09.23 田園綜合體建設的三大難題:土地、資本、農民利益,如何解決? 彭山景區 2018-09-23 22:02:47 “田園綜合體”一詞去年被正式寫入中央一號文件,距今已一年有餘,而其市場探索已然更早,但其作為一種全新概念或業態,目前依然處於摸索中, 尚未形成足以為行業借鑑的發展模式,土地問題、三產融合與農民增收等是其中難點,“脫農”現象存在隱憂。在資本逐利中,農業的基礎性地位如何體現,農業在整體產業佈局中如何發展,如何做好利益平衡,讓農民成為真正主體並由此獲益,還存在挑戰。土地難題土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求,農民是田園綜合體的主體,且農業是產業鏈中的基礎性產業,在一二三產業的互促融合發展形成大農業範疇。土地的有效足夠供給,成為田園綜合體建設的關鍵。作為休閒農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性,包括農民自有住宅、閒置宅基地;農村集體建設用地;四荒地,荒山、荒溝、荒丘和荒灘;城鄉建設用地增減掛鉤;對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線:不得佔用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地範圍。 有調查顯示,目前有些田園綜合體建設採取的規避辦法是:用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;以建設臨時生產用房名義進行修建;建築採用架空結構,以滿足不破壞耕作層的要求;修建木屋或鋼架房,即使查處也能低成本拆除;以建設溫室大棚的方式建餐廳; 用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。來也股份創始人楊振之以上“擦邊球”方法存在較大不確定性風險,建議必要建築設施應通過立項審批,申請建設用地。但這一辦法實施起來相對困難,且拿地費用也相對較高。目前,田園綜合體的主流土地獲取方式有四種:1、採用土地銀行的方式;2、建立以土地股份為基礎的合作社;3、農村閒置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾; 4、土地置換、租賃、入股聯營等。但這其中也有挑戰。可參考一例是,早在2008年,成都在全國率先掛牌成立成都農村產權交易所,為農業項目發展提供土地保障,但多年過去,這一探索模式尚未取得良好成效。政策方面倒是呈利好趨勢。對農村新產業新業態發展,政府已予以了用地支持,並探索建立保障機制。2018年的一號文件提出,允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式,重點支持鄉村休閒旅遊養老等產業和農村三產融合發展;完善農業用地政策,積極支持農產品冷鏈、初加工、休閒採摘、倉儲等設施建設。也有專家認為,宏觀政策利好下,田園綜合體的土地依然還存在難題。這包括我國農民戶均經營土地少,多為一家一戶小規模經營,形成較為零散的地塊,對田園綜合體大面積的土地利用形成制約。也就是說,田園綜合體的大量用地要獲得很多農民的許可,利益主體眾多且複雜多樣化,對農業農村發展項目建設的積極性各有不同,一旦未達成統一意見,整個項目建設將受到不利影響。 社會資本的挑戰未來的鄉村價值需要重估,其價值會有一個複合型、綜合型的提升。鄉村已不再是單一的農業生產載體,它還要解決美麗鄉村的生態宜居問題,為城市人和周邊人群的休閒度假、養身康體等一系列的高潛力價值需求提供載體。這也促推更多的社會資本“上山下鄉”,發力田園綜合體建設。