最近，随着御苑·尚品的开盘，8000-10000+的房价，成为人们街头巷尾的热门话题。部分人看好房价持续上升，部分人看衰房价，部分人持续观望，总之，没有哪一派能占得了上风。看好楼市的人说运城仍处于低谷，看衰的人说一二线都降价了，持续观望的人捂紧口袋继续观望着，生怕涨价买亏了降价买赔了。那到底，运城的房价会走向哪里呢？
尚品开盘楼栋和价格
说面包之前，先说面粉，这是正常的道理，让我来分析最近一年的运城土地招拍挂情况，用数据分析一下运城的“面粉”价格，是不是能降会降，就一目了然了。
2018年9月至今土拍地块
自2018年9月开始至今，历经13个月，运城陆续招拍挂拍了21块土地，不管是安置用地、棚改用地还是商品房用地，土地价格都出现了超100%的涨幅。注意，是（现价-原价）/原价的纯涨幅哦。
还没有概念吗？来，让我举个栗子：安置房用地从湟栋招拍的75.40万/亩涨至汇洋招拍的189.70万/亩、增幅151.59%，棚改房用地从优嘉招拍的139.60万/亩涨至鑫兆丰招拍的303.60万/亩（棚改可返85%）、增幅117.48%，商品房用地从万坤招拍的152.71万/亩涨至恒大招拍的329.38万/亩、增幅115.69%，都是超100%的增幅，而运城商品房均价呢？从2019年1月至今仅仅增加78.04元，增幅1.51%。
运城均价增降曲线图
面粉涨价，面包肯定要跟着涨，这是不可逆转的道理，没有一个商人会做赔钱的买卖，包括你也是，对不对？有些人又该说了，开发商利润大，房价有泡沫。我对于面对面的人，一般只会“呵呵”两下，不跟这样的人讨论了。在这里，我想对那些说运城房价有泡沫的人说那你来开发吧！土地费用+前期费用+销售费用+工程费用+税费+公司运营+财务费用，你只会算土地费用+工程费用，其他的不是费用吗？你先拿出1个亿来拍地投资再说吧！
当然，最后再分析分析一下运城的房价还有没有增值的空间，我就拿目前市场上价格最高御苑·尚品的房价来分析分析房价还有没有空间。
首先、御苑·尚品的地段好，不用再具体分析了吧？万达和运中的东侧、禹都公园和魏风小学西侧、体育公园和中心医院的北侧，这么好的地段，使得尚品必须打造高端精品，从而追求溢价。
其次、做产品不一定是容积率越高挣得越多，但是做什么产品溢价率高呢？目前大开发商最喜欢的组合：高层+洋房+别墅，高层是拔高容积率的产品，而洋房和别墅呢，做品质、拔高价格，从而实现高溢价率。简单地说，就是高售价低建安。御苑·尚品容积率仅为2.6，远低于周边在售楼盘，某观某湾都接近4.0了，舒适度肯定不一样啊。
再次、建安成本把控。6层、8层的洋房建安成本肯定比18层、31层的成本低，这个不用细细说了吧。
最后、最最关键的是运城的均价仍处于5000+。未来，土地成本、人工成本持续增加（前面讲土地成本持续增加了，上一篇文章《取消限购限售、降价频频，房价还能稳若泰山吗？》讲人工和材料成本增加），势必会导致房价一直上涨，未来3年后运城的均价将突破7000+。按照这样的空间，仍然有2000元的增幅。而城市精品楼盘，增幅将高于均价，约有2000-3000元的增幅。所以，运城的房产还能不能投资，自己心里思考一下。
当然，运城没有实业，没有大量的外来人口以及棚改取消货币化安置，势必会减缓增长幅度，但是，趋势不可逆，拭目以待吧！
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