前言：
当前，商业地产正面临着新的行业发展格局。在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。为适应当前中国商业地产市场快速发展需要，现在分析总结历年研究经验及在商业地产行业发展现状的基础上，进行包涵目前商业地产现状、租金、发展方向及对未来房地产走向的预估。
一、商业地产现状
1.1全国现状
根据国家统计局公布数据，从房地产开发投资来看，2019年第一季度全国房地产开发投资23803亿元，同比增长11.8%，其中办公楼和商业营业用房投资额合计3634亿元，占比15.27%。全国范围内商业地产投资持续走高，需求量普遍增大。预测接下来一段时间商业地产将继续走高，市场缺乏大量优势项目补充现有存量。
中国商业地产指数呈周期性下降
从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看，商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同。此外，除商业土地指数外，其他各项指数均呈现出前三季度增减平稳、第四季度指数激增的特点。2020年第一季度因疫情影响，整体商业有所下滑，根据往年数据，通常前三个季度的轻微跌幅有利于第四季度的报复性爆发增长。乐观预测，2020年商业地产指数将持续走高。
1.2自贡现状
近几年来，我市商业地产发展的速度很快，不管是消费理念还是商业模式，都发生了极大的转变。2019年刚刚过半，但自贡的商业领域已经呈现一股风起云涌之势，可以说，各大商业体之间正在发生着激烈地碰撞，自贡商业正迫切地寻找着适合生存的土壤。
全国性品牌房企集中入住的这两年，自贡的商业综合体也越来越多，可谓呈惊人爆发之势。绿地·新里城的跨贸产业城、恒太城、华商·国际城、云湖一号商贸中心、自贡万达广场、南悦里，这些商业全部落成后，自贡将新增商业面积接近100万㎡。
由于各商业综合体之间距离比较近，各自的体量又大，难免出现同质化的现象。作为投资者，应当选择周边竞争相对较小的区域进行投资，避免因同业态、同品牌造成的商业同质化。
二、商业地产租金
2.1全国租金
2.1.1中国商铺租金指数运行分析
根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年下半年，中国重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有涨。由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.2元/平方米·天，环比上涨0.44%。
由于大量开发商涌入三、四线城市兴建商业综合体，目前的三四线城市是一个物业投资的价值洼地。一般来说，3、4线城市的商业综合体在运营成熟后，能够达到一线城市的70%-80%,整体投资风险相对较低，且租金回报比相对更高。
2.1.2租金运行趋势研判
整体来看，2019年下半年，零售商业市场整体表现较活跃，成熟商圈仍是品牌商扩张的首选，而居民消费呈现个性化、多元化、定制化的趋势，零售业正朝着更加注重便利性、差异性、体验性的方向发展。根据以往数据可预见，商业租金将会以稳定的姿态逐步爬升。
就恒太商业为例，目前全国有40余座城市运营有恒太城商业综合体。租金根据城市等级略有不同，但整体租金水平趋于稳定并有逐步爬升趋势。据了解，目前恒太城商业综合体在全国范围内，筹备期资金为60元/㎡/月左右，培育期租金为80元/㎡/月左右，试运营期间租金为200元/㎡/月左右，发展至成熟期后租金将高达600元/㎡/月。
2.2自贡租金
截至2020年3月，我们粗略统计了自贡市场上部分商铺租金，根据数据可见不同模式的的商铺租金差异较大。
专业市场：由于专业市场的特殊性，加之大部分专业市场都远离市区，与常规的商业项目不同，其租金相对较低，大致在80-100元/㎡/月。
社区底商：根据走访数据显示，社区底商的最低租金为119.12元/㎡/月，最高租金为178.7元/㎡/月，可以明显看出社区底商根据其区域地段，价格变化较大，但综合租金高于专业市场。
商业综合体：我们着重调研了南湖、贡井、大安三个区域的商业综合体租金，其中贡井片区相对南湖、大安片区租金较低，但由于贡井区域的大型城市综合体较少，相对竞争会比南湖片区低，所以后期发展势头值得期待。
