房产大象
中国住建部几天前发消息称，将加强对房地产市场的监控，整顿房地产市场秩序。而就在前一天，海南实施全域限购，实施更进一步的调控政策，阻绝了海南——这个建设中的自由贸易港的房地产的自由流通。
人们难免不对未来房地产走势担心，房地产市场未来到底还有无机会？
知名地产商任志强近日公开发表的一个演讲，基本回答了当前人们对房地产关心的所有问题，用常识、市场规律来分析了目前的市场趋势。
以下为任志强杭州演讲实录的部分内容：
房地产税与租售并举矛盾
税收一定是大大提高了租赁标准，这和租售并举是违背的。靠税收去提高租金，老百姓更租不起房子，这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题、供应性问题。
为什么？因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢？因为他一直是市场经济，土地私有制，所以不管他取得的房价是多少，他的规矩是一样的。我们的规则不一样，因为我们有住房分配制的，有住房房改制的，有大量的市政基础设施拆迁阶段的，有住房改革阶段，有商品化的阶段，有非商品化的阶段。
最初的商品化是划拨土地而形成的，后来的商品房是由土地办理、土地出让制度形成的，然后变成土地招牌挂制度形成的，所以各种取得方式是完全不同的。
现在要用统一市场评估的方式解决，一定会出乱子，大家就会拿原来的房产证，原来的土地取得条件，或者房屋取得条件跟你打官司，为什么他的和我的是一样？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以后就变成集市了。所以我估计，要这样说的话，税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。
空置税可解决租赁住房问题
在不改变现有双轨制的一些条件下，个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不是限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。
但是我要加你一个空置税，香港、德国，很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的，不是为了炒的，那你就让里头有人住，你不要空置半年以上，只要违反就要收税。
所以他的房子里有人住，有人住自然就达到了房子是用来住的目的了。但是人们为什么要把它用于出租呢？就是因为减税，德国就是这样，他们用减税的方式控制房价，同时用减税的方式，用政府补贴让穷人有房子租。
意大利也同样，你拿着住房券，政府给你减免个人所得税。所以用住房券租房子的时候，比市场的房价要低得多，租房价要低得多。所以用市场化的办法，完全不需要政府大量的盖房子，可以解决我们租赁市场的问题。
美国有一个网站叫空中食宿，它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后，比如今天从北京到杭州开会，家里的房子就可以用来租，开两天会，房子就租出两天。比酒店便宜，但是比一般的旅馆费用要高，因为所有的条件都很方便。
在欧洲以家庭方式进行短租，住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的，这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿，就用这种方式成为了现在美国非常受欢迎的一个网站，有利的解决了这些问题。
比如说旧金山、硅谷，它的租赁住房是不够的，空中食宿就把原来的整体租赁房，整栋整栋的出租，然后变成时租。所以中国完全可以扩大租赁市场，用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。
小司淘保
