房產大象
中國住建部幾天前發消息稱，將加強對房地產市場的監控，整頓房地產市場秩序。而就在前一天，海南實施全域限購，實施更進一步的調控政策，阻絕了海南——這個建設中的自由貿易港的房地產的自由流通。
人們難免不對未來房地產走勢擔心，房地產市場未來到底還有無機會？
知名地產商任志強近日公開發表的一個演講，基本回答了當前人們對房地產關心的所有問題，用常識、市場規律來分析了目前的市場趨勢。
以下為任志強杭州演講實錄的部分內容：
房地產稅與租售並舉矛盾
稅收一定是大大提高了租賃標準，這和租售並舉是違背的。靠稅收去提高租金，老百姓更租不起房子，這是一個很麻煩的事情。我也不認為房產稅能解決房價問題、供應性問題。
為什麼？因為我們歷史的發展階段不一樣。國外為什麼行呢？因為他一直是市場經濟，土地私有制，所以不管他取得的房價是多少，他的規矩是一樣的。我們的規則不一樣，因為我們有住房分配製的，有住房房改制的，有大量的市政基礎設施拆遷階段的，有住房改革階段，有商品化的階段，有非商品化的階段。
最初的商品化是劃撥土地而形成的，後來的商品房是由土地辦理、土地出讓制度形成的，然後變成土地招牌掛制度形成的，所以各種取得方式是完全不同的。
現在要用統一市場評估的方式解決，一定會出亂子，大家就會拿原來的房產證，原來的土地取得條件，或者房屋取得條件跟你打官司，為什麼他的和我的是一樣？我的成本比他高多了，或者我的成本比他低多了等等，法院以後就變成集市了。所以我估計，要這樣說的話，稅務比現在的軍隊要擴大3倍到4倍才能忙得過來。
空置稅可解決租賃住房問題
在不改變現有雙軌制的一些條件下，個人覺得用市場化的辦法解決問題是最好的，不是限制個人買房子，而是鼓勵大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。
但是我要加你一個空置稅，香港、德國，很多國家都是用這種方法。只要你的房子是為了住的，不是為了炒的，那你就讓裡頭有人住，你不要空置半年以上，只要違反就要收稅。
所以他的房子裡有人住，有人住自然就達到了房子是用來住的目的了。但是人們為什麼要把它用於出租呢？就是因為減稅，德國就是這樣，他們用減稅的方式控制房價，同時用減稅的方式，用政府補貼讓窮人有房子租。
意大利也同樣，你拿著住房券，政府給你減免個人所得稅。所以用住房券租房子的時候，比市場的房價要低得多，租房價要低得多。所以用市場化的辦法，完全不需要政府大量的蓋房子，可以解決我們租賃市場的問題。
美國有一個網站叫空中食宿，它就是專門用於租賃住房的一個軟件。上了這個網以後，比如今天從北京到杭州開會，家裡的房子就可以用來租，開兩天會，房子就租出兩天。比酒店便宜，但是比一般的旅館費用要高，因為所有的條件都很方便。
在歐洲以家庭方式進行短租，住一天兩天、一個禮拜、兩個禮拜的，這種房子多得一塌糊塗。所以空中食宿，就用這種方式成為了現在美國非常受歡迎的一個網站，有利的解決了這些問題。
比如說舊金山、硅谷，它的租賃住房是不夠的，空中食宿就把原來的整體租賃房，整棟整棟的出租，然後變成時租。所以中國完全可以擴大租賃市場，用市場化的辦法去解決我們現在存在的一些矛盾。
小司淘保
最近任志強又發聲，房子是個投資品，牽扯太多太多，日本崩盤之鑑不遠，我們不會刺破泡沫，所以放心買房不會跌。
這話，彷彿把我們帶回6、70年代，人多大膽、地多大產。那時我們不顧客觀規律，一切聽從主觀意志，受到大自然的懲罰。三十年河東，三十年河西。瑟瑟秋風吹著，高樓聳立的新時代，人性一點也沒變，這次膜拜的是房子。房價永遠漲，炒房者們有多大膽。
可是炒房者們忘了，價格要市場說的算，從來就沒有隻漲不跌。違背客觀規律，會受到市場的懲罰。市場要漲的時候，誰也攔不住；市場要跌的時候，誰也託不住。任何牛市都漲上天，房子不特殊；任何熊市都跌入地，房子不例外。種種跡象已經表明，房子已經步入熊市。
