州公交公司承建的公交枢纽站。
4、教育方面项目规划有3所国际双语幼儿园，1所新郑市教体局直管的48班A类小学，1所72班初中。
5、产品配置方面有精装入户大堂，智能门禁系统，指纹密码锁入户门，断桥铝双层LOW-E玻璃，同时配有新风系统与净水装置，这些东西虽然说价值还不好说，但是有总是好的。
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四个项目综合来看，品牌方面融侨城和华南城中园更胜一筹，其次是富田兴和湾，最后是永丰乐城。兴和湾产品和位置不错，有大学的人口红利，但是性价比较低；永丰乐城产品一般，后期祥云路铺设高架，环境影响较大，性价比一般；华南城中园交通较好，配套相对完善，性价还可以；融侨城交通较差，如果七里河治理好了，周边环境还是不错的，可以考虑。
还是那句话，脱离价格说性价比就是耍流氓。几个项目优劣势其实还是比较明确的，跑一遍就全都有了。
南龙湖的发展速度一般，但是好在距离郑州主城区的距离在几个环郑州组团项目中还是有很明显的优势的，所以没办法，确实是刚需的不错备选。口袋决定屁股的位置，合适的就是最好的。
远郊区域，无论是投资还是自住，公共交通是最大的加分项，不要感觉自己有车就无所谓，总有各种意外，而且在未来无论是出租还是出售，地铁的价值将会更加明显。如果项目远离地铁，那么请查看好车位，出租还是出售，比例是多少。
大品牌，大项目不是唯一，却是郊区盘的护身符。保证不了不出问题，但是至少有品牌有物业的支撑，不会太离谱。顺便也请大家思考一下：为什么同一区域的小区，销售的时候价格大差不差，但是二手房的价格会很容易拉开差价？
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