我创业10年，一路走来，经历了08年 15年两次股灾，见证了中国房价的一路飞涨!
2015年，中国股市大牛，官媒对外宣称：“4000点才是牛市起点”，中国股市万点不是梦。我信了，高点入市，结果大亏。2016年，官媒又说“3000点下不发新股” 3000点是政策底。结果呢？补仓的 抄底的 全都被套牢， 天天IPO ，3年时间过去了，大盘还不及10年前，仍在2600点徘徊！
而从1989年开始，国家就天天在叫嚣：“房价涨的猛 要调控” ，“房子吃人”，“高房价绑架了中国经济”
可是呢？现实却是，相信媒体的，把辛苦赚来的血汗钱拿来炒股的，基本上是亏的血本无归（我2015年至今亏掉了2套房子的首付）
不信媒体，赚到钱就买房子的人们，现在基本上都是千万富翁，彻底实现了阶级上的跨越！
股市，消灭了一批又一批的“中产” 。而 楼市，造就了一批又一批的“富豪”！
最近，很多客户，同我讲，中国房价要大跌，至少要跌30%。更有甚者，说房价要腰斩，要等着半价“抄底”。
我不禁，呵呵了！第一：在中国，老百姓买涨不买跌，大家都知道，别说房价不可能腰斩了，就是真的腰斩了，今天大喊要“抄底”的这群人们，你们敢买吗？
第二：如今买房的人群中，我可以说10个里面基本上9个是贷款的，能低首付都低首付，老百姓都懂得买房加杠杆赚钱的道理了！首付30%，剩下70%都是银行的钱。200万贷款30年，利息200多万。如果，房价跌了30%，首付钱已经亏光了，换做是你，你还会不会傻乎乎的继续去还剩下的200万+200万的利息呢？
我想，肯定不会吧？那么，是不是大家都弃房断贷了？都不还贷款了，无非就是亏了30%对吧？同股市相比，亏损30%绝对算是低亏损了。
那么，问题来了，银行把房子都收回去了，再出售给谁？老百姓，看房价都跌成这样了，谁还会来“抄底” 谁还会来“接盘”呢？
不要和我说“刚需” 房子这个东西，，买得起的什么时候也能买的起。买不起的，你跌多少他也买不起。如果，说房价跌一半，大家都能买得起房的话，那么请问，2年前房价只有现在一半的时候，为何还有很多人没有买房子呢？
由此可见，关于买房这个事情，绝对不是“价格”上的问题，而是思想上“意识”的问题！
有些人，他就想住上一套属于自己的好房子——山水相伴，面湖而居！看日出日落，闻鸟语花香！他不一定，很有钱。或许，他同你我都一样。只是，他思想上，知道，什么才是他想要的“理想居所”，什么才是他心里的那个“梦想之家”。他为了家人，为了孩子，为了梦想。可以，忍受风吹日晒，可以笑看奔波劳碌！所以，这样的人，他理应买上房子，更应该住上“好房子”！
还有些人，或许，当年很有钱。但是，他们思想上有问题。他们，总相信房价会大跌，总想着自己能“抄底”中国楼市。于是，一次又一次的与各种好房擦肩而过。问题是，错了还不敢于承认，总是自欺欺人。就这样，一次又一次的欺骗自己，总骗自己说：房价会大跌，房价会腰斩，总有一天会买上好房子的。
就这样，一骗骗了几十年，一过过了大半生！这不仅是对不自己的不负责，更是对家人的不负责！
所以，我之前就讲过，我讲：敢于用“六个钱包”来买房的年轻一代。我们绝对不应该鄙视他们。反观，我们应该表扬他们！因为，他们为了让家人住上更好的房子，拥有更好的生活，他们独自在承受着，许多无知者的白眼！
我们可以看一看，10年前 20年前，身边的那些比你有钱10倍甚至20倍的人们，但凡是没买房的。在10年后，20年后的今天，他们过的怎么样？是不是有一大波人，再也买不起房了？你能说，在这10年间 20年间，国家没有给过他“上车”的机会吗？
中国的房价不是如同火箭那样“直线上涨的” 而是波段上涨的，每一次的上涨，总有相对低点的出现。给他机会让他“上车”了，他自己不上，现在反过头来又来怨国家，天天哭着喊着，“房子吃人” “房子阻碍经济发展的” 你说，这些人，他是不是很有意思呢？
今年，我离开了我之前的行业，来到了中国上市知名房企！
来到了房地产公司，让我对中国的房地产有了更直观的看法！
如果，房价不涨了，那么首当其冲要哭的，不是“购房者” ，而是，“开发商”！
在中国，没有一家开发商不是高杠杆运转的。工作，无外乎就是—拿地，盖房子，卖出去！可是，地价却越来越贵了！
这就意味着，只能快周转，才能获得现金流去买更多长期涨价的土地。因为，如果时间拖久了，现金流根本追不上不断飙升的地价，而这对于任何一家开发商来说，很有可能就意味着出局了......
