高新区，双湖科技城，C19地块土拍终于落下帷幕。
最终，被保利拿下，总价92737万，单价701万/亩，楼面价5261元/㎡。
C19这块地，位于木荷路西、青梅街北，占地面积88139平方米，约132.2亩，建筑密度25%，限高60米，绿地率大于30%，容积率2.0，土地性质城镇住宅，出让年限70年，起始价85537万，起始单价646万/亩，起始楼面价4852元/㎡。
我们来看看C19地块的特点：
132亩、净地、容积率2.0、限高60米；
南侧距离天健湖公园500米；
东侧就是郑州外国语附属小学和郑州外国语中学；
地块东南侧挨着杜寨遗址公园。
壹
在聊双湖科技城之前，我们需要理解一个概念：
城市的更新迭代。
一个城市，一个区域，在建设之初，必须规划这么6个核心的东西。
路网、产业、商业、住宅、学校、公园绿地。
说的通俗一点就是，走路的地方、上班的地方、居住的地方、买东西的地方、上学的地方、休闲散步的地方。
无论哪种模式，都是在对这6个核心要素，进行不同形式的排布、优化。
郑州大城市化的过程中，共出现过5种（港区为国家意志，这里不做讨论）城市发展模式：
1. 行政驱动型。
代表区域：金水行政区
井字形的网格状路网，区域之内，各个行政机关、事业单位，就是人上班的地方。
家属院，是居住的地方。
家属院下面的底商，买个菜，吃个饭，满足日常生活，绝对没有问题。
省实验小学、纬五路一小，这些郑州响当当的学校，都是靠着几十年的积累，才能有如今的师资力量与教学成绩。
区域内虽然没有大型的公园，但是过了金水路，就是紫荆山公园，足够人们散步、遛弯。
当时的规划，简单、实用，将所有的要素叠加在一起，就是一个完整的区域。
2. 产业驱动型规划
代表区域：高新区、经开区
为了发展经济，郑州先后成立了高新区和经开区。
这两个区域的老城区，规划十分的类似。
工厂带来人口的聚集，其它的商业、住宅、学校、公园，甚至铁路，都是产业的配套。
这种模式可以复制到任何一个区域，前提是你得引进足够多的产业。
3. 郑东新区型
代表区域：郑东新区
只有第二产业的城市，大多都没落了，第三产业，才是大城市的未来。
所以，郑州大手笔的规划了郑东新区，建设CBD中央商务区、龙子湖高校园区、龙湖金融岛，发展金融、IT、互联网、教育等高端产业。
黑川纪章一张蓝图绘到底，集中了全省最为优质的资源，如今的郑东新区甚至成为了全国新区的典范。
从区域规划的角度来看：
郑东新区路网规划更加合理，大大减少了老城区的拥堵；
商业中心增多，第三产业成为主导；
住宅建设更加现代化，更具设计感，也更加宜居；
集中商业增多，绿地、水系占比增加，更加的宜居。
这是城市规划的力量，也是城市发展最为贴切的方式。
郑东新区之后，各个区域开始规划蓝图，城市发展开始向精细化转变。
4. 城中村改造
代表区域：管南
从西史赵，到燕庄，再到如今的陈寨、庙里、张家村。城中村改造，几乎都在沿用着那16字箴言：提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交。
郑州城改模式，有好处：让密密麻麻的握手楼，迅速消失。
当然，也有弊端：各种千亩大盘、万亩大盘横行，开发周期太长。
最典型的区域——管南，每个楼盘都是千亩大盘，每个楼盘开发周期都在5-15年，甚至更长。
5. 规划驱动型
代表区域：滨河国际新城、双湖科技城
规划驱动型模式，效仿并改进了郑东新区模式：
一级土地整理、村民集中安置、一张蓝图规划、地块分割、净地出让。
这样的小片区规划导向型开发有这么几个好处：
1. 一级土地开发，集中安置，所有土地都分为几十亩、一百多亩的小块净地；
2. 一个片区，几个、十几个开发商同时开发，大大缩短了开发周期；
3. 依附于某个产业片区，只用建设配套（这里的配套指的的产业配套，包含住宅、商业、学校、公园、水系，滨河依附于郑东新区以及经开区的产业，双湖科技城依附于高新区的产业）；
4. 路网、电网、水暖管道网、公园、水域、安置房先行，整理出一个相对规整的城市界面，然后才开始拍地，建设住宅、商业。
区域建成之后，各个要素之间分布合理、水系增加、环境宜居，并用海绵城市，解决了城市内涝的问题，没有破旧的建筑形态，没有拥堵的小路，没有无序的嘈杂。
这样的规划，对于小区域来说，甚至要比郑东新区更加合理。
贰
双湖科技城，就是规划导向型开发模式。
