任澤平說過，樓市“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。那我們就從這三個方面分析。
金融：
4月2日中央財經委員會第一次會議提出了“結構性去槓桿的思路”，將“去槓桿”比較精準地指向了國有企業和地方政府。
結構性去槓桿是什麼？按高層的話說就是：分部門、分類型、分政策。就像去健身房減肥塑形，肚子有肉就練腹肌，大腿粗就減大腿。但同樣，哪裡太瘦了，就需要適當“調整一下”，增加點脂肪。
目前債務餘額較高的部分依然是企業、家庭和政府，國企改革、去槓桿如火如荼，但絕大多數民企和家庭部門槓桿率還是比較高，而且“暴雷”現象開始出現（據不完全統計，截至5月7日，包括四川煤炭、大連機床、丹東港、億陽集團、中城建、神霧環保、富貴鳥、春和集團、中安消等近40家發債主體，超過50只債券約600億元的風險規模。），不過家庭部門下降趨勢明顯，家庭負債同比增速連續第12個月下降。
民生證券數據顯示，從存量看，2017年Q3房貸槓桿率回升，全年維持在26%左右，2018Q1升至27.68%，增量為48.08%；從增量看，2017年居民購房加槓桿速度開始放緩。
顯然，不管是基於樓市調控也好，還是購買慾望下降也罷，樓市的增量資金正在減少，這已經是不爭的事實。
而且最重要的是，貨幣對於樓市的邊際效應正在逐漸減弱，消費會接過經濟增長的接力棒。
土地：
財政部公佈的一季度財政收支數據顯示，1-3月份，國有土地使用權出讓收入約1.33萬億元，同比增長41.8%，這與去年的漲幅基本一致。
細分來看，4月，全國330個城市土地成交量價環比均上揚。從成交量來看，住宅用地成交1423幅，4956萬平米，環比下跌34%，同比上漲38%。從土地成交樓面均價來看，住宅用地成交樓面均價4956元/平米，環比下跌34%，同比上漲38%。
總之，土地的量、價、收入，依然在不停地漲漲漲，但是！別忘了還有租賃住房用地。
去年8月，國土資源部等部門確定北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。租賃用地很大程度上對沖了土地成交量，實際上用於商品房的供地並沒有我們想象的那麼多。
供給不足，需求卻在增長。在過去的3年，中國棚改貨幣化安置的比例逐年提升，從14年的10%、到15年的29.9%，到16年的48.5%，17年各地棚改貨幣化安置的目標平均約60%。
地方政府樂於棚改是有原因的：給錢讓你買房，推高房價，還能去庫存，需求旺盛還能增加出讓金收入，蓋房子拆房子拉動當地GDP，搞一搞投資還能化解債務風險，一舉N得。而一二線城市溢出的需求又催生了房企加大在三四線城市的拿地信心。一來二去，三四線城市量價齊升。
人口：
人口與房價的邏輯很複雜，但也很簡單。近期，在南京、成都、西安、海南等多地都掀起“搶人大戰”。與其說是人才引進，不如說是擴大購房人群支撐開始起漲的房價。畢竟像一些二三城市（比如南昌），房價漲勢剛剛有點苗頭，就被來了個“按頭殺”，多少有點不服氣，這不！人才引進政策也在預料之中推出了。
綜上，很多指標已經說明，房企高速擴張的時代已經過去了，資金多重監管使房企資金鍊收緊，加槓桿也顯然不適合當前形勢和高層的意願。因此基於上述原因，預計下半年三四線城市還將保持慣性上揚，但是幅度會打折扣。
至於一線，調控的排頭兵，環比不增長不是說著玩的，至少在這幾年很難說。二線可以說是蠢蠢欲動，畢竟需求在那裡。
結語
加槓桿，負債變資產的時代已經過去，記住：降低風險資產配置，負債永遠都是負債。如果你不重視它，它將是壓倒你的最後一根稻草。
1、《債務大爆發，多家企業違約，現在要不要買房？》（ 2018-05-11）
2、《2018，樓市的11大猜想！》（2018-01-12）
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