最近聽說了朋友一個踏空長嶺居實地·常春藤的故事，並且讓我幫他算一筆賬，到底是賺了還是虧了，我認真算完之後，發現根本沒辦法給出一個標準答案。（聲明：那個朋友真的不是我）
一年前的這個時候，我的朋友以170w帶全屋傢俬的總價割愛他的長嶺居實地·常春藤72平北向帶入戶花園兩房。當時他跟我說割愛的原因如下：
其一，是他家人看淡永和板塊的後市，認為地段價值已經到達天花板；
其二，是他家人認為，在第一點的前提下，資產增值概率較低，以租抵供的話，租金收入付給銀行利息之後大概率只能覆蓋回收房屋時作修葺的必要支出；
其三，銀行多次致電推銷4個點年收益並且按月付息的結構性存款產品，不用打理房子之餘還能每月像工資一樣固定發放利息，相當吸引；
其四，是人算不如天算，沒預料到疫情會從天而降，導致美國無限量QE、全球放水導致全球貨幣再一次大幅貶值，廣州房價也受到波及又一次大幅上漲。而這一事件的發生，讓前面三點考慮變成了偽命題。
我想先來為他算一筆賬，到底他在持有常春藤這期間，是浮贏了還是虧損了。如有不同意見，歡迎在評論區留言交流。
首先，以一輩子不再二次上車為假設去計算：
一、現金成本支出
1. 首付支出 -65萬元
2. 房貸利息支出 -3萬元
3. 契稅支出 -2.7萬元
4. 軟裝+傢俬電器支出 -7萬元
5. 總支出 -13.7萬元
6. 贖樓還貸支出 -26萬元
合計： -117.4萬元
二、機會成本
-65w*保本理財年收益4%*3= -7.8萬元
三、收益
1. 成交價 +170萬元
四、淨收益
+44.8萬元
以上只是按財務角度去計算，還沒包括由於居住常春藤而非居住上班地點附近而導致的其他諸如交通費、精神疲憊補償支出等等的額外支出。
按照目前常春藤同樣的戶型售價205-210w來算，因為早了一年離場，收益足足少了35萬大洋軟妹幣，35萬的年薪收入，是什麼樣的崗位才能呢？需要996還是997？因為我沒有這個年薪，所以我也不懂。歡迎有的朋友評論下讓我見識見識。
更殘酷的是，假如按目前需要二次上車同質標的的話，他就是無啦啦淨虧損了35w+裝修費7w。
但事實上，上述只是財務角度的盈虧，與人類感情大致無關，還有一些無法量化的精神性收益和損失並沒有考慮進去。
例如：
精神收益：新居帶來的物質享受就是精神性收益
精神損失：由於路途遙遠而帶來的無法量化的身心疲憊
我的這位朋友，就是試驗了幾乎一年的時間每天從常春藤到區莊來回3-4小時噩夢般的通勤，在這期間還幾乎丟了所有朋友，直到回遷市區才重拾友誼。
因此，他以切身的體驗去總結出：房產增值的快感是遠遠無法彌補上述生活帶來的折磨的。就如黃子華話齋，我們上班拿的不是工資是精神損失補償一樣，資產增值對於上述這樣煎熬的生活來說，只不過是精神損失補償。
他建立了對常春藤接盤俠的同理心，然後開始看淡永和後市而割愛離場。他現在表示並不後悔，因為疫情+放水這東西，誰都預料不到，套現了才是自己的，這是不是真心話，就不得而知了。
在我看來，他套現對了嗎？
1. 永和版塊天然與市中心絕對距離太遠，這是無法改變的事實，加之它並不是區府重點發展的片區，5年來新增的項目90%都是工業，只有一個小商業項目。而它10年內也不會有能夠1小時內到達天河核心區的地鐵線，隨著永和、長嶺居人口增加，其輻射能力也會被大幅虛弱。
2. 作為單中心城市，廣州中心區的人口外溢能力天然較弱，黃埔、大半個天河基本上都是靠外來高素質人口支撐的。而且，廣州市區內尚未發展的地方還有很多，市區內價格差異也很大，撿便宜的機會也不少，尚未形成如北上深那樣的擠出效應，一旦黃埔人口導入失敗，永和版塊的漲幅就大概率跑輸大盤，不是總會有這種疫情後放水的大事件發生。
3. 常春藤實際上1/3價格和2/3的流動性都是靠“二中”支撐，整個版塊的面貌展望未來10-20年都不會有很大的改觀，最悲催的是，連最近開工的有軌電車五號線，也將非站常春藤，可見五號線就是為知識城而設，並沒有打算激活永和。
綜上，因此我贊同我朋友長期看淡永和板塊的觀點，只是他預料不到會有疫情降臨這種怕且連巴菲特也難以預料高度不確定事件。
撇除疫情放水因素諸，諸如常春藤這種遠郊盤還能買嗎？
假如買一個遠郊標的出租，然後自己在通勤方便的地方租房住，住投分離地去賭這種暴漲暴擊，還是可以的，長期還是會追上通脹，但不要對暴擊抱太大期望。要是需要把自己十年八年的光景捆綁在標的上，這樣賭暴擊的身心成本太高，就更加不建議了。
房產投資應該抱什麼樣的態度？
上述踏空的例子告訴我們一個房產投資的道理：只要你認為堅持投資下去的金錢+精神成本能夠被收益所覆蓋，並且有強烈的滿足感和獲得感的話，那就應該一直堅持下去。
相反，假如堅持這個投資所帶來的折磨和痛苦讓你感到得不償失的話，我認為其實也可以像我朋友那樣，中途離場，一樣可以活得很瀟灑。
有時候，房產投資就像一個結界，在界內幾乎每天都會關注房市，每一個漲跌都會導致緊迫感和滿足感交織。但是當你跳出結界之後，你會發現，其實不聞不問，生活也是如常地過，即使漲到100w/㎡。
或許某程度上，是因為租金/月供比的畸形，租房其實是無產階級反噬有產階級最有效的方法，租房族相當於在變相套利房東。這樣想，你就會舒坦多了。
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