龙建源
大家好，我是勇谈。4月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。相比于3月20日众人期盼的LPR利率下调不同，此次利率下调似乎有点出人意料。究其原因其实还是跟国家统计局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有一定关系，毕竟GDP负增长这个可是头一遭。哪怕是2003年非典时期GDP数据也没有今天这样的表现。那么此次LPR利率下调，尤其是5年期的利率下调0.1%对于楼市无疑是一种变相利好，不过楼市走向还是要取决于国家是否允许地方采取“刺激”办法。借此机会简单谈谈我的观察。
5年期LPR利率下调对于房企来说看似一种利好，其实真的购房者受到的实惠不多
2019年10月8日已经开始实行LPR利率贷款购房，2020年3月-8月还是处于调整期，绝大多数银行住房贷款还是采取固定利率上浮的方式
相信从2019年10月8日到现在为止有过购房经验的朋友应该深有体会，绝大多数银行采取的贷款利率其实质还是过去的固定利率4.9%上浮的方式，比如如今很多人的住房贷款利率为5.88%，来源其实还是4.9%*1.2（利率上浮20%）；只不过如今换了种说法，以4月20日的LPR4.65%为例，5.88%就是4.65%+1.23%（加点不变）；对于真正的购房者来说，因为房贷利率高低最终的决定权在银行手中，购房者真正能够享受到的优惠其实也极其有限。
4月份LPR利率下调，说明央行又有大量的资金释放，足以说明经济形势不好
这里还是需要告诉大家LPR利率出现的根本原因，其本质就是为了解决企业融资成本高的问题；只不过为了统一银行贷款，才将5年期以上LPR利率与房贷挂钩。但唯一可以肯定的是，房贷与LPR挂钩的目的肯定不是让大家享受福利，一个基本的事实是“大家享受福利了，银行的利润就降低了”，你认为会有这样的好事情发生？
过去很长一段时间住房贷款利率的波动会引起楼市波动，LPR利率存在的原因就是切断这种联系
从LPR利率出现到现在为止，LPR利率波动已经成为正常，房价走势却基本稳定
图上所示是从2019年8月20日到2020年4月20日国内LPR利率表，可以看到LPR利率整体都处于走弱的趋势，但国内这段时间的房价走势图却整体平稳，如下图所示2019年8月-2020年3月份国内主要城市新建商品房走势图，可以看到除去西安等极个别城市房价上涨明显外，其余城市的房价基本处于稳定或横盘的情况。
国内房价接下来的走势其实还是跟允不允许“刺激”有关系，只要不刺激房价，楼市就很难有大的波动
国内房价涨幅跟供需有关系，供需多少跟刺激多少也有关系
图上所实施 2007-2018年国内商品房平均销售价格走势图，可以看到2008年和2014年房价大涨的背后都有国家和地方的“刺激”和“鼓励购房”出台。简单来说，只要不去肆意鼓励或者人为制造需求，房价就很难有大的波动。而最近的数据表明了2018年后我们也即将步入历史轮回，2020年的疫情会进一步加快这个进程，2020年的楼市情况还是取决于我们搞不搞刺激。
期待接下来的楼市仍然在“房住不炒”的调控背景下保持稳定
楼市保持稳定还是勇谈的判断，当然前提是国家坚持“房住不炒”不动摇。毕竟面对房企这么高的总资产（2018年超过85万亿）和高负债率（2018年已经达到79.1%），尚没有能够完全替代的产业出现。居民如今的消费压力、生存生活压力都与高房价有很大关系，之前已经发表过一篇高房价或影响我国商业信心的文章得到广大粉丝和网友的热议就足以说明些问题。
综上，LPR利率下调对于楼市来说看似利好其实未必，楼市最终的走向还是以稳定为主，当然前提也很清楚“房住不炒”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
4月20日，LPR 1年期降了20个基点、LPR5年期以上降了10个基点。这是自2019年11月20日起央行公布的银行贷款5年期以上LPR降至4.8%以来，第三次降息，同时也是5年来最大的一次降息。