最近任志强又发声，房子是个投资品，牵扯太多太多，日本崩盘之鉴不远，我们不会刺破泡沫，所以放心买房不会跌。
这话，仿佛把我们带回6、70年代，人多大胆、地多大产。那时我们不顾客观规律，一切听从主观意志，受到大自然的惩罚。三十年河东，三十年河西。瑟瑟秋风吹着，高楼耸立的新时代，人性一点也没变，这次膜拜的是房子。房价永远涨，炒房者们有多大胆。
可是炒房者们忘了，价格要市场说的算，从来就没有只涨不跌。违背客观规律，会受到市场的惩罚。市场要涨的时候，谁也拦不住；市场要跌的时候，谁也托不住。任何牛市都涨上天，房子不特殊；任何熊市都跌入地，房子不例外。种种迹象已经表明，房子已经步入熊市。
迹象一：燕郊出现断供。
如果说房价是火，那么钱就是薪，薪不尽火不灭。北京是财富的中心，环北京断供了，说明最有钱的都没钱了，房价下跌也就来了。
迹象二：三、四线城市房价暴涨。
这些城市是人口净流出的地方，人走到外地了，钱却拿回来买房，说明一、二线首付都交不起了。所以只能去扫廉价货。炒股的人知道，牛市最后是垃圾股暴涨。
迹象三：房租停止跟随房价上涨。
一套房子意味着百十万的贷款，等待着房租来弥补，房东提租的心是满满的。房租停止上涨，说明租客的收入承担不起，宁愿走掉也不租了。租客的收入是创造价值，房东的收入是收割价值，韭菜不够割了，房子的牛市也到头了。
迹象四：加拿大楼市崩盘。
加拿大是先富的人安放未来的地方，加拿大房价大跌，说明接盘的国人不够用了。剩下的已经没钱可走，或是套在房子上，卖掉一些才能再去。所以房子的大跌不远了。
新事物的价值洼地
段旬1
和楼市完全正相关的基本就是M2的增速。原因其实很简单，房子早就成了金融属性极高的金融产品，而不是资产。有量才有价，价从哪里来，从大量的货币发行，导致的大量货币剩余，而中国老百姓缺乏投资渠道，就投入到房地产中来。
股市大多数人都赔钱，而且还看不懂，买房子有真真切切的实物。所以资金进去了，价格就不断涨。而金融产品，那都是有反身性的，价格上涨反而成为了继续涨价的原因，继续涨价又成为接着涨得理由。当然，这此中也有多房地产的大量利好消息，比如土地供给不充分，导致的供需不平衡。中国城市化进程导致的农村人口大量流入城市形成的刚需。还有货币供应量过剩导致的资金不断流入。
但不管是什么，只要是金融属性极高的商品，那就和证券没啥区别。当不断上涨的时候，所有人都看好。而只要下跌，风向就会转换。而维持价格是否会上涨还是下跌的根本原因，当然是大类资产价格与收益，行政政策。
1、行政政策角度。中国之前屡次的房价调控，一旦遇冷，就重新大量放出资金，就是由于行政政策上，中国有保持经济增速的行政需求。而在目前当政府已经明确表明中国未来的经纪增长速度将逐步放缓的情况下，已经没有了保持经济超高速增长的行政需求。当然也就没有了继续维持房价上涨的行政需求。而随着房产税的风声在高层的默认下不断放出，未来用房产税代替土地财政的技术路径已经正式开始搭建，也没有了出于土地财政而继续无条件支撑房地产的财政需要。
2、大类资产价格与收益的角度。如果仍然把房子作为资产来考量。房地产目前可以说是价格最高而收益率最低的资产。看这篇回答的人可以自己算一下您当地的一年房租收入占据了房价的百分之几？ 在当前的中国，在房产税还没有出台的情况下，租金回报率在目前已经是极低。一线城市基本低于2%，而二三线城市也很少高于4%。你自己可以想一想，在不考虑资产价格涨跌的情况下，你愿不愿意买低于4%以下的资产。现在10年期国债收益率都在4%，银行理财也基本在5%。所以从大类资产价格与收益的角度，房子现在差太多了。 因为租金不可能与房价成正比。租金只会与居民收入成正比。
当失去了这两个支撑房价的根本原因，说白了就是房地产的基本面之后，咱们就可以分析出房地产价格已经明显高估，只是由于反身性的影响，在全面看涨的情况下，上涨会成为继续上涨的原因，而再次的上涨会成为继续上涨的理由，但这必然存在一个极限，那这个极限是否到来了？未来房价到底如何演绎？
