一線城市新房價格環比漲幅回落，二手住宅環比上漲；分析稱“小陽春”長短看信貸政策
國家統計局4月16日發佈的70城房價數據顯示，3月丹東新建住宅價格以環比1.9%的漲幅位列第一，錦州、常德緊跟其後，環比上漲1.5%。從二手房市場看，3月“小陽春”出現。一二線城市二手房價格上漲。在業內看來，預計4月份上漲苗頭很可能會表現更明顯，不過不會再出現暴漲的局面。
近日，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息引發關注，加上此次丹東再次領漲全國，如何看待東北的房地產市場？分析認為，丹東樓市是東北房地產市場的個例，長期看，東北房地產市場整體形勢仍然嚴峻。
丹東、錦州、常德三地新房價格漲幅“領跑”
2月份新建住宅市場價格有9個城市房價環比下調，3月份下滑的只有4個城市，包括韶關、贛州、深圳、上海，其他城市出現了全面上行。65個城市房價上漲，再次接近2017年市場熱度最高時間點。
從四個一線城市看，據初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比2月回落0.1個百分點。其中：北京和廣州分別上漲0.4%和0.8%，上海和深圳分別下降0.1%和0.3%。
31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比2月降低0.1個百分點；35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比2月擴大0.3個百分點。
丹東新建住宅以環比1.9%的漲幅領漲全國。“丹東的新建住宅數據失真，丹東的數據波動主要是因為去年炒作後的網籤數據滯後簽約，當下市場並沒有利好支撐再次全面上漲。最近幾個月各地的新建住宅數據意義不大。”中原地產首席分析師張大偉評價3月丹東新房市場表現時直言。
除了丹東，新房漲幅位居前列的城市還有錦州、常德、秦皇島、石家莊、平頂山、大理、寧波、北海、大連、哈爾濱、西安、無錫、安慶、南充等城市，環比上漲均超過或等於1%。
二手房迎“小陽春”？
二手房市場中，3月有10個城市房價環比下調，南充、廣州、烏魯木齊、青島、洛陽、海口、鄭州等熱點城市環比分別下跌。有57個城市的二手房價格環比出現上行，比2月多10個城市。
“從去年10月開始，已經連續6個月有超過10個城市二手房價格環比下跌。但3月份明顯呈現出了市場小陽春，一二線城市全面上行。特別是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市的二手房價格再次出現明顯上漲。”張大偉說。
從四個一線城市的二手房市場看，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比2月擴大0.2個百分點。其中：北京、上海和深圳分別上漲0.4%、0.3%和0.7%，廣州下降0.5%；31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，2月為下降0.2%；35個三線城市二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比2月擴大0.3個百分點。
從具體城市看，有12個城市的二手房漲幅超1%。其中，大理、西寧、廈門領漲全國，環比分別上漲1.8%、1.7%、1.6%。
在張大偉看來，部分城市的二手房出現明顯的小陽春，“金三銀四”開始出現。“是因為在信貸的刺激下，加上人為的炒作，過去成交量低迷下積蓄的購房者怕踏空。因此，最近很多之前二手房價格明顯下調的城市，開始出現上漲的苗頭，預計4月份這種苗頭很可能會表現得更明顯。”
展望
樓市“小陽春”能否延續？
社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，按照中國樓市的歷史經驗，呈現出“小陽春、夏熱、秋涼、冬冷”的特點，今年也不例外。“今年樓市‘小陽春’出現的原因是一二線城市調控有一段時間了，這些城市有真實的需求，同時加上炒作成分引導的預期，使得一二線城市、特別是主要大都市周邊城市的市場出現了一定的回暖。”倪鵬飛解釋。
3月樓市“小陽春”引發市場關注。房地產能否延續強勢？
在倪鵬飛看來，目前國家已經建立了行政調控的機制，中央“房住不炒”的定位並未改變，調控並未有放鬆。“因此，大概率不會出現過去那種短期內暴漲的情況。”
張大偉則認為，“小陽春”持續時間的長短，核心還是看信貸政策的寬鬆程度。“最典型的指標是認房又認貸的標準是否會變化，這個政策不變市場波動不會大，這個政策一旦變化，市場將出現明顯反彈。”
他同時提醒，過去一年，很多城市房價出現了明顯的下調，同時成交量低迷。而最近不少地方的項目開始宣佈漲價，人為刺激市場。“從市場發展看，隨著金九銀十逐漸褪色。春節期間市場成交冰封，3月份必然積蓄大量的購房客戶。春節後一般都有一波市場炒作，這種炒作更有可能會影響市場。”
熱點
丹東領漲，鶴崗房子“白菜價”？
遼寧省丹東市的新房漲幅非首次“領跑”全國。
2018年5月，國家統計局發佈的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，丹東4月新建商品住宅銷售價格環比增長2%，成為樓價增幅最高的城市。
據中國之聲《新聞縱橫》報道，2018年4月下旬以來，一度曾被當地人稱為“鬼城”的丹東新區，半月之內樓價出現大幅上漲，不少樓盤甚至一日兩次升價，樓價接近“翻倍”。另據丹東市住建委的網籤數據顯示，進入2018年5月份，丹東新區商品房均價的波動範圍總體保持在4800-5100元/平方米之間，與4月末相比漲幅20%左右，個別江景熱銷樓盤漲幅30%左右。
“因為對面的朝鮮或要實行開放政策，所以丹東房價一直在上漲，過完年到現在每平米漲了500元左右。現在丹東市中心新盤房價13000元左右，丹東市內均價8400元左右。”4月16日，丹東一房產中介工作人員向新京報記者介紹，也有外地人前來投資，“都是3、4套地買。”
丹東另一家房產中介的工作人員和上述中介人員說法相似。“這兩年丹東房價上漲特別厲害，現在丹東市中心樓齡比較新的房子基本上每平米一萬元了，市中心房價均價在8000元以上，新城區均價在7000元左右。今年房價還在漲，不過是微漲，平均一平米上漲200多元。”
據悉，2018年5月丹東官方發佈房地產調控政策，包括兩年限售、提高首付款比例、差別化貸款等措施。
在倪鵬飛看來，丹東的市場表現也只是東北房地產市場的個例。“丹東的市場表現主要是朝鮮局勢預期向好這樣的外部環境利好，加上開發商的蓄意炒作，引起投資和投機者進入，使得房價在短期內大漲。去年東北的房地產市場是有所回暖，但長期看，東北人口外流、支撐經濟發展的新動能不足，加上過去的債務較多，東北房地產市場整體形勢仍然嚴峻。”
近日，黑龍江省鶴崗市坤德花園小區一套320平方米的二手房售價僅15.5萬元的消息，讓網友們驚呼鶴崗房價“白菜價”。4月15日，新京報記者對坤德花園小區進行了探訪，發現售價較低的均為棚改房屋，157平方米的毛坯房叫價25萬元左右，同樣戶型帶裝修的叫價50萬元左右。一位房主表示，該房屋為抵賬房，當初開發商用毛坯房抵賬59萬元。“棚改房便宜，這個價買商品房是根本買不下來的。”該小區附近一房產中介表示。
在張大偉看來，雖然“320平方米的二手房售價僅15.5萬元”是個案，但東北部分城市的房屋均價確實遠低於市場想象。“對於東北的三四線城市來說，人口外流，而且很多重工業城市、能源城市轉型下，經濟漲幅放緩，疊加上東北經濟向幾個核心城市轉移的趨勢也非常明顯。造成了東北三四線城市房價普遍非常低，而且沒有購買力。”