之前我們給大家講述了農村拆遷安置房能不能自由買賣的問題（點擊文章⇒《農村拆遷安置房能不能自由買賣？ 》一起漲知識！），今天再和大夥聊聊經濟適用房交易中可能出現的風險。
某甲是涉案經濟適用房的權屬人，某甲將該房屋出售給某乙，雙方兩次去國土房管部門辦理遞件過戶手續卻均被退件，這到底是什麼原因呢？
房屋過戶遞件，卻遭兩次退回？
2010年，某甲向某部隊購買經濟適用房，該房屋的不動產登記簿查冊表顯示權屬人是某甲。
2016年，某甲將該房屋出售給某乙，某乙支付了定金、首期款，取得了銀行同貸書，繳納了契稅、個人所得稅，雙方去廣州市花都區國土資源和規劃局辦理了遞件手續，之後卻被做退件處理，花都區國土資源和規劃局表示需要部隊出具證明表示同意出售。退件之後，某甲將首期款返還給某乙。
某甲後來取得了部隊的證明，該證明僅載明房屋權屬人是甲，但沒有載明同意出售。甲乙雙方認為有了部隊證明就去第二次遞件，想要嘗試能否過戶。這一次，花都區國土資源和規劃局發函給部隊詢問是否同意辦理房產轉移登記，部隊未覆函，於是做出了第二次退件處理。
房屋未能過戶，某乙要求解除合同：
合同未能履行下去的原因是否可歸責於某甲？
雙方接連兩次去國土房管部門辦理遞件過戶手續卻均被退件，某乙鬱悶至極。某乙稱，直到第二次退件時才知道某甲出售涉案房屋沒有取得某部隊的同意，於是將某甲訴至法院，要求解除合同，某甲返還定金，支付違約金以及協助辦理退稅手續。
某甲陳述其同意解除合同，但不認為解除合同的原因在於自己。某甲稱，其已向部隊買斷房屋的產權，交清了稅費，涉案房屋是商品房，登記在某甲名下，部隊也出具證明證實涉案房屋屬某甲所有，故不承擔合同未能繼續履行的責任。
涉案房屋是某甲向部隊購買的經濟適用房，經濟適用房是具有社會保障性質的房屋，其上市交易受有特殊約束。《軍隊現有住房出售管理辦法》（〔1999〕後營字第530號）第三十條規定，按經濟適用住房價格或者房改成本價購買的現有住房，購房者擁有全部產權；需要上市交易的，實行准入制度，在同等條件下，原售房單位有優先購買權；所得售房款，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規定繳納有關稅費和收益分成後，其餘收入歸個人所有。因此，涉案房屋的出售實行准入制度，且在同等條件下，原單位有優先購買權。
就本案查明的事實，在合同履行過程中，某部隊並未作出允許某甲出售涉案房屋的意思表示。某部隊雖出具了證明，但該證明中僅說明涉案房屋權屬人為某甲，沒有同意某甲出售涉案房屋。
某甲作為涉案房屋的權屬人，在出售房屋給某乙時應保證其對涉案房屋具有完全的處分權，但某甲未能提供部隊同意出售證明，導致涉案房屋不能過戶至某乙名下。涉案合同不能繼續履行的過錯在某甲，因此，法院判令解除某甲與某乙簽訂的房屋買賣合同、某甲向某乙返還定金、支付違約金、協助某乙辦理已繳納的個人所得稅和契稅的退稅手續。在上訴期內雙方均未提起上訴。
法官說法
主審法官 白一帆
廣州市花都區人民法院民三庭法官
《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定，經濟適用住房購房人擁有有限產權。
✦ 購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
✦ 購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，並明確相關違約責任。
同時，《軍隊現有住房出售管理辦法》第三十條規定，按經濟適用住房價格或者房改成本價購買的現有住房，購房者擁有全部產權；需要上市交易的，實行准入制度，在同等條件下，原售房單位有優先購買權；所得售房款，在補交土地使用權出讓金或所含土地收益，以及按照國家和地方人民政府規定繳納有關稅費和收益分成後，其餘收入歸個人所有。
本案涉案房屋是向部隊購買的經濟適用房，涉案房屋權屬雖已歸某甲個人所有，但進入市場仍應實行准入制度且原單位有優先購買權，某甲在原單位作出同意出售的意思表示之前出售涉案房屋導致合同無法繼續履行，應當依約承擔違約責任。
法官提醒：
經適房交易要明確有無取得相應單位的同意
經濟適用房是國家為保障特定人群的居住權而提供的政策性房屋，是具有社會福利性質的保障性住房，基於經濟適用房的特殊性質，對於經濟適用房的建設、購買、使用、交易，除了法律法規，還有政策限制及嚴格的管理制度。
經濟適用房的物權變動在一定期限內是受到限制的，即購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，以經濟適用房的價格向部隊購買的房屋，其上市交易還應當取得原單位的同意，且原單位在同等條件下，有優先購買權。因此，對於買方來說，應當將交易風險規避在簽訂合同之前，即簽訂合同之前要查看交易房屋的不動產登記簿查冊表，清楚瞭解交易房屋是否屬於保障性住房，是何種保障性住房，該房屋的交易是否在限制交易期內，該房屋的交易有無取得相應單位的同意，對於房屋能否交易過戶的風險進行預估。對於清楚知曉房屋性質的賣方，應當遵守關於經濟適用房的管理秩序，在限制交易期內以及取得完全處分權之前不得上市交易，更不能置經濟適用房的保障性質於不顧，將其作為牟利的工具。
來源 | 花都法院
編寫人 白一帆
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