市场拓展业务运作流程规范
1 目的
为了理顺市场拓展的业务流程，并规范流程中的关键环节的事项，特制订本规范。
2 适用范围
适用于本公司物业项目的拓展业务。
3 管理规定
3.1 业务信息获取。
3.1.1 物业项目信息的搜集。
3.1.1.1 物业项目信息的搜集有以下途径。
（1）实地收集新建、在建或已建物业的项目信息。
（2）参观各类房地产交易会。
（3）收集项目在报纸杂志、网络信息及电视、广播等各类媒体上的广告宣传。
（4）物业管理主管部门及政府相关机构的推介。
（5）中介机构及房地产相关行业等各类企业单位的推介。
（6）公私关系的熟人、朋友及已签约发展商的推介。
（7）主动上门联络的发展商。
（8）参加项目的公开招投标或邀请招投标。
（9）其他途径。
3.1.1.2 物业项目实地考察要素。
（1）物业类型、规模及其定位（通过实地或模型、效果图、销售价格等了解项目档次定位等）。
（2）所在区域及其地理位置。
（3）开、竣工时间及其开盘、入伙时间。
（4）发展商联络方式、背景资料及其物业管理合作意向。
（5） 对于新市场，须充分调查当地物管情况，包括配套法规、收费状况、物管消费心理、发展前景等。
（6）其他可于第一时间收集到的信息。
（7）如需要公司其他部门专业人员配合考察及测算编写专业方案的，需填写《公司总部问题转呈单》、《项目考察人员申请表》，经部门经理批准后确定相关人员。
3.1.2 项目信息的分析。将搜集到的项目信息的各类要素进行整理分析，与发展商作进一步接洽，尽 可能多接高档次、大规模楼盘或较好的商业、写字楼等能为公司带来经济效益及社会效益的项目。
3.2 有效联络及跟踪洽谈。
3.2.1 联络方式及联络人。可通过面谈、电话、传真、电子邮件、邮政速递等方式与发展商销售主管、发展商物管事宜主管、发展商决策高层人士联络。
3.2.2 联络洽谈内容及有效记录。
3.2.2.1 了解项目具体情况，索取项目总平面图及其相关图纸、资料。
3.2.2.2 了解项目发展商的实力背景、以往业绩，和发展商对项目物业管理的合作意向等。
3.2.2.3 向发展商推介我司发展规模、实力背景、管理业绩。
3.2.2.4 在项目跟踪过程中如发生部门内部工作调整或公司人事变动等情况，原项目负责人及接手的员工必须认真做好项目移交工作（采取书面形式交接），原项目负责人必须提供项目文字资料、完备的有效联络记录等全套资料及发展商有效联络人员的联络方式并和接手人与发展商有效联络一次。
3.3 物管方式的确定。
我司现有四种物业管理方式， 分别为全权委托管理服务型、代管管理服务型、顾问管理服务型、咨询策划管理服务型，应从为我司争取最大利益的角度出发，并结合物业的实际情况、发展商的合作意向等确定建议发展商采纳的物业管理方式。
3.4 合同评审。
合同评审日常工作程序如下。
3.4.1 部门员工根据与发展商的洽谈意见，根据标准合同范本拟制合同稿， 经自审后与项目资料一并提交部门负责人。
3.4.2 部门负责人就与标准合同中有改动或可商谈的条款进行审查（包括文字和内容），签字确认， 再送交公司法律顾问进行审查，最后提交公司主管领导进行审查。
3.4.3 公司主管领导就合同中有关重要条款进行审查（着重于内容），签字确认后返回。
3.4.4 合同经评审后由部门员工根据批复意见修订合同稿并负责及时报发展商。
3.5 签约。
3.5.1 签约合同必须按照合同中约定的份数用公司统一的标书纸打印，并确保在每份合同的每页右下角处盖上公司小圆章，然后将此份合同随对外经济合同会签单交公司各级领导签字认可。
3.5.2 签约时甲、乙双方须随合同交换的文件 ：加盖公司公章的营业执照复印件及法人代表证明书（如非本司法人签署该合同，则需再准备法人代表授权委托书）。
3.5.3 甲、乙双方按合同上约定份数保留合同原件。我司一般保留3份合同原件，届时分送部门档案
管理责任人、办公室、财务审计部。主管领导、全委项目主管领导或顾问管理部、质量管理部等分送合同复印件。
3.6 项目资料移交。
3.6.1 与发展商的资料移交。签约当日或次日即发函通知发展商我司工作移交事宜（详见《签约项目
工作交接函〈全委项目发展商〉》及《签约项目工作交接函〈顾问项目发展商〉》）。需要的话，在发文中 提醒发展商及时支付合同近期款，并告知我司银行账户及财务审计部相关人员联络方法。
3.6.2 与办公室的资料移交。签约当日或次日即把一份签约合同原件、发展商的主要联络人及联络方式交办公室签收（详见《签约项目资料移交记录》）。
3.6.3 与全委项目主管领导或顾问管理部的资料移交。
3.6.3.1 签约当日或次日即以项目交接会的形式正式移交，并填写《签约项目交接会议记录》，公司片区领导、全委项目接手负责人、顾问管理部、市场部参加并填写《签约项目交接会议记录》，交接工作 完成后由项目接收负责人、顾问管理部负责人签字认可。
3.6.3.2 把一份签约合同复印件、发展商的主要联络人及联络方式、项目相关资料如宣传册图纸等交 全委项目主管领导或顾问管理部签收。
3.6.3.3 向公司片区领导、全委项目接手负责人、顾问管理部介绍该项目前期工作过程及以后工作注意事项，有需要的话，引荐双方认识。
3.6.4 与财务审计部的资料移交。
3.6.4.1 把一份签约合同原件、发展商的主要联络人及联络方式交财务审计部签收。
3.6.4.2 要求财务审计部做好收款跟踪事宜，并配合其工作。
3.6.5 与质量管理部的资料移交。将签约合同复印件、发展商的主要联络人及联络方式各交一份给质量管理部签收。
3.7 办理结案工作。
3.7.1 将一份合同原件移交公司主管领导。
3.7.2 填写《项目档案交接清单》并向部门档案管理责任人交接全套资料（包括一份合同原件）。
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