如今的北京楼市，早已经告别了弯腰捡钱的年代。市场上虽然时有传来某个项目多长时间卖上百亿的消息流传，但业内的朋友多会付之一笑，惟一能当真的，几乎就只有中海。
这样的口碑和形象，是一场一场仗打出来的。最近的一场战例，就是中海寰宇时代，至于战绩，9个月100亿，目前网签70亿，平均每个月卖10亿还多。
攸克君觉得，不能习惯于中海式的胜利，对于处在这样市场环境中的同业以及购房者来说，中海最新一次百亿大胜，也就是中海寰宇时代的战例，很值得研究，且能得出有借鉴意义的结论。
中海寰宇时代是个限竞房地块，中海拿到这个地块的时候，恰逢北京楼市限竞房化周期的中后阶段，可以说，限竞房领域是一片红海。因为限竞房地块限房价、锁利润，高周转回款都是必须的，所以，当时的绝大部分限竞房的开发商想得都是，快开快卖，卖完走人。这个快，一方面是整盘运营的节奏快，是为“快开”。另一方面是像营销倾斜，是为“快卖”。
这个想法本没有错。但在执行过程中，快开的另一面是极大弱化产品，拿大路货对付，甚至极个别项目以保障房的思路做限竞房的产品。快卖的另一面，就是限竞房高度依赖渠道营销，有限营销费用都优先花给了渠道。
这两种做法有一个共性的弱点，就是没把购房者的基本需求放在整盘运营的核心位置，本质上说，整盘运营的资源，向工作节奏倾斜，而不是向客户、用户倾斜。简单说，就是把手段当成了目的。
这样的思路，自然导致了红海式的搏杀，谁也难以胜出。但中海不同，同样是追求高周转，同样是“快开快卖”，寰宇时代打出了9个月百亿的胜仗，这个胜仗是中海式的。
总结起来，攸克君觉得，可以用功能主义来概括中海寰宇时代的大胜。功能主义不是功利主义，也就是在快开快卖中，无论是产品设计，还是营销工作，都把客户、用户购房者的功能需要，放在核心位置，手段和目的的位置关系，摆得很正。
中海寰宇时代9个月卖百亿的产品中，相当大一部分，是89平方米的三居室。攸克君最早看到这个产品的时候，第一感觉就是直击当下社会中居住需求的痛点，北京房价高，家庭结构又有变化，三代居需求加强，大量改善需求又无法承担高总价，市场上缺乏面积合理总价低，品质过硬功能全的三居产品。
很多开发企业的设计团队，都天然认为在80-90平方米这个面积段上做出合理的三居是不可能的，但中海的设计团队，正是搞出了一整套螺丝壳里做道场的设计，通过合理的规划摆布，合理的户型配比，打破了传统的住房功能认知和习惯做法，最终在89平方米的面积中，做出了十分完善的居住功能分布，也一并解决了家庭结构变化后，对改善的需求。
市场痛点解决了，市场需求自然而然就会到来，人类理性明白自己需要住怎样的房子，你让他看得到，也看得懂，卖得好，受认可，是理所应当，是顺其自然。
而且，在室内范畴，在原有寰宇时代精装基础上，精装细节全线升级，在玄关餐客厅引入全进口石材；室内增配中海自研兴海物联Hi-Link智慧网关，畅享智慧人居；同时配备全屋3M净水系统、新风除霾系统；德国西门子厨电；室内飘窗、玄关、厨柜、主卧衣柜、卫浴镜柜等多维收纳体系，相当于增加了200个登机箱的收纳空间，更有多重细节的人性化配置，打造出市面上10万+豪宅才有的水平。
这是一种彻头彻尾的功能主义。不虚张，不粉饰，务实而直接，先以产品解决问题。
从另一个层面看，中海的团队十分清晰这类改善型需求的住房期盼，除了功能全而面积适当的住房，他们已经不同于刚需，只要房子，不要社区，而是一样重视社区环境。所以，在9个月百亿的中海寰宇时代项目里，二期北地块的园林绿化率做到了约40%。这个绿化率，在很多别墅项目中，都是很少见的，还有五大秘境组团和两大互动节点，让园林景观在提供视觉享受的同时也兼顾空间的多重实用性。
五大秘境组团内含“光影之门、思想客厅、尘林尽染、森林迷藏、叠水花境”，两大互动节点则由林荫庭院和活力环廊构成，通过对整个园林景观不同节点的切分，来实现园林景观的会客、休闲、健身、游玩、亲子等全家庭全生命周期的功能实现。
这一点，绝不是营销的噱头，而是规划技术问题。规划团队对于地块条件的准确理解，对于各种控制性规划指标的合理运用，方才在限竞房项目上做出了如此的绿化率，这一点，同样是产品功能主义的思路。中海团队确实不浮夸。
如果说产品规划层面的功能主义还相对可以直观理解的话，那么营销环节的功能主义，则不那么好理解。其实，这是有限营销资源和费用花向哪里的问题。很多限竞房项目简单粗暴的把营销费花向渠道，似乎是反馈简单直接，但中海寰宇时代团队则把很多资源花在了用户、客户上。
寰宇时代的寰宇不夜城活动其实花费了大量的资金、资源和精力，但操盘团队心里清楚，这是社群活动，是为用户客户为目标的服务，所以，销售产品的同时，中海团队不忘人居社区以人为本的业主维系，用系列社群活动，拉近邻里间的距离，使得社区更具有凝聚力和人情烟火气。
对客户和用户用心，自然会得到回报。这本质上仍然是功能主义思路。
中海的朋友告诉攸克君，89平方米的三居，一直是推盘的主要产品结构，市场追捧改成倍受追捧。每一次推盘，都能验证一次功能主义思路的有效性，这一次120套房源的市场追捧，也再次证明了这一点。
中海的功能主义，成就了寰宇时代的大胜且速胜。市场不傻，用户也一样。务实与求真，总能换来最后的胜利。
