过去的一年，厦门的楼市土壤被深刻改变！万科郁亮曾说「农民不用预测未来天气」，我们补充没说出口的后半句「应该关心脚下土地肥瘦，能长出什么」。
过去一年，厦门土壤变化令存量博弈暴露无遗。全市一手住宅成交额回暖达553亿元，库存却连续突破200万方、300万方两道槛，去化周期达38个月的新高。在去化流速变慢的同时，目所能及的2020，高价地与低价地遭遇在同一个时间奇点，各项目之间的求生碰撞前所有未激烈。
过去一年，激荡变化倒逼产品力，新户型新建筑形态接连涌现，这不是厦门楼市最火爆的时代，却开启了产品上最具活力的时代。先剧透大家一个粗暴的结论：顺销卡壳的项目，今年再不想方法跑，请做好站岗5年的打算。
一、三个维度看全厦门神仙户型
我们通过前几篇数据推演，预判了厦门在2020的遭遇，成交规模稳步有涨，房价高位企稳，低价地集中入市。大家可以阅读历史文章回顾。而这些背景动因，直接导致成交结构越来越分化：
一方面政策限制房票变贵以及二胎开放，催生首置和首改倾向一步到位，三房占比明显增多。另一方面总价门槛攀升，购房降档减配，舒适性需求让步空间功能性，户型趋向小型化。
总的来说，购房降档减配背景下，户型小型化是必然的。同时由于市场流速减慢，新旧产品同时交锋，不同板块不同项目，同板块不同项目的差距正被拉大。
*以下户型，全部来自厦门2019年新房入市产品*
1、户型小型化，降维主导市场
过去，常见三房面积段在85-99平，户型结构或为「凸」型，即南向两开间；或「日」型，即长进深短开间。这些都不容易做到户内全明，空间高效利用。
2019后，特别是下半年，新推三房呈小型化，75-89平产品段增多。并且，传统大三房才有的「南向3开间」，开始在相对小面积段上出现。
这种变化用时髦话叫，地产供给侧改革，其背后的动机，是市场流速变慢和高地价倒逼。新供产品若不做差异化，在和存量房源PK时，就不具备竞争力和溢价力。
2、好户型角斗，激荡中迭代
在户型竞争中，我们还发现两条螺旋趋势。
一条螺旋向上，后发新产品不断创新带来惊喜。95平即可做到传统大三房的卖点；89平左右就有标准的两卫格局；甚至73平都能实现三开间朝南。
另一条螺旋则向下。拿地早报建早，却因地价过高销售迟滞的项目，产品入市就过时。被不断涌现的新品、更新品轮番围剿。若非在超级地段，或者用价格纠正错误，可能要在厦门一直站岗。
3、降维是艺术，警惕小型化临界点
小型化的降维，能带起项目流动性，但降维也要警惕临界点。聪明的降维跑出溢价，太聪明的击穿主力客群承受极限，如2房50平下限3房的70下限，届时有效市场需求将锐减，成交量会明显回落。
所以在2019会看到，户型不是越小越热卖，有的地段反而大户型涨价空间多。在信贷收口背景下，换房成本变大，如何用好每一次房票，做出最优的户型选择呢？
二、「小型化、标准、大型化」，哪种户型是硬通货
无论是刚需或改善，将来都是二手市场卖家，所以局长认为看新房也要带着二手市场逻辑，才能在市场供给增多，产品加剧分化的2020年，客观做选择。
所谓二手市场逻辑，即考察两点，增值空间和流动性，背后代表了持有价值变现价值。首选，要预判你的房子将来卖给谁？
1、二手买家不同时
将来面对改善买家，中大面积将是首选。总价超300万后，90-100平销售好过90平以下。因为改善客第一关注生活改善，其次才是价格。大面积利用单次房票机会，涨幅总收益也大。
将来面对刚需买家，应该小面积，在总价200万以下，60-80平与60平以下销售最好。数据说明两件事，厦门刚需对总价极敏感，同时也看重功能性。所以同价位60-80平流速快过60平。
2、不同板块机会不同
上一步分清了二手市场上改善和刚需的偏好，这一步将看到不同板块，能吸引的改善和刚需数量是不同，这影响房产交易流动速度。
在新兴板块，配套和产业更新慢，未来3-5年，二手走量的是刚需小户型。
在热门板块，配套学校商业迎来兑现，但新建学区成绩未彰显，配套还需要时间转化为人气人流，主要是首改中大户型走量
在成熟板块，学区明确，生活氛围成型，主要吸引二改和品质改善，对于顶层购买力而言，大户型走量。
三、进化购房思维 买房变技术活
从户型分化见微知著，厦门步入调整期的大背景，各类产品、各个板块都将走出相对独立的市场行情，这些变化导致买房变成一个技术活。不再是买得起或买不起，老婆喜欢或老妈喜欢的二元选择。选错了产品和板块，就踩进马太泥潭，别奢望还有单边上涨行情带你翻盘。
那么作为普通购房者，应该用什么样的着眼点看清房产本身价值？在本篇最后，评测局梳理了几点实操方法，每一条都是踩出来的血泪教训：
✔︎ 不要光看房子，一定先看板块。新兴、热门、成熟机会不一样。新兴有低价进入，长期持有的价值。热门在兑现期，配套价值集中会体现到价格上。成熟占有核心资源才确保流动性。
✔︎ 不要一味看总价。在二三十年的贷款周期里，一点总价差摊在月供上，差距甚微。但却会影响你能进入什么板块，未来机会多寡。
✔︎ 除非有超级购买力，请避开所谓楼王。楼王是个营销产物，所谓正对中庭、景观面最优的特色，在二手市场里对估价影响有限。楼王唯一比同小区对手多的是持有成本。
✔︎ 如同楼盘，选择将来的流量户型。比如说在改善型社区，小户型不是流量盘。首先改善买家购买力强，首要选择是舒适性，同社区倾向大户型。刚需看小户型在意价格，在不同社区同户型段，改善社区售价一般最贵，反而是短板。
✔︎ 学区好，才一定买小。因为房产主要价值是学区附加值，这时候小户型是流动性强硬通货，必选。