我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好美麗的房姐！關注了很久本人湖北荊門人戶口在荊門13年不限購的時候在武漢藏龍島萬豪水岸楓林全款購入一套房目前價值120多北京17年最高點站崗買入將臺西路一套67平米小戶型！之後抵押貸款出來220！手裡現在有子彈三十！我的問題是把武漢的房子全款賣掉還是抵押貸款重新在四新或者漢口再買一套？目前房子父母住著養老的
回答：你好，萬豪水岸楓林自住環境還不錯，但是藏龍島整體升值潛力一般。 建議直接出手，裂變2套三環內低價潛力盤。 投資考慮建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。 中糧光谷祥雲，城投四新之光，琨御府，幸福時代5期，東原啟城，聯投光谷瑞園。這幾個新盤重點關注。 另外二手房同時淘筍。主城區的幾個價值窪地，四新，白沙洲，後湖，光谷東地鐵沿線單價1.5左右次新盤都可以入手。
提問：房姐好。濟南西郊高鐵站附近我有一套拆遷安置房，已交房三年，出租狀態，但是一直沒有辦證，具體什麼時間下證不詳。問題：計劃賣掉，102平，90-95萬可成交。1、具體操作，辦證之前的錢我拿，大頭包括契稅和維修基金，其他費用寥寥無幾；過戶過程中產生的費用由對方承擔，請問常規是這麼操作嗎，費用分擔方式是否合適？（第一次賣房子，不清楚狀況）。2、由於具體下證時間不確定，又沒法貸款，所以收款方式計劃是先收85萬，尾款大約幾萬塊，待過戶後收取，這樣是否合適？3、下證後具體過戶看看是兩年後或者五年後再辦過戶，為規避高稅，這樣操作對我合適嗎？是不是有可能滿五年後才能拿到尾款，那時候錢也等於打折了。謝謝房姐 。
回答：1.你只負責收錢，不需要出其他費用，契稅也是買家支付。合同簽訂之後，買家可以直接搬進去住，房子的物業，水電，維修費用也是買家支付。 2.最好是直接把全款都給你，萬一真的下不了證，你夜長夢多。下證滿二之後就可以過戶了。
提問：目前在江夏文化大道菩提苑有150平房一套（公積金貸款只有少量貸款未還清），考慮孩子上學，計劃在廟山附近買一套一家六口可住房（別墅、複式皆可考慮）現有現金100萬左右，考慮二套房首付七成買不起，打算賣了首套房再買已掛中介220萬，但是目前賣不動，然後也猶豫不想賣掉，不知道房姐有沒有什麼好的建議，包括湊首付之類的，求指點
回答：菩提苑在文化大道地鐵沿線，屬於江夏zf重點發展區域，建議繼續持有，還有空間。 尾款少建議做截斷抵押融資，最多抵押7成。 1.貸款還清後操作JLH，騰出夫妻一方的sfsd買改善住宅。 2.買二手房，把現有房產操作抹房查，首付3成。 3.開發老人票，做接力貸，也可以首付3成。
提問：新人首問急急急。想請教下房姐，我名下北辰優加一套房，商貸69w，4.41%利率。男朋友名下有東西湖一套房，公積金60w，未結婚。父母無武漢戶口，已退休，父58歲，母56歲。襄陽老家有一公寓一商鋪一住宅，均無貸款。現已支付光谷東二手房定金，總價250w，首付加稅中介最低145w，有70彈，首付還差很多，有什麼辦法最優槓桿解決呢？
回答：1.把父母的戶口遷到武漢，用老人票買，做接力貸，首付3成，貸款可做30年。 2.用你的二套房票，找墊資公司配合全款抵押買入，抵押最多可以貸出7成。 3.通過gpgd可以降低首付。 稅費可以通過低進減免。 中介費控制在2%以內。
提問：房姐威武，想問下，前面投資失誤，買了開發商包租的地鐵商鋪，地下負一層，無間隔的那種。不過，整體位置很好，市中心地鐵口，是本地龍頭開發商開發的。說的是從2020年開始拿租金，12年回本，年收益率平均有8％。。有點後悔，一直想賣掉，賣了大半年了，還未賣掉，想問問怎麼處理好呢，還是說就直接不賣了？
回答：如果真的能做到8%，可以持有。 商鋪非常難賣，明年先看看租金吧。 未來可以抵押融資。 如果租售比不到5%，建議出手，用54大法。
提問：房姐：你好！本人在孝感有套130平方米的房，無房貸，本人剛入武漢戶口兩個月，小孩讀初一，子彈有六七十個，但需到明年中旬才能出來，現在想在武漢買套學區房，升值空間大的，看有什麼好樓盤推薦
回答：性價比高的新盤 學區都一般，可以關注下幸福時代大家 本質我們不投資學區房。 建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。中糧光谷祥雲，城投四新之光，琨御府，幸福時代5期，聯投光谷瑞園，花山紐賓凱。這幾個新盤重點關注。 另外二手房同時淘筍。主城區的幾個價值窪地，四新，白沙洲，後湖，光谷東地鐵沿線單價1.5左右次新盤都可以入手。
提問：房姐，武昌長城匯有一居室和三居室，能買嗎？一居室可能自住，三居室投資。合適嗎？
回答：你好，長城匯可以買一套3居自住，投資不建議買這裡。 1.片區成熟，成長性一般，入手價格高，利潤就少了。 2.小戶型占房票。 3.長城匯有一棟是還建房，這個盤沒有對外開盤，應該之前剩下的房源拿出來賣。