2015年1月，天健湖开始动工，双湖科技城，也算是正式开建。
想了解一个区域，同样需要先看位置：
双湖科技城，位于郑州西北，四环之外。
距离北龙湖，22公里；
距离CBD，28公里；
距离高新区东侧高新万达，10公里。
也就是说，如果在东区上班，通勤时间会在1个小时以上。
但是，如果就在高新区或西区上班，半个小时，足矣。
电子产业园、北斗云谷产业园、电器产业园、产业聚集区，各种高新技术产业遍布周边。
2020年4月12日，天健湖大数据产业园举办了北区一期工程首开区地下结构完工仪式，首期计划2020年底就能投入使用，这里将包含云计算、人工智能、物联网等一系列的IT产业。
这些产业，就是双湖科技城最大的底气。
有产业，就会有源源不断的人口流入，带动整个区域，不断的发展。
双湖科技城的规划中，那些住宅、商业、河流、湖泊、学校、场馆，都是这些产业的配套。
叁
再来看下，双湖科技城本身的规划。
整个区域，由中建方程做一级土地整理，以及区域规划、配套建设。
莲花街、翠柏路、河阳路、红松路、金盏街和河阳北路所围合街区，以及明珠路所围合街区两部分组成。
核心区规划用地总面积，约3.91平方公里。
从规控图上，可以看出，区域内有：
湖心岛商业；
郑州市中心医院；
各种知名中小学；
还有两个公园；
须水河环绕；
天健湖天德湖双湖生态系统；
当然还有住宅用地。
各种配套一应俱全。
先来看最亮眼的学校。
郑州中学已经建成，今年9月份就能投入使用；
还有郑州外国语学校附属小学；
郑州高新外国语中学。
商业方面。
未来金盏街将会成为双湖科技城最出名的一条街。
金盏街两侧，几乎全部都是商业地块，未来，这里会是双湖科技城的商业聚集地，各种写字楼、公寓、商业中心都会在金盏街两侧，形成区域商业中心。
湖心岛，是另外一个商业中心。
各种滨水商业带、大型集中式商业、地标商业楼，都将在湖心岛上出现。
环境方面，有两大特点：
1. 天健湖、天德湖，形成独特的双湖生态水系，再加上须水河的滨河风光，双湖科技城可以享受到的绿地、水域、公园，将会远超其他区域。
地铁
地铁1号线、8号线、9号线将辐射到双湖科技城。
土地
区域之内，仅有20块住宅用地，刨除岗崔、朱宅的安置房，净地仅剩17块。
目前，华润、中建、中海、美的、金辉、正商、龙湖，各执一块，再加上保利刚刚拍卖的C19地块，双湖科技城住宅地块仅剩9块。
再看一下土地价格的变化。
2018年12月，美的，单价926万/亩，楼面价4632元/㎡；
2018年12月，金辉，单价870万/亩，楼面价5218元/㎡；
2019年1月，正商，单价872万/亩，楼面价5235元/㎡；
2020年6月，龙湖，单价678万/亩，楼面价4074元/㎡；
2020年6月，保利，单价701万/亩，楼面价5261元/㎡。
两年过去了，双湖科技城的楼面价一直维持在4000-5000元/㎡ 的水平，保利一不小心，还拍出了最贵的楼面价。
相对底价的土地，直接导致了区域内精装修房价维持在1.2万元/㎡左右。
同为中建一级土地开发的滨河国际新城，均价早已经到了1.6-1.8万元/㎡。
即使同为郑州四环之外，双湖科技城也是房价最便宜的区域：
管南四环之外的绿地花语城，卖到了1.25万元/㎡；
二七新城四环之外的旭辉有园，卖到了1.3万元/㎡；
常西湖四环之外的永威西郡，卖到了1.5万元/㎡；
惠济区四环之外的碧桂园天澜，卖到了1.25万元/㎡。
双湖科技城，优势很大：
城市规划非常先进，综合管廊、海绵城市、净地出让、一线开发商、公园水系众多、商业规划合理、教育资源强势、周边产业高精尖。
劣势也有：
距离主城区太远，距离东区已经超过20公里，通勤时间超过1个小时，所以，双湖科技城更多的会吸引高新区地缘客户。
周边配套虽然规划的很好，但是成型还需要时间，5-10年，才会形成一定的居住氛围和商业氛围。
只此两点，让大部分的郑州购房者，望而却步。
双湖科技城需要时间，完成基础设施的建设，例如道路、管线、地铁、学校、公园水系等。
需要更多的开发商，共同开发、宣传双湖科技城，开发商越多，则片区成熟越快。
需要更多的产业，产业进驻，才能吸引更多的人才进驻，才会有大的购房群体。
时间无法加速、土地资源有限，双湖科技城目前最为迫切的，就是：
需要引进更多的产业，才能留住更多的人口。
这些高精尖的产业不是规划出来的，不是吹出来的，需要实实在在的落地，才能让双湖科技城真正的成功。