此次LPR利率下调，意图明显，就是降低实体经济复工复产的成本。另外，对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用，这次为什么会这么大幅度的降低基准利率？对于楼市有什么影响呢？我们一起来看看：
01 为什么会下调LPR利率？
①保持经济平稳运行
LPR利率的下调符合把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上的预期，另外LPR利率 下调也可以保持流动性合理充裕，让国民经济平稳运行。
②受外围市场影响
国际市场普遍出现了下调利率和负利率等做法，这对于国内市场也有一定影响，下调也能更好地应对国际市场带来的冲击。
02 对于楼市有什么影响？
①为“房奴”减负
LPR利率一再下调，给众多“房奴”减负不少，以4月20日LPR利率下调为例，对于100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款来说，月供相比前一次将下调约63元。
②刺激购买需求释放
LPR利率一降再降，对于刚需买房来说是一个好消息，因为减少购房的成本有利于购房需求的积极释放，从而推动楼市成交量的上升。
③“房住不炒”的政策不变
虽然LPR利率一再下调，但是我们要清楚的认识到，房住不炒的主旋律仍然是不变。比如广州、济南、海宁、青岛等几座城市出现了楼市政策“一周游”甚至“一日游”的情况，说明“房住不炒”的政策不变。
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此次LPR下调对楼市来说还是利好，只是不同的地区，LPR的提振作用是不同的。接下来的楼市将在分化的趋势下，继续平稳发展。
第一、此次LPR下调的一些情况分析
此次LPR下调在预料之中，下调幅度也在预料之中，符合政策要求，也符合市场预期。
01、LPR下调情况
4月20日，全国银行间同业拆借中心根据18家商业银行报价，去掉最高、最低，然后算术平均，得出的LPR为1年期3.85%，5年期4.65%，较上月分别下调20BP和10BP，下调幅度为近8年来的最大幅度，体现了1年期和5年期下调的“不对称性”。
02、LPR下调再次延续“不对称性”，主要原因是什么？
主要原因是两种贷款利率指向不同。
一般来说，1年期LPR主要针对短期企业贷款，疫情严重冲击了国民经济，实体企业受灾比较严重，在这种背景下，降息降准释放流动性，目的主要就是救助实体企业。
1年期LPR受MLF及逆回购降息20BP传导，延续降息幅度，在情理之中，有助于给中小微实体企业缓减融资贵问题。
5年期LPR主要针对中长期房贷，房贷调整牵一发动全身。现在全国的楼市逐步分化，有的城市过热，比如深圳，有的城市依然很冷，比如广大的三四线城市。如果降息幅度过大，对比较冷的楼市来说，或许降10BP幅度都是不够的，但对热点城市而言，可能降息5BP都有些大了。
在这种形势下，5年期LPR下调10BP就是权宜之计。若效果不明显，还可以在下月下调幅度；若效果猛了，也可以在下月收收。
总之，楼市对贷款利率很敏感，步子不宜太大，稳房价越来越是技术活了。
第二、LPR下调对楼市的启示
LPR是从需求端刺激楼市交易的金融措施，在不同地区会发挥不同的作用。从实际效果看，这个作用不一定都是积极的。
01、热点城市
比如，深圳，不需要加柴，楼市已经很旺了，再加点柴上去，楼市可能会燥热。
LPR是全国性的，没有“一城一策”，要对冲LPR下调给深圳楼市带来的燥热，就需要在“一城一策”范围内想办法。
不仅LPR下调给深圳楼市带来了燥热，降息降准释放流动性同样给深圳楼市带来了燥热，深圳楼市明显虚火过旺。
所以，我们看到官方的各种回应已经陆续出来了。先是4月初，宝安区住建发文打击“喝茶费”；紧接着9日，南山区住建跟进发文，严禁恶意炒作、哄抬房价；随后20日，人民银行深圳中心支行要求区域内商业银行彻查今年房抵经营贷资金流向；同日，深圳中小企业服务局跟进人行深圳中心支行，要求中小企业贷款必须用于企业自身生产经营，贷款用途不得违反国家产业政策。