提問：房姐你好，三水已買了房還是全款被中介忽悠了，浙江平湖新埭鎮買了融創江南悅的房子貸款18年5月買的，價格15800太高了，都上當了，如何賣掉或者再投資哪裡好？您有好的建議嗎？
回答：你好，全款房可以直接找下家，54大法過戶。如果是新盤，可以找開發商申請更名。 浙江投資首選杭州，限購好解決。 其次可以關注武漢 成都 鄭州 重慶主城區單價1.5左右的盤也可以入手。
提問：房姐，你好。新人首問。孩子在武漢上大四，準備考研，大概率會在武漢工作。用孩子名字，聯合貸款，房子總價200左右。 （1）請房姐指導如何買房？ （2）有朋友介紹白沙洲正商的房子，不知道怎麼樣？ （3）如果以後有能力，要不要提前還貸？如果提前還貸，是等額本金還是等額本息好？ 謝謝房姐。
回答：你好，總價200左右，也就是子彈60，可以選擇的樓盤很多。 建議優先搶倒掛網紅盤，有確定收益。 中糧光谷祥雲，城投四新之光，琨御府，幸福時代5期，東原啟城，聯投光谷瑞園。這幾個新盤重點關注。另外二手房同時淘筍。 主城區的幾個價值窪地，四新，白沙洲，後湖，光谷東地鐵沿線單價1.5左右次新盤都可以入手。 白沙洲新盤價格普漲後，正商單價1.55還算有性價比，可以入手。 不用提前還貸。 為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？ 我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。 1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。 2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。 先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數 哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售\/換房\/還清重新抵押了。 3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？ 最重要的一點，是因為我們的視角： 通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。 一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。 按照【幣值】計算： 等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。 結果是什麼呢： 1.等額本金的總月供，比等額本息更多 2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會 3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：新人首問: 子彈600。糾結在武漢買一套豪宅還是在深圳關內買小戶型？投資為主。
回答：高端項目的附加值表現在溢價上，是相對於普通項目更多的。 在樓齡相對短(樓齡長有很多涉及到產品和需求淘汰的問題，不在這個話題內先不說）的時期的表現一般是順市起風，到逆市就會現原形，比如配套學校物業不好等等各種問題都會導致高房價不穩定。 但無論從資產配置角度還是流動性和升值空間來考慮，如果有房票，拆成單價和總價更剛需的2-3套更穩。 深圳300萬就可以撬動1000萬的住宅，剩餘子彈在武漢入手2套，低價潛力盤，如果還有房票，瀋陽不限購區再建倉2套，高中低區都有倉位，8W+1.5W+8K是最穩健的資產配置。
提問：中建vs中糧 之前在光谷東踩盤，首選中糧，其次中建。現在中建已經交進去資料了，這週末就開盤。中糧據說12月開盤，但是置業顧問那裡沒啥動靜，也不怎麼熱情，感覺搶到的希望很小。中糧的地理位置和小區整體定位更優，性價比也更高。中建的戶型更好。但是中糧再好買不到也是白搭啊。。。 想聽聽房姐的意見，是繼續等中糧，還是現在直接買中建，先拿穩的？中建旁邊的還建小區影響大嗎？還有不遠處的石門峰？ 首房異地有貸款，所以是四成首付。子彈接近100。投資的話，中建是買126的三居還是138的四居合適？ 多謝！
回答：中糧性價比更高 中建各方面其實都不如中糧的 中糧130的4居功能性更強 子彈100，開發2張房票入手2套低價潛力盤 除了這幾個網紅盤，二手也可以淘淘筍
提問：你好房姐 落地瀋陽 沈北新區 金沙巴黎花園 7k6左右 不是瀋陽戶口 大連本地人還沒購置房產 請問先買瀋陽還是在大連先買自己的首套住房
回答：金沙巴黎花園不太建議買 前身是“金沙星城”爛尾樓，項目換了5個開發商 沈北的本地小開發商樓盤，有過前科的儘量別碰 大單優先原則，先把大連買完再買瀋陽 瀋陽二套可以操作成3成
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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