开发商连地都没有，还怎么盖房子呢？又拿什么卖给购房者呢？
所以，对于开发商来说，一边想办法囤更多的地，哪怕一个阶段是高杠杆节奏下先拿下来，也会在所不惜的。否则，巧妇难为无米之炊，那就是死路一条。
然而，这本身也意味着，其实开发商这个活，看上去光鲜，其实也是风险巨大的。
只要资金周转出了问题，只要拿不到地，只要遇到周期性的调控时自己的节奏和策略出现偏差，那等待自己的，可能真的是“活不下去”。
当然，普通人不会去关心这个！
在大多数人看来，开发商就像万恶的资本家，是骑在广大无产阶级头上的坏蛋。就这么两块砖，还要卖这么高的价钱。天天吃香喝辣，不管大家死活。
然而，当我们理解了上面所提到的开发商的窘境，就马上明白了：
这个万恶的资本家，其实内心也是满满的草泥马奔腾。只不过，成年人的世界里，更多的不是大呼小叫，而是默默的忍受。
对于开发商来说，土地出让金、银行利息、各种税负、费用、及其它月亮下的支出加在一起，其占据的房价比例其实已经达到了70%以上，甚至个别地方可以达到80%。
很明显，对于大部分开发商来说，这其实是一个销售绝对值比销售利润率更加关键的行业。
如果房价不涨了，那么地方财政应该会胸闷，甚至抑郁症爆发
从开发商的角度，土地出让金一直是一个非常昂贵的成本，还有各种数不胜数的税和费。
但是，收受这些银子的地方财政，其实也是各种无奈。
由于诸多历史原因，大家习惯了政府包办一切的思维：
- 失业了，政府怎么不管？
- 经济下滑了，政府怎么不管？
- 通货膨胀了，政府怎么不管？
- 小孩子读书有困难，政府怎么不管？
- 退休没有养老金了，看病难了，政府怎么不管？
- 房价贵了，政府怎么不管？
- 城市发展慢了，政府怎么不管？
- 今年养老金涨幅小了，政府怎么不管？
…… 凡此种种，我们起码可以列出好几千项，好像政府是万能的，好像政府本身有一只点石成金的手。
然而，大家如果把地方财政的统计年鉴打开，自己看看数据，事实上，
真的不是这样的！！！
无论上面哪一条要求政府“管”，其背后都需要地方财政的大量支出。哪怕是多加一些公务员的人手，这加班费、津贴，你总要给吧？！
而放眼目前全国各地的数据，增值税、营业税和个人所得税，根本支撑不了地方财政的开支。
如果没有房地产繁荣带来的土地出让金、各种环节税费，几乎没有一个城市可以实现跨越式发展。
就比如，当年黄市长跑到重庆，最重要的一点就是大量征收土地，并进行出让。这一套操作，为后来重庆的大规模基建打下了坚实的基础。
而这个经验，又是基于2002以后上海的实践操作。那个时候，上海整个城市充满活力，所谓“一年一个样，三年大变样”，真的不是吹的。而是在房地产繁荣的过程中，地方财政有了大量的收入，然后投入到本地的建设。
而今，你如果再去上海的市中心看看，还有多少高吊车？还有多少在建规划？
因此，任何一个城市的发展、城市中市民的生活水平的改善、体制内的福利增加、失业问题的缓解等等，都离不开地方财政的巨大付出和贡献。而地方财政，在主要税种根本不够花的情况下，只能依靠房地产行业的繁荣来缓解。
房地产 = 核心城市发展基金 = 抽水机
如果有一天，一个城市房子再也不涨了，地方财政也就没有办法得到足够的收入，那么所有这个城市的保障、发展、社会福利，也就彻底到头了。
如果房价不涨了，那么中国的老年人将没有养老金和医疗保障
我们很多人知道老龄化程度很严重，但是不知道有多严重。
我们就以“走在前面”的上海为例，上海目前的老龄化在30%左右，与日本的平衡水平相仿。