可见，LPR下调给热点城市带来了燥热，引发了虚火，对这些城市而言，还得在“一城一策”范围内想办法去火。
02、非热点城市
从国家统计局3月全国70城房价情况看，房价整体在回暖，但错过“返乡置业”的多数三四线楼市，在经历疫情基本结束后的短暂需求释放后，楼市后劲明显乏力。
本质上说，这些城市人口外流，产业不强，资本撤离，经济基本面脆弱，疫情冲击后，城市缺点暴露无遗，仅靠LPR下调这一副药，效果还是不理想。
怎么说呢？
三四线楼市经历之前的一轮去库存后，购买力集中释放，有些透支了；加上目前房价处在高位，疫情冲击了大家的钱包，也冲击了当地脆弱的经济，失业率又上升了，此时即便下调贷款利率，依然会有很多人不愿意冒险入市买房。
因此，LPR下调这副药对非热点城市而言，提振作用是有限的。
第三、如何看待接下来的楼市走向？
总的来说，接下来的楼市还是两个大的走向：整体维稳，区域分化。
01、如何看待疫情影响？
虽然国外疫情非常严重，疫情也拖累了世界经济和全球产业链上下游产业，影响了我国的出口和外贸，但之前可能过于高估了全球疫情对中国经济的负面影响。
目前看，疫情对国内经济及楼市的影响，已经被热火朝天的复工复产淹没了，如果不看新闻，小菜都忘记外面的疫情还在水深火热了。
因此，疫情是短期事件，无法改变楼市的发展趋势，对国内楼市的影响是可防可控的，既不宜低估疫情的冲击，又不宜悲观对未来的预期。
02、楼市整体维稳
之所以这么认为，源于以下一些理由：
⑴调控目标是维稳
我们的楼市是不完全自由市场，调控政策对楼市的走向应该说是决定性的，而调控目标是维稳，比如，“稳房价、稳地价、稳预期”、“促进房地产市场平稳发展”。
那么，楼市基本面就是稳的，政策无疑就是“定海神针”。
⑵调控原则一直没变
楼市热了就撒撒水，降降温；楼市冷了就加加柴，笼笼火。
放在“一城一策”原则下，就是精准发力！热点城市楼市过热，调控政策就收紧；非热点城市楼市偏冷，调控政策就“松绑”。
⑶金融宽松对冲疫情影响
今年由于有疫情冲击，金融政策很宽松，大家应该都是能明显感受到的。比如，降息降准释放流动性，既救实体经济，又能在房产领域对冲疫情负面影响。
⑷“一城一策”调控
疫情以来，根据受到的疫情冲击程度，全国先后有60个以上城市，在“一城一策”原则下，采取了不同的政策帮扶措施。
比如，前期的纾困措施，像土地出让金分期缴纳、延期缴纳；接下来的阶段性放宽预售条件，帮助房企回笼资金；后来的降低首付比例和公积金信贷支持，等等。
“一城一策”是中央调控政策的延续，也是更为精准的调控措施，对于疫情影响下的楼市维稳具有重大意义。
因此，基于上述理由，楼市基本面是稳的，楼市走向也是稳的，难有意外。
03、楼市走向分化
这个楼市发展趋势应该也是一个疫情难以逆转的。
⑴国家城市战略分化
我国城镇化率跨过60%大关后，未来的城市战略方向就是重点培育城市群和都市圈，并依靠城市群和都市圈的发展，带动全国城镇化率提升和国民经济发展。
4月，国家发改委和国务院办公厅的两个通知，一个是关于落户的，另一个是关于生产要素自由流动的，再次确认了城市群和都市圈是未来城市发展方向。
⑵土地市场分化
中指院数据，2019年全国300城土地交易明显分化，一二线供需两旺，三四线供需两弱。
2020年前2月，全国50城土地交易市场，一二线再现“虹吸效应”，地王频现一线楼市，三四线土地交易冷清。
⑶人口流向分化
我们目前的人口流向有两大趋势，一是农业人口持续向城市转移，二是中小城市人口持续向大城市转移。
从监测数据看，农业人口持续向城市转移的高峰期已过，也就是“刘易斯第一拐点”已过；目前人口流向主要趋势是中小城市人口向大城市转移。
基于上述三大分化趋势，大城市为核心的城市群和都市圈区域楼市将在人口、产业、资本、政策等方面继续拥有“红利”，楼市将长期向好；反之，其他区域楼市将逐步萎缩。
因此，我国楼市将延续整体维稳，楼市分化的走向，疫情的影响是暂时的，也是有限的。而LPR下调，既是市场行情的一种表现，也是对冲疫情影响的一种措施；短期内看，对多数城市而言，具有提振购房需求的积极作用，但长期内看，单一的LPR措施无法影响楼市走向。