日本是的神奇的岛国，二战后，被战争拖垮的国家，能够迅速扩张人口、发展经济，使得日本的经济、科技、医疗、民生都得到了突飞猛进的发展，一跃成为世界经济大国，敢于美国论高低。后来日本的房地产，发展迅猛，价格不断上涨。引起了岛国人民的普遍关注和参与，就连普通老百姓都拿出多年的积蓄，投资到了房地产，进入了全民炒房时代。当时最著名的一句话：“卖掉东京，就可以买下整个美国”。看看日本房地产崩盘前的各种迹象。
1985年，“广场协议”签订，使得日元大幅度增值约20%，日本出口受阻。而老百姓什么也没做，口袋里的钱自己增长20%，使得人们非常高兴。钱多了，需要流动起来才行，所以，为了让人们手中的钱进入市场流动，政府想到了刺激房地产。之后，开始建房，卖房，银行贷款利率下降，吸引民众加杠杆进入楼市。随着市场的不断推高，一向节俭著称的日本人坐不住了，他们相信，买房就能赚钱，开始向银行贷款，妄图不劳而获。政府通过此方法来弥补在出口中受到的打击。
然而，这样的弥补并非长久之计。房价继续增长，日元继续增值，出口受阻会越来越大。如果继续下去，会造成出口大幅下滑，日本只剩下高房价，经济影响巨大。于是，日本政府采取贷款加息、提升地价等一系列政策，主动挑破了房产泡沫。
在1992年前后，日本楼市崩盘的当年，很多人还在投资房地产，然而不久，房价断崖式的下降。跌幅达到了50%，一栋价值4000万日元的别墅，短期内下降到2000万日元。即使卖掉房子，也不够还银行贷款，今后将长期处于负债状态。然而，日本人相信，降价只是暂时的，政府会采取弥补措施，比如大量印货币，日元贬值，这样房价会继续上涨。但是，一旦日元贬值，对美国的出口势必造成影响，老美会不高兴，就通过增加关税，抵消日元贬值带来的影响。但是这种情况持续了十年，日本经济停滞了十年没有发展。
作为普通投资者，我们可以从中学习到一些知识，预防一些风险发生。或许大家能明白为什么李嘉诚、王健林等人逐渐退出房地产了。适可而止，方能安然！