跡象一：燕郊出現斷供。
如果說房價是火，那麼錢就是薪，薪不盡火不滅。北京是財富的中心，環北京斷供了，說明最有錢的都沒錢了，房價下跌也就來了。
跡象二：三、四線城市房價暴漲。
這些城市是人口淨流出的地方，人走到外地了，錢卻拿回來買房，說明一、二線首付都交不起了。所以只能去掃廉價貨。炒股的人知道，牛市最後是垃圾股暴漲。
跡象三：房租停止跟隨房價上漲。
一套房子意味著百十萬的貸款，等待著房租來彌補，房東提租的心是滿滿的。房租停止上漲，說明租客的收入承擔不起，寧願走掉也不租了。租客的收入是創造價值，房東的收入是收割價值，韭菜不夠割了，房子的牛市也到頭了。
跡象四：加拿大樓市崩盤。
加拿大是先富的人安放未來的地方，加拿大房價大跌，說明接盤的國人不夠用了。剩下的已經沒錢可走，或是套在房子上，賣掉一些才能再去。所以房子的大跌不遠了。
新事物的價值窪地
段旬1
和樓市完全正相關的基本就是M2的增速。原因其實很簡單，房子早就成了金融屬性極高的金融產品，而不是資產。有量才有價，價從哪裡來，從大量的貨幣發行，導致的大量貨幣剩餘，而中國老百姓缺乏投資渠道，就投入到房地產中來。
股市大多數人都賠錢，而且還看不懂，買房子有真真切切的實物。所以資金進去了，價格就不斷漲。而金融產品，那都是有反身性的，價格上漲反而成為了繼續漲價的原因，繼續漲價又成為接著漲得理由。當然，這此中也有多房地產的大量利好消息，比如土地供給不充分，導致的供需不平衡。中國城市化進程導致的農村人口大量流入城市形成的剛需。還有貨幣供應量過剩導致的資金不斷流入。
但不管是什麼，只要是金融屬性極高的商品，那就和證券沒啥區別。當不斷上漲的時候，所有人都看好。而只要下跌，風向就會轉換。而維持價格是否會上漲還是下跌的根本原因，當然是大類資產價格與收益，行政政策。
1、行政政策角度。中國之前屢次的房價調控，一旦遇冷，就重新大量放出資金，就是由於行政政策上，中國有保持經濟增速的行政需求。而在目前當政府已經明確表明中國未來的經紀增長速度將逐步放緩的情況下，已經沒有了保持經濟超高速增長的行政需求。當然也就沒有了繼續維持房價上漲的行政需求。而隨著房產稅的風聲在高層的默認下不斷放出，未來用房產稅代替土地財政的技術路徑已經正式開始搭建，也沒有了出於土地財政而繼續無條件支撐房地產的財政需要。
2、大類資產價格與收益的角度。如果仍然把房子作為資產來考量。房地產目前可以說是價格最高而收益率最低的資產。看這篇回答的人可以自己算一下您當地的一年房租收入佔據了房價的百分之幾？ 在當前的中國，在房產稅還沒有出臺的情況下，租金回報率在目前已經是極低。一線城市基本低於2%，而二三線城市也很少高於4%。你自己可以想一想，在不考慮資產價格漲跌的情況下，你願不願意買低於4%以下的資產。現在10年期國債收益率都在4%，銀行理財也基本在5%。所以從大類資產價格與收益的角度，房子現在差太多了。 因為租金不可能與房價成正比。租金只會與居民收入成正比。
當失去了這兩個支撐房價的根本原因，說白了就是房地產的基本面之後，咱們就可以分析出房地產價格已經明顯高估，只是由於反身性的影響，在全面看漲的情況下，上漲會成為繼續上漲的原因，而再次的上漲會成為繼續上漲的理由，但這必然存在一個極限，那這個極限是否到來了？未來房價到底如何演繹？
其實這個極限已經到來。當從去年，高層領導喊出房子是用來住的，不是用來炒的，然後從一線城市開始進行限購又限售，政府就對房地產下了狠手。 也許很多人無法理解限購和限售對於房地產的影響。 其實限購不是好政策，因為造成稀缺預期，造成供需失衡的假象，限售才是關鍵。 限購與限售同時進行就是殺手鐧。