按照统计年鉴的数据，每年上海的养老金等社保开支增幅大约在15%上下。也就是说，是上海GDP增长率的2.3倍左右。
按此速度，那么到2025年，上海GDP的15%左右，就是用来“赡养老人”的。
作为全国最发达的城市，其未来吃福利的负担已经越来越严重，何况它还有着无与伦比的对全国的虹吸能力，甚至还是全国最大的外资总部基地，而且还是中央各种改革的优先试验田，其负担况且已经如此不堪。
那么，对于其它地方来说，大家自己想想，未来会怎么样？
如果我们再仔细查看中国的社保开支情况，会发现，其实大部分都是地方财政在挑重担。即便现在国企也可以花10%的利润来“帮忙”，还有各地的统筹，但是，主要的支出依旧是在地方财政。
可是如我们刚刚上面所说，地方财政都离不开房地产繁荣所带来的收入。
所以，如果房价不涨了，随着社保支出的负担越来越沉重，那么，将来拿什么来支出老人的晚年开销呢？？？
过去说一胎好，老人靠政府。可是，没有土地财政的支撑，政府也是有心无力啊 ~
如果房价不涨了，那么中国的产业升级转型将失去最强大的燃料！
其它不说，光互联网在中国生根发芽，我们就烧了大把银子。
你以为那些补贴大战的钱是外星人送的？你以为大量的互联网通讯基建不要银子？
自改革开放以后，尤其是90年代的一系列变革，中国经济发展的主要推动力，其实是地方政府的杰出贡献。
减税、免费送地、各种流程优化…… 真可谓是想尽办法，苦苦支撑各地的发展，才有了我们今天的生活水平。
现在，要产业升级转型，又要烧银子了。这不管是税费减免，还是直接给资金补贴，哪一个不需要地方财政的支撑？
而且，为了打造更好的产业基地，地方财政还要砸钱去提升城市的基础设施，提升各地新区的各种配套，发福利引入人才。大家自己想想，哪一个不需要银子来支撑？？？
可以毫无夸张的说，地方政府及其财政一直是中国产业升级的最重要的燃料。
否则，外企为什么来投资，而不是去东南亚？为什么民企可以有发展，真当成都是自己的一个人的功劳了？
我们这里并不是强调唯有地方政府经济才能发展。我们只是希望让大家看到，任何一个经济体，地方政府的作用，其实与企业家、产业工人等是一样重要的。而在中国这个强政府环境下，客观的说，应该是更加重要。
然而，诚如我们上面所说的，没了土地财政，地方财政如何支撑产业转型？而没有地方财政一开始不计成本的投入，光靠资本市场上的短期追高杀跌，企业如何筹集足够的资金？
这个问题，不是中国有，当然日本也遇到过。只不过，日本是一个大型银行后面绑定一个大型集团，一个大型集团后面绑定无数中小民企供应商。
其实就是模式不同，但是道理是一个道理。
※ ※ ※ ※ ※ ※
我们都希望房价不要再涨了！
因为大家都有一个朴实的核算 ——
房价不涨，我们这点收入可以出去吃香喝辣，还有很多结余。
然而，这其实只是幻想！！！
现实，从来不是房子吃人，而是人在吃房子；
现实，从来不是房价太贵，而是人越来越贵 （老龄化）；
现实，从来不是房子是万恶，而是我们对于美好生活的渴求越来越强；
所以，我们只能不断产业升级；
所以，我们要求政府给予我们社会保障；
在一个大部分人什么都想要的时代，房子，作为超级“背锅侠”，就这么横空出世了！！！
所以，房价不涨，那是自欺欺人！房价，不仅会涨，还会大涨。我之前就讲过；今天，许多白领省吃俭用在父母的帮衬下还能买上房子，再过10年，买房子对都市白领们来讲，那将是遥不可及的梦想！是无论多么努力都再也不可能逾越的鸿沟！
不仅房价会大涨，房租也会翻几倍！
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