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01 案件背景
這兩天，朋友圈可算是跌宕起伏，先是由北京房租上漲引發一系列討論，有部分觀點指出某些中介機構爭搶房源是起因之一。還沒過幾天，紫竹張先生的一篇名為《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的文章迅速的佔領了筆者的朋友圈。
在大多數人還沒緩過勁來，在考慮著啥是長租公寓以及長租公寓有啥問題的時候，《首家長租公寓公司爆倉，杭州鼎家破產4000戶租客受損》徹底將這個問題引爆。
先說一般的租賃關係，很簡單，就是承租人（房客）按《租賃合同》的約定，把房租交給出租人（房東），出租人把房子交付給承租人佔有。典型的雙務合同，簡單而明確的雙方關係。
那長租公寓到底是怎麼一回事？
這個操作可厲害了
第一步，中介先找到出租人，把房源包下來，和出租人保證幫他找承租人，幫他搞定出租房屋的一切事物，每個月租金由中介收，然後中介再付給你。出租人就覺得這感情好，我不用管任何事情，還能收租，中介在這裡變成二房東了，但是公司包我房子比個人正規多了，這事幹了！於是乎簽訂了相應的中介合同，形成了第一個法律關係。
第二步，中介找到承租人，用免押金、押一付一、統一管理、居住環境優越、幫忙尋找房源等各種優惠手段，吸引承租人。由於畢業季到了，承租人有許多是應屆畢業生，免押金等優惠舉措還是十分誘人的。承租人咬咬牙，幹了，和中介簽了中介協議（或委託協議）。
到此為止，還算是正常的市場租賃行為，何來暴雷、爆倉一說？神來之筆出現了，中介機構引進了第三方網貸平臺（或其它小額貸款公司等）——第三步，承租人與網貸平臺簽訂小額貸款協議，約定承租人向網貸平臺借款，借款全部一次性支付給中介機構（此行為視為放款完畢），承租人每月還款。
第四步，在完成上述所有操作後，在中介的主持下，承租人和出租人簽訂租賃合同，雙方同意租金由中介作為中間人，代為收取租金和代為支付租金。
那麼，一旦承租人簽訂了《借款協議》，可能還將押金付給中介，網貸平臺再一次性將房款支付給了中介，中介收到前述押金和房款後，僅按月或按季度將房租支付給房東——資金池出現了。這些資金用在何處，無人監管、無人得知，風險巨大。
完整的關係圖如下：
02 風險提示VS律師建議
關係理清了，那麼暴雷、爆倉後的風險在哪裡？
對於網貸平臺而言：
若網貸平臺沒有與中介機構串通構成刑事犯罪的情況下，最大的風險在於承租人不履行後續還款義務的壞賬了。但相對而言風險較小，壞賬可能性較低，承租人一般也有履行能力。
對於出租人而言：
1.中介跑路了，但是承租人與出租人之間的《租賃合同》仍舊有效，無法隨意解除，否則要承擔違約責任。
2.據瞭解，《租賃合同》裡面可能會約定，租金由中介代付，承租人已經完成了付款義務，將租金全部支付給了中介——也就是說，承租人已經履行完畢了租賃合同的義務
，出租人此後因為中介跑路，無法收到後續租金也無法解除《租賃合同》。律師建議：
1.在這種情況下，最好能去起訴中介機構，爭取早日拿到判決書。中介機構進入清算程序可以儘快的申報債權。
2.不能提前解除租賃合同，可以想辦法與承租人協商，減低互相的損失。
對於承租人而言：
1.押金要不回來了，只能起訴中介。
2.要被出租人不停的催討付款，出租人拿不到房租，那肯定會想盡辦法來找承租人的麻煩。如果受不了出租人的騷擾，那就是雙倍租金支付（相當於債權轉讓，出租人對中介的債權轉讓給承租人），之後再代替出租人向中介催討。
3.在被出租人催討的情況下，對網貸平臺的貸款仍舊需要支付，不支付，那就違約，面臨訴訟風險。
律師建議：
1.出租人強制清房或解除合同的，起訴要求出租人繼續履行合同。
2.要求中介承擔相應的違約責任、退還押金，提出相應的違約之訴。
3.和房東協商，減少雙方的損失。
作者@胡哲敏 律師
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