證券市場也有限購加限售同時進行，這就是停牌。限購與限售同時進行的城市，房地產市場已經在進入了實際意義上的停牌階段。
股市中，如果某隻個股，在經過長期利好以及不斷上漲之後，在高位停牌，而且一停就是幾年，停牌途中，市場不斷出利空消息，你覺得復牌之後會怎麼樣？ 在已經停牌城市的房地產，也會出現類似的情況。也許出於維穩需求，不會有名義上的連續跌停，但屆時的二手房市場，個人交易市場必然會出現大量折價出售的情況。因為停牌早已經讓獲利者失去了耐心，而讓投機者資金鍊出現明顯問題。復牌後修復資金鍊才是第一要務。而且你不跑，總會有人先跑。先下車總比後下車要好，到時誰也不會賭人性的光輝，大逃殺是大概率的結局。而如果政府重新出手維穩，才有緩慢下跌並回歸真實估值的希望。但難度很高。
PS：以上分析的前提是房地產作為金融產品。如果你是剛需，房子在你這裡不是金融屬性和投資屬性，此回答可以忽略。當然，剛需怎麼判斷要看你自己。我認為 必須買房才是剛需。任何能夠阻擋買房的理由都不叫剛需。
中立守望
拿國外的情況和歷史來評說中國的房價的基本都是扯淡。
中國的國情和任何一個國家都不一樣。
中國政府從來沒有出臺過任何直接降房價的政策，都是頒佈各種政策限購等等來防止大批人隨意大批買賣來炒高房價。
房子影響著所有人，影響著民生，影響著建材，鋼材，水泥，裝修，就業，等等等等等等等等大量相關行業和材料的生死，所以國家一定不會讓房地產崩盤。
如果想降房價那麼很簡單，不允許賣就好了，反正是房子用來住的，你怕什麼？頂多影響換房的那些人，但這些人並不是沒房住 為什麼不出臺直接打壓政策？因為後果嚴重。
吵吵著房價高的這些人，跌了他們也不會買。
吵吵著房價高的這些人，其他地方的便宜房子他們也不去買。
這是一個城市發展問題，和房子其實關係並不大，因為這裡繁華，機會多，待遇好，人都擠進來，但恰恰忽視了這裡的各種壓力。
以後一線二線的房子會越來越貴，如果一線二線便宜了，誰還買三四五線的？三四五線的怎麼去庫存？一線買不起的退而求其次去二線買，二線也買不起的去三線買，三線買不起的去四線，三四線買房容易但是就業難怎麼辦？不少人會自己想辦法做點小生意，加上政府不斷的招商改革，慢慢就會好起來。
總之有人流入的地方，經濟總是會發展的。只是發展的時候很困難，因為人都喜歡享受現成的。
縱觀近幾年的房價，總體一直在漲，對比近10年來的樓市走勢，沒有人不清楚這一路上漲的趨勢 。
記得在2008年~2009年的時候，有人讓你去買房，你會去買麼？我敢說，大部分人都不會去也不敢去，因為他們沒有內幕消息，也不知道最低點在哪裡，只會人云亦云追漲殺跌，只怕自己是最後一個接盤的人，這房子就砸在手裡OVER了。 但是過了2009年，房價開始不斷攀升，這時候有人說：大家都開始貪婪的，我應該遠離樓市了。但他們沒想到房價一直漲到自己都不敢相信。2014年房價持續走低，不少人都唱衰，結果房價依然反彈。
其實，物價持續上漲，國家不斷的往市場投入大量資金，大家都知道，流通的鈔票變多了，反而手中的錢不值錢了，這就是所謂的通貨膨脹。與其把錢握在手裡，不如投資房產，其實大家可以看看這些房地產公司在今年的一些行為就能夠知道了
2017年1-10月中國房地產企業拿地排行榜：
恆大、萬科、保利、碧桂園這些公司，拿地這麼瘋狂，不怕價格高，不怕拿了賣不
出去？看樣子確實不怕。
那些沒有房子的人，嘴上雖然喊著房價一定會下降，但歸根到底，還是想著要買房子。畢竟像我們大多數人都會覺得買的房子比租的房子更有安全感，租房也許短期不會上漲，但長期也會漲上去。再加上中國人的固有思維，都想有個家，有個屬於自己的小窩，自然買房成為熱點。
房產研究者
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房產大象