田園綜合體的業態模式為“農業+文旅+地產”,完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅遊等行業,以農村用地為載體,以功能複合化、開發園區化、主體多元化為特徵,融合“三生”功能的新型“三農”複合載體 。社會資本進入,為鄉村形態改變提供了更多可能。旅遊金融投資專家陳宇認為,企業承接農業,可以避免實力弱小的農戶的短期導向行為,可以做中長期產業規劃,以農業產業園區發展的方法提升農業產業,尤其是發展現代農業, 形成當地社會的基礎性產業。 田園綜合體運營團隊等人才的欠缺,是目前田園綜合體建設的一個難題,導致一些規劃設計方向走偏,或難以落地。在他看來,在規劃設計階段,針對田園綜合體的三產融合就要進行完整的體系化考慮,且農業規劃要先行,在接入文旅佈局,在社會資本進入後,必須要體制化考慮這個問題。區別於現代農業園區和農業綜合體,田園綜合體的產業構成除了農貿科教等,還有文旅康養、地產、會展、環保等業態,其充分考慮主客共享,不單追求經濟效益,更要求綜合效益。田園綜合體的三個核心是田園生產、田園生活和田園景觀。鮮明的品牌形象、便捷多樣的交通方式、完善切實的主客共享、完善的遊樂活動體系、特色化住宿餐飲體系、高績效循環的農業體系等,是田園綜合體的必備要素。 田園東方創始人兼CEO張誠曾表示,“綜合體”理應是跨產業、跨功能的綜合規劃,具體到項目當中就是多功能、多業態的綜合運營,這就要求項目的運營方能夠深入挖掘當地的各種資源,推進農業產業與旅遊、教育、文化、康養等產業深度融合。農民利益需保障檢視田園綜合體成效的一個重要因素,在於農民利益保障幾何。不管在田園綜合體的概念還是落地實施中,農業、農民都處於前置狀態,因為農民是田園綜合體的核心主體。在陳宇提供的田園綜合體利益分配架構中,農民收益主要來自三方面:以農村土地入股村集體公司和鄉村運營平臺,定期分紅,或者出租土地獲取租金;成為企業員工獲取勞動報酬;土地及地上附著物一次性補償。 企業或平臺公司的收益同樣主要有三塊:實現完整業態後,通過產業經營獲取經營性收入;酒店、民宿社區等配套實現收益;周邊配套土地升值。現在的田園綜合體更多是外來資本在做,所以具體的利益組織構建很關鍵。他表示,這個利益架構的搭建,應該是資本方、農民和政府三方來商量,而不能由單一方來主導。如果由資本來主導,農民的利益就很可能被侵佔。在田園綜合體建設中,現在還沒有保護農民利益比較好的模式或模型。政府角色的走向就變得很關鍵。在田園綜合體建設中,政府一般提供資金和政策支持,但出於招商引資等目的,政府選擇與資本站在一起,並非不可能。楊振之建議,政府不應該作為利益相關者一方參與進去,而更應該是利益協調方或平衡者,更多站在弱勢一方,也就是農民一方,保護原住民的利益,並考慮如何保持三農問題的均衡發展。另有業內人士認為,當下一個矛盾點是,政府出於招商引資目的,而田園綜合體運營商並不具備足夠的能力, 如何做長產業鏈,提高延伸價值,農民利益如何保障等都是現實挑戰。農民利益的保障,其實不僅僅是經濟利益,還包括文化利益。在真正的田園綜合體裡,不僅有老農民,更有被鄉村吸引、願意從城市迴歸鄉村、參與農村發展的新農民。他們需要在傳統與現代間進行文化的構連和融合。實現傳統和現代的對接溝通,田園綜合體才更具市場價值。 相關文章: 農民、耕地與糧食安全 農民,可憐的不行。 曾賣到18元一斤,如今2元一斤滯銷,農民:都是跟風惹的禍 印度的苦階層:農民! 國民經濟的短板——農民 最苦的衣食父母 農民 目前,有人寧可打工也不種地,農民“種地、打工”應該怎麼選擇? 03.01 目前,有人寧可打工也不種地,農民“種地、打工”應該怎麼選擇? 春耕在即,農村人如何辨別假種子,假化肥,農民:這是關鍵 01.31 年後給小麥追肥,為什麼很多人撒施不溝施?農民:人工不要錢? 年後給小麥追肥,為什麼很多人撒施不溝施?農民:人工不要錢? 