其实这个极限已经到来。当从去年，高层领导喊出房子是用来住的，不是用来炒的，然后从一线城市开始进行限购又限售，政府就对房地产下了狠手。 也许很多人无法理解限购和限售对于房地产的影响。 其实限购不是好政策，因为造成稀缺预期，造成供需失衡的假象，限售才是关键。 限购与限售同时进行就是杀手锏。
证券市场也有限购加限售同时进行，这就是停牌。限购与限售同时进行的城市，房地产市场已经在进入了实际意义上的停牌阶段。
股市中，如果某只个股，在经过长期利好以及不断上涨之后，在高位停牌，而且一停就是几年，停牌途中，市场不断出利空消息，你觉得复牌之后会怎么样？ 在已经停牌城市的房地产，也会出现类似的情况。也许出于维稳需求，不会有名义上的连续跌停，但届时的二手房市场，个人交易市场必然会出现大量折价出售的情况。因为停牌早已经让获利者失去了耐心，而让投机者资金链出现明显问题。复牌后修复资金链才是第一要务。而且你不跑，总会有人先跑。先下车总比后下车要好，到时谁也不会赌人性的光辉，大逃杀是大概率的结局。而如果政府重新出手维稳，才有缓慢下跌并回归真实估值的希望。但难度很高。
PS：以上分析的前提是房地产作为金融产品。如果你是刚需，房子在你这里不是金融属性和投资属性，此回答可以忽略。当然，刚需怎么判断要看你自己。我认为 必须买房才是刚需。任何能够阻挡买房的理由都不叫刚需。
中立守望
拿国外的情况和历史来评说中国的房价的基本都是扯淡。
中国的国情和任何一个国家都不一样。
中国政府从来没有出台过任何直接降房价的政策，都是颁布各种政策限购等等来防止大批人随意大批买卖来炒高房价。
房子影响着所有人，影响着民生，影响着建材，钢材，水泥，装修，就业，等等等等等等等等大量相关行业和材料的生死，所以国家一定不会让房地产崩盘。
如果想降房价那么很简单，不允许卖就好了，反正是房子用来住的，你怕什么？顶多影响换房的那些人，但这些人并不是没房住 为什么不出台直接打压政策？因为后果严重。
吵吵着房价高的这些人，跌了他们也不会买。
吵吵着房价高的这些人，其他地方的便宜房子他们也不去买。
这是一个城市发展问题，和房子其实关系并不大，因为这里繁华，机会多，待遇好，人都挤进来，但恰恰忽视了这里的各种压力。
以后一线二线的房子会越来越贵，如果一线二线便宜了，谁还买三四五线的？三四五线的怎么去库存？一线买不起的退而求其次去二线买，二线也买不起的去三线买，三线买不起的去四线，三四线买房容易但是就业难怎么办？不少人会自己想办法做点小生意，加上政府不断的招商改革，慢慢就会好起来。
总之有人流入的地方，经济总是会发展的。只是发展的时候很困难，因为人都喜欢享受现成的。
纵观近几年的房价，总体一直在涨，对比近10年来的楼市走势，没有人不清楚这一路上涨的趋势 。
记得在2008年~2009年的时候，有人让你去买房，你会去买么？我敢说，大部分人都不会去也不敢去，因为他们没有内幕消息，也不知道最低点在哪里，只会人云亦云追涨杀跌，只怕自己是最后一个接盘的人，这房子就砸在手里OVER了。 但是过了2009年，房价开始不断攀升，这时候有人说：大家都开始贪婪的，我应该远离楼市了。但他们没想到房价一直涨到自己都不敢相信。2014年房价持续走低，不少人都唱衰，结果房价依然反弹。
其实，物价持续上涨，国家不断的往市场投入大量资金，大家都知道，流通的钞票变多了，反而手中的钱不值钱了，这就是所谓的通货膨胀。与其把钱握在手里，不如投资房产，其实大家可以看看这些房地产公司在今年的一些行为就能够知道了
2017年1-10月中国房地产企业拿地排行榜：
恒大、万科、保利、碧桂园这些公司，拿地这么疯狂，不怕价格高，不怕拿了卖不
出去？看样子确实不怕。
那些没有房子的人，嘴上虽然喊着房价一定会下降，但归根到底，还是想着要买房子。毕竟像我们大多数人都会觉得买的房子比租的房子更有安全感，租房也许短期不会上涨，但长期也会涨上去。再加上中国人的固有思维，都想有个家，有个属于自己的小窝，自然买房成为热点。
