“大多数竞争者不懂我们，我们也不会去看他们。我很清楚自己的初心，很清楚自己在做什么。”
----左晖
5月22日下午，贝壳找房CEO（现链家网CEO）彭永东发了一条朋友圈：“小伙伴们真会玩”。
配图是北京三元里菜市场的海鲜店，年轻的女孩还有外国人把缠了LOGO的贝壳拿在手里，对着镜头微笑，回报是可以领走一斤扇贝。
这是地产行业少见的互联网推广手法。但谁曾想，这些菜场里的盘中之物，正承载着一个连孙宏斌都称赞的地产创业者的资本蓝图。
上市必然
链家对于上市一直遮遮掩掩，但市场中笃信链家肯定会上市的人不在少数。
一方面链家有足够的上市动力，另一方面又在举动中透露出太多上市痕迹。
原因一：链家2016年B轮融资时，与投资人签有对赌协议，承诺5年内上市，否则将按（投资价格 + 8%/年）进行回购。（虽然链家曾否认，但从当时估值及新入股东名单来看，云者更相信这份对赌协议的存在）
原因二：链家近年不断进行扩张，收并购频繁，需要资本市场支持。
原因三：核心业务纵深化发展+商业模式横向化扩张，都受累于资金压力，频频吸引股权投资或ABS发债，IPO可以更直接、长效的解决融资渠道问题。
再比照一下同行上市后的表现：我爱我家借昆百大A(000560.SZ)上市，股票已更名为“WAWJ”。一季度营收同比大涨642.77%，归属上市公司股东的净利润同比大涨905.66%。
链家近年股权变更频繁，仅2016、2017两年就发生两次大规模股权变更，引入众多战投对象。尤其是融创孙宏斌26亿入股6.5%，可看作是为下一步上市做积极准备。
左晖对于链家的定位也很明确且坚定，“互联网平台公司、数据科技公司”等等，但就是不说房产经纪公司。
这是一个企业家对于公司发展的格局和梦想，但梦想也须照进现实。现实就是链家发展需要资本助推。
综上看来，上市是链家的必经之路。
但，资本市场一半是天使，一半是魔鬼。
想要天使爱上你就必须遵守游戏规则，没有谁能例外！
链家上市，有两个资本市场的游戏规则是逃不掉的：
1、与同业中已上市公司进行估值比较。
2、解释构成链家核心利润的商业模式是什么？
估值之痛
我们先来看看目前A股当中，可以算作链家潜在比较对象的公司都有哪些？
我爱我家（被昆百大A收）、世联行、三五六网、深圳云房（被国创高新收）、苏州好屋 （被明牌珠宝收）、搜房（万里股份收购失败），这些都是链家上市的潜在对比公司。
因此，通过比较这些公司的估值，就可为链家得出一个较为合理的估值区间。（通常来说，资本市场不太可能给予后上市公司一个明显超出行业平均水平的估值）
从这张表中我们可以得出一个结论，发现一个现象：
结论：资本市场对于房产经纪行业普遍给了低估值。说得简单点，房产经纪的商业逻辑并没有得到资本市场投行逻辑的青睐。尤其是与链家业务模式高度相似的我爱我家，本次被昆百大整体收购，居然只给了13.1倍的估值，作价仅仅65.5亿。说是贱卖一点都不为过！
现象：估值最高的居然是三六五网，平均估值接近40倍。显然它的互联网基因与商业模式得到了资本市场的认可。
无独有偶，美国市场近年发展最好的两家类房产经纪公司Zillow和Redfin在上市时同样遇到了类似的问题。
资本市场对于Zillow这样的互联网轻资产模式非常认可，市盈率高达106.7倍；而Redfin这样以房产交易为核心的重资产模式一直没有得到青睐，甚至直到去年才成功上市，至于估值更是低的可怜，只有区区9.57倍。
106.7倍 VS 9.57倍，高下立见。
很显然，如果链家以目前的商业模式上市，资本市场一定会给到左晖一个灾难性的低估值，即使链家是行业老大，恐怕也不会比我爱我家高出多少。
相比于更受青睐，能够快速增长的轻资产互联网公司，左晖需要花费大量时间向投资者解释为什么链家能够获得规模效应和网络效应？为什么链家经纪人的综合效率是同业的6倍？
必须做出的改变
云者在《二探「贝壳找房」（上）》中曾经复盘出链家待解的四个问题，那是左晖和自己、和同业必须要打的仗。
而提高链家的估值水平，获得更好的上市条件就是左晖必须要和资本市场打的仗。
一定程度上前一场是为后一场仗而服务的。为什么这么说？
要想改变潜在的估值水平，无外乎两种办法：
1、不改变现有商业模式的前提下，让链家变得更加强大，远超行业平均水平。
比如行业毛利率在20%-30%，链家能做到40%-60%。但即使做到了，恐怕天花板就那么低，想要百倍PE也很难，更何况做不到。
2、改变现有商业模式，让资本市场相信链家不单单是房产经纪公司，链家未来拥有无限想象力。
这其实就是开篇时云者所说的第二个规则：构成链家核心利润的商业模式究竟是什么？链家需要向包括资本在内的市场各方解释清楚。
从能查到的最新公开数据来看，链家2015年交易额为7090亿元。其中传统的二手房买卖和租赁交易额5590亿元，新房销售1500亿元。收入方面，二手房买卖和租赁收入118亿元，占比约75.9%；新房销售收入25亿元，占比约16.1%；金融服务产业收入12亿元，占比约7.9%。
很显然，目前构成链家核心利润的商业模式是仍是二手房买卖和租赁。并不具有太大想象空间，很难提高估值水平。
但，这也是链家的“护城河”，这条河只能更加纵深，而不能填了“建平台”。否则链家将失去一切！
链家不可能变成“贝壳”，但要靠“贝壳”完成梦想
一圈分析下来，我们基本可以得出结论：左晖在继续纵深化二手房买卖和租赁这条“护城河”的前提下（租赁比重会加大，一方面是政策导向，市场趋势；另一方面租赁相比买卖是一个高频交易，对于网络效应有帮助），会大力横向扩张，尽可能的把行业的其他环节和参与方纳入自己的商业版图中，从而让链家的未来拥有冲破天花板的更多可能性。
「贝壳找房」就是这个横向扩张的关键!
在我看来，提“平台”、提“赋能”不过是在麻痹对手，讨好合作方。
「贝壳找房」其实质就是聚合者！由一家公司发起的所谓平台根本不太可能是“真平台”，聚合者才是真正的目的。
链家凭借其真房源、控盘率、品牌优势等固有特性，来吸引用户，随着时间的推移，“贝壳找房”上的其他参与方如果希望“接触用户、使用用户”就别无选择，只能遵从聚合者---「贝壳找房」---链家的游戏规则。
如果“贝壳”能如期完成它的使命，那么恭喜链家，恭喜左晖，其商业模式的确会发生很大改变。
链家网（直营）+德佑（加盟）会让链家的核心板块继续得到加强。
同时“贝壳找房”如上图一样，只要开口足够大，游戏规则设置的足够合理，凭链家目前在行业中的优势一定可以为他吸引到足够多的参与方。
越多的交易环节被纳入“贝壳找房”，其商业模式的变化会越丰富，天花板就越高甚至没有天花板，那么链家未来的想象空间也就越大！
到那时，针对核心利润的来源和潜在发展，链家可以向资本市场展现更加多元的未来。
链家上市自然也就水到渠成！
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