去年3毛一斤沒人要,今年價暴漲十幾倍,農民:後悔種少了 農民“放棄”新農合,專家犯難,農民苦訴了3點原因,專家被打臉 農民:辛勞與悲情的代名詞 "農民"為什麼將成為歷史? 農民“自建房”,到底怎樣建才是合法的?這4點要注意! “農民”是一個正在消失的職業? 農民、工人的收入與就業是當前最大的問題 「農民」的定義是什麼? 農民,是最不容易的一羣人 七絕 農民 即將消失之職業——農民 農民老了能否領退休金?專家說了3點,農民:這次給你點讚 農民老了能否領退休金?專家說了3點,農民:給你點讚 09.16 農民,必須更大膽的面對生活 農民,是民勤最不容易的一羣人 七言「農民」 07.24 現代詩:農民 07.09 “一戶一田”來了,只留一塊田,農民:有2塊田咋辦,要被收回? 07.09 農民種地打工為何還是窮?專家說出3點,農民:說到心坎上了! 農資人之得罪不起的「農民」 06.24 農村不再“黑乎乎”!國家出錢為農村安裝路燈,農民:早點落實 農民“網紅” 06.22 國家動真格了!重拳打擊農村這類人,農民:點個贊! 06.21 國家動真格了!重拳打擊農村這類人,誰都跑不掉,農民:點個贊 06.21 村村都有的3大亂象!國家今年將重點整治,農民:希望落實到實處 06.11 農民,進城買房是對還是錯 農民,進城買房是對還是錯 05.31 農民,寫文章還來得及嗎? 05.31 農民,喜歡聽歌嗎? 05.31 農民,喜歡打紙牌嗎? 05.30 農民,如何讓自己的知識變現? 農民,喜歡生二胎嗎? 農民,喜歡喝什麼水? 05.06 農村低保“政策”大幅度調整!農民:還改?讓不讓過了! 04.11 房屋拆遷增加三項補貼最高可補三萬 農民:我家三層樓一平1100 02.25 農民 農民 新媒體小編的N宗罪系列丨一稿多投的“農民” 04.03 農民!農民!農民!你們還在種地嗎? 吉林蛟河市天北鎮召開秸稈還田保護性耕作現場會 豬價降了!4月下旬生豬價格跌3.5%,豬企高盈利有望持續 “禁野令”下螞蚱能吃嗎?專家:害蟲能否食用需等官方出細則 丘北縣2020 年上海市對口幫扶曰者鎮普克村委會農村建設功能提升項目競爭性磋商公告 天熱就猛長,如今有人大量種植,一斤10元,5月正鮮嫩 81萬拼多多網友圍觀,集安市委書記與大鵬聯手直播助農 周口太康:開展鄉鎮書記直播賣農貨活動 全國人大代表樑倩娟:農村電商托起鄉親的致富夢 產地批發2元一斤,市價20元一斤,漲了10倍,農民:傷不起 彬州:培訓農業專業技術人員 永壽:全力開展小麥條鏽病統防統治工作 與您分享:肉雞養殖後期出現軟脖子症的病因和防治解析 新平確保農村群眾飲水安全 讓“糧田”變“良田” 濰城區推動鄉村振興加快農業發展 河北正定縣召開小麥“一噴三防”技術培訓會 前堡村的油用牡丹開了~林下經濟發展前景看好! 新蒜已開始收購,今天價格跟你想的一樣? “蒜薹炒肉可勁吃”,蒜薹價格低至冰點!今年蒜農還能賺? 蒜薹價格依舊高挺,今年大蒜價格還能像去年一樣? 現在番鴨行情怎麼樣?今年養殖番鴨會賺錢嗎? 2020年5月6日建甌市優質農產品價格行情 蘋果延續近弱遠強格局 茶山沐春光 茶農採茶忙 敦煌農民搶抓農時 打算養牛前需要做的4個準備工作 農村具有前景的養殖項目,新手養羊需要掌握的技術方法 從立夏看年景!“立夏不下,犁耙高掛”預測準嗎?今年是旱是澇 東鄉區社“供銷惠民同城購”小程序正式上線 3大措施實現同地同權同價,保障農民權益不受侵犯 棉花病蟲害發生實況及中後期趨勢預測 不簡單,河南汝州:深度貧困村的美麗蝶變 雲南大蒜豐收卻遭遇銷售難,地裡堆積如山盼銷路,老農急得直跺腳 5月7號生豬價格信息,東北跌破14元大關 白河這裡實現了田裡栽樹,樹上摘菜 羅紹有:一個人富不算富,全村一起富才算富 中衛沙坡頭區農民住房財產權可以抵押貸款啦 冰雹突襲,忠縣 70畝葡萄園遭了 還沒成熟就被預訂,名氣不大仍熱銷,農民:難賺錢 農民種植西瓜,為什麼要在西瓜上面壓一塊石頭?有什麼講究嗎?