房产研究者
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房产大象
我们都知道，商品房属于商品，商品的价格一方面由产品的本身价值构成，同时呢，也受市场供需的影响。因此，除了房子的自身价值构成，房价的涨与跌，其中的一个重要的影响因素是当地的库存和供求关系！短期看，可能目前大家都说库存量大，已经饱和了，但是随着中国新生代的到来，这个僵局也即将被打破。
中国是一个拥有14亿人口的大国，目前中国的城镇化道路还在进一步的向前迈进，在当前的这个市场，可能有许多人认为基本上家家户户都有房了，前两年，随着“二胎政策”的放开，未来，还会有一大批年轻群体的诞生，预计20年后，这一代人的住房问题还是需要用新房解决，我们这一代的住房也只能说是他们的过渡住房。人口的暴增，势必带动新一轮的房地产火爆市场，只是目前还无法明显体现，但长远看来，房价还是会不断的上涨。
另一方面来看，中国人的平均家庭资产，基本上都体现在房产中，从这里看，已经没有上升空间，目前的短期上涨，应该视为一线城市持续涌入外来人口，以及国内资产配置荒带来的末升段，和金融市场任何产品的末升段一样，上涨往往集中而快速，二三线城市的跟涨更是没有基本面支持的资金行情。但是也正因为这样。房价暴跌会引起中国居民财富的缩水，也会让跟房地产相关的水泥钢铁，建材，基建行业下跌，同时家庭财富缩水带来的是购买力的下降，那服务业，消费业都会被拖累，我国还要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌，政府不允许，人民也不会允许。
80少年看楼市
（一）限购vs限售，相互限制，共存并消。
目前楼市形式是：限售限购并存。大量房源被限，大量的购房者被限购，从而形成一种行的平衡状态，即使在成交量大幅下降的情况下，房价走势依旧行走在稳定的轨道；那么两三年限售期满后，是否限购也会随之放开呢？
限售，很多未满限售期的房源，不得上市交易的房源全部下架，市场上可售的房源骤减。
限购，多个城市的限购政策，不满足购房资格的买家，购房时间节点加长，本要现在购房的被推倒1、2年后。
（二）成交量vs房价涨跌，相互制约，量价平衡。
近几个月以来，全国房地产市场成交数据很多城市的房产成交量相对之前的成交量，都减少了很多，但是价格上下跌的城市并没多少（个别城市房价可能会有部分下跌，但大趋势还是处在稳定状态）。
房价涨跌，简单的来看归咎于市场的供需关系，当市场上的出售的房源增多时，价格势必会滞涨，反之市场上的房源减少，购房者的数量不变的情况，房价呈上涨趋势。另：没有成交即不体现价格涨跌。
（三）限售期满后，后续政策怎么走？
当前的房地产政策的目的在于稳定房地产市场价格，防止房价的大起大落，并非一棒打死，推倒重来，那么接下来出现新问题的时候，肯定也会有新政来维稳。
（1）若至限售期满后，限购政策不变的情况，当大量房源限售期满时，市场上务必会出现供过于求的现象。势必会对房价造成一定的冲击。
（2）若限售期满的同时放开限购，房产交易市场的热情再次点燃，大量的成交数据，又是否会促使房价大幅上涨。
总结：政策不可能一成不变，随着新的问题出现时，新的政策也随之出台，这也就印证了房地产政策的“蝴蝶效应”，不可推倒重来，不能放任不管、任由自生自灭。
那么在2-5年限售期满后，房地产市场能否推倒重来？
而不是总在出现问题后再去解决问题，出现新的问题再来新的政策。
天天房知道
全世界有两大市场长期看一直是处于上涨趋势的，而且这两大市场是最大的造富工具。一是美国股市，另一个就是中国房市。中国房地产几十年的发展，只出现一次大跌，就是2008年全球金融危机影响。内部环境很难引发大跌，因为中国政府自身有强大的调节能力。现在很多地方限购限售，市场上可首房源就会少，就算价格出现下跌你也无法低价甩卖，不会出现踩踏现象，基本上堵住了大跌这条路。长期看楼市是上涨的，只是现在购房成本太高。