我們都知道，商品房屬於商品，商品的價格一方面由產品的本身價值構成，同時呢，也受市場供需的影響。因此，除了房子的自身價值構成，房價的漲與跌，其中的一個重要的影響因素是當地的庫存和供求關係！短期看，可能目前大家都說庫存量大，已經飽和了，但是隨著中國新生代的到來，這個僵局也即將被打破。
中國是一個擁有14億人口的大國，目前中國的城鎮化道路還在進一步的向前邁進，在當前的這個市場，可能有許多人認為基本上家家戶戶都有房了，前兩年，隨著“二胎政策”的放開，未來，還會有一大批年輕群體的誕生，預計20年後，這一代人的住房問題還是需要用新房解決，我們這一代的住房也只能說是他們的過渡住房。人口的暴增，勢必帶動新一輪的房地產火爆市場，只是目前還無法明顯體現，但長遠看來，房價還是會不斷的上漲。
另一方面來看，中國人的平均家庭資產，基本上都體現在房產中，從這裡看，已經沒有上升空間，目前的短期上漲，應該視為一線城市持續湧入外來人口，以及國內資產配置荒帶來的末升段，和金融市場任何產品的末升段一樣，上漲往往集中而快速，二三線城市的跟漲更是沒有基本面支持的資金行情。但是也正因為這樣。房價暴跌會引起中國居民財富的縮水，也會讓跟房地產相關的水泥鋼鐵，建材，基建行業下跌，同時家庭財富縮水帶來的是購買力的下降，那服務業，消費業都會被拖累，我國還要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌，政府不允許，人民也不會允許。
80少年看樓市
（一）限購vs限售，相互限制，共存並消。
目前樓市形式是：限售限購併存。大量房源被限，大量的購房者被限購，從而形成一種行的平衡狀態，即使在成交量大幅下降的情況下，房價走勢依舊行走在穩定的軌道；那麼兩三年限售期滿後，是否限購也會隨之放開呢？
限售，很多未滿限售期的房源，不得上市交易的房源全部下架，市場上可售的房源驟減。
限購，多個城市的限購政策，不滿足購房資格的買家，購房時間節點加長，本要現在購房的被推倒1、2年後。
（二）成交量vs房價漲跌，相互制約，量價平衡。
近幾個月以來，全國房地產市場成交數據很多城市的房產成交量相對之前的成交量，都減少了很多，但是價格上下跌的城市並沒多少（個別城市房價可能會有部分下跌，但大趨勢還是處在穩定狀態）。
房價漲跌，簡單的來看歸咎於市場的供需關係，當市場上的出售的房源增多時，價格勢必會滯漲，反之市場上的房源減少，購房者的數量不變的情況，房價呈上漲趨勢。另：沒有成交即不體現價格漲跌。
（三）限售期滿後，後續政策怎麼走？
當前的房地產政策的目的在於穩定房地產市場價格，防止房價的大起大落，並非一棒打死，推倒重來，那麼接下來出現新問題的時候，肯定也會有新政來維穩。
（1）若至限售期滿後，限購政策不變的情況，當大量房源限售期滿時，市場上務必會出現供過於求的現象。勢必會對房價造成一定的衝擊。
（2）若限售期滿的同時放開限購，房產交易市場的熱情再次點燃，大量的成交數據，又是否會促使房價大幅上漲。
總結：政策不可能一成不變，隨著新的問題出現時，新的政策也隨之出臺，這也就印證了房地產政策的“蝴蝶效應”，不可推倒重來，不能放任不管、任由自生自滅。
那麼在2-5年限售期滿後，房地產市場能否推倒重來？
而不是總在出現問題後再去解決問題，出現新的問題再來新的政策。
天天房知道
全世界有兩大市場長期看一直是處於上漲趨勢的，而且這兩大市場是最大的造富工具。一是美國股市，另一個就是中國房市。中國房地產幾十年的發展，只出現一次大跌，就是2008年全球金融危機影響。內部環境很難引發大跌，因為中國政府自身有強大的調節能力。現在很多地方限購限售，市場上可首房源就會少，就算價格出現下跌你也無法低價甩賣，不會出現踩踏現象，基本上堵住了大跌這條路。長期看樓市是上漲的，只是現在購房成本太高。