其中以恒太城举例，目前恒太城周边无其他竞品项目，且覆盖新老城区，这样的情况下，试运营期间租金就可以达到近97/㎡/月，当运营成熟之后，发展空间更大。
未来商业地产走向
随着房地产住宅市场政策的不断严控，越来越多的人将投资的目光转向了商业地产。但很大一部分人对商业地产不了解，有的人还是抱着和投机住宅一样的心理来投资商铺，这是一个非常大的误区。因为商业地产和住宅不一样，在房地产市场火爆的时候，投机者可以在低价的时候买入住宅，在高价的时候出手住宅来赚取中间升值部分的差价。而商业地产由于其特定的性质，一般是以收租来完成成本回收，相比住宅而言抗风险性更强，因为需求始终未变，不管社会发展到怎样的地步，消费者都需要在实体店购物。
上面这张图体现的是一般性的商业地产所涵盖的地产产品，还有一些小类没有注明，因为这三项（写字楼、商铺、公寓）是离我们最近的。
商铺又分为很多种类，但大体的分为以下几类：
社区底商
社区底商是我们最常见的商铺类型，此类商铺也是投资者最喜欢的一类。因为拥有完全的自主权，可自己经营可租赁。
优势：
1、客源稳定
相对商街，社区底商与客户近距离对接，同时因为住区周边长期稳定的客源积累，客户群体稳定。
2、投资灵活
底商因为普遍面积小，总价低、门槛低、拥有固定消费人群等特点，出租转让比较容易，资金回笼快。
劣势：
1、自主经营
需要自主经营，花费很大时间及精力，收益少，不便管理。
2、运营模式单一
周边业态重复，客源仅针对部分固定人群，拓客难，难以形成更大的商业规模。
3、选址困难
社区底商主要依靠社区内部人员消费，对于社区地理位置的要求极高，所以选址不灵活成为社区底商一重大弊端。
商业体商铺
商业体商铺又称为内铺、虚拟产权商铺。业主购买此类商铺拥有产权、收益权，但不拥有使用权（三权分离）。一般由专业的运营管理商来负责运营。
优势：
1、业态多样性
具有强大的业态组合力,能最大限度满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的消费需求。
2、统一经营
统一经营管理，能发挥集聚效应，针对于投资客是极佳选择，租金稳定，客源稳定。
3、品牌效应
统一招商，品牌覆盖面广，互动性强。
4、配套齐全
购物环境佳、易于消费引流，公共服务配套设施齐全且干净卫生。
5、租金高
购物综合体租金普遍高于社区底商及专业市场。
劣势：
1、开发商要求高
对于开发商要求高，考验开发商的综合实力。
2、地段
对地段要求高，距离人口密集地太远会导致客户流失难以形成商业氛围。
专业市场
此类商铺一般作为专业性领域开发，很多城市都在建设各类建材市场、电子市场，家具市场等。
优势：
1、投资低
商铺面积小，投资总价低，对于资金要求不高，门槛低。
2、背靠企业
背靠集团企业，专业性强，易形成专业市场领域，客户群体稳定。
劣势：
1、业态单一
专业市场业态单一，难以形成多业态多方向的发展，客户群体单一，拓客难度大。
2、地理位置
专业市场一般地理位置较偏僻，交通不便，导致客户流失。
对于投资者而言，投资商铺最看重的当然是租金的回报比。评估一个商铺的投资回报比是否适合投资有很多方法，这里介绍一个简单的国际评估法。基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
在国内，由于房地产市场的泡沫过于强大，导致投资收益比不成正比，所以我们认为只要商铺的年收益率在6%就可以投资。
展望未来，在我国服务业经济平稳运行、经济继续向第三产业倾斜、消费总量持续增长与消费不断升级、线上线下融合发展等多因素的共同推动下，我国商业零售市场有望继续保持平稳增长态势。从未来趋势上看，中国经济的增速越来越依靠内需的增长，越来越需要消费的扩大，中央及地方政策也会将更多的精力放在培育和扩大国内消费市场上面。2019年前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%，较上半年提高0.4个百分点，且明显高于资本形成总额及货物和服务净出口对经济增长的贡献率。就零售商业市场整体租赁需求而言，消费的持续增长将使租赁需求保持活跃；预计未来，我国商铺租金有望继续平稳增长。
