Ken陳健1997年來到美國,2000年開始進入了房地產行業。在國內新聞科班出身,對信息傳播和社會動態有著獨到見地的他,最先涉足的領域便是房地產估價,到現在已有19年的地產估價從業歷史。
選擇這個行業的初衷是對房地產領域的熱忱,也是因為機緣巧合受到朋友引薦正式入了行。2000年,整個房地產市場處於高速上升期:可以說Ken先生正趕上了紅利期。
經過數年的沉澱,Ken先生在04年的時候開了一家自己的房地產估價師行。發展至今,已成為了由他領銜,擁有多名執業估價師的業內知名估價師行。“從事估價行業有一個好處就是對南加州,甚至乎整個加州地區的房產市場比較瞭解,因為我們是多家美國大銀行認證的估價師行,不同銀行在審核放款前都會讓我們對房產進行評估。其中有高端的也有低檔的,遍佈東南西北。”Ken先生表示。多數地產中介難免會有一些地域和文化上的侷限性,往往是在一個城市或某個區域進行經營和銷售。而Ken先生的估價師行接到的估價,則是遍佈南加州地區的每一個角落,因此對市場有著更為獨到、全面的理解。
“例如對於兩千萬美金的房子,它們的景觀差價是多少,學區的差別有多大,不同社區之間的區別怎樣,上市之後多少天能賣掉等,我們都需要詳盡地去分析比較。而在洛杉磯最差的區域,我們也會接觸到。久而久之,在估價的過程中積累到的經驗,養成了的中肯務實的工作作風是最寶貴的。”Ken先生歸納到。
對於相對較“重”的地產投資來說,對市場風向的通盤把握是極為關鍵的。身為估價師的Ken先生比其他中介提早一個月或一個半月知道市場的走向。而這其中的原因在於估價師所處位置的特殊性。
“房地產買家簽約後多數會去銀行辦貸款。貸款通常需要一個月到一個半月的審核後才能放款,在前期做估價的時候,外面基本上沒人知道具體的成交價是多少。 譬如說,大家都看得到的賣方要價是六十萬。每個人想當然就會覺得那成交價應該大約是五十七五十八萬左右吧,但其實不一定的。在整個市場處於上升期的時候,外面的開價是六十萬,可能暗地裡已經被搶到六十六萬,六十七萬,六十八萬都不一定。但是,只有買賣雙方中介,貸款專員,和我們估價師知道,合約價是不到在政府登記那天都不會公開的。所以在某一個時期,不同銀行來的order裡,如果有80%的買賣合約的成交價高於賣方開價的情況下,我們可以預見一個月以後,整個市場大概率會走高。”Ken先生娓娓道來。
2013年1月,Ken先生的估價師行平均每天收到的二十多個銀行的估價單裡,有80%的購屋合同價高於之前的市場價20-30%(估價價值)。在那種情況下,估價師行就像一個小型的“大數據庫”,清楚地提前看到市場的“強趨勢”。
也因此,KEN先生於2013年1月簽約購買的房產,在2013年3月成交時就立馬獲益超過30%。當時代表賣方的老外中介由於是不熟悉市場的兼職中介,所以只根據之前的周邊成交價來定價,並沒察覺到市場上揚的趨勢。“如果每個人都看到市場暴漲的時候,其實已經是搶不到房子的了。”
在近20年的估價師生涯中,最令Ken先生觸動的不是經手的數萬棟地產,而運用專業知識為身邊好友提供的實實在在的幫助。
Ken先生的一個朋友在金融海嘯的時候買了銀行法拍屋,他買的時候是三十多萬,剛買回來政府就馬上按五十多萬來算他的地稅。他覺得很冤枉,三十多萬買應該按三十多萬徵收地稅,為什麼要按五十多萬呢?
那時候,他求助於地產中介,而中介也沒辦法解決,就跟他說政府說多少就只能按照多少算。外行看熱鬧,內行看門道。在一次與Ken先生的交流中,他得到了專業、合規的解決方案,並最終成功解決了地產稅過高的問題。首先,Ken先生研究了房產的地址和幾個問題。
第一,這個房子是真的經過broker上市的,因為美國的房產交易很規範,有一個完善的系統,一上去之後每個中介都看得到。政府認定只要通過這個平臺上市而成交的,都基本算得上是一個market transfer,是一個市場交易,而不是undertable的私下買賣。只要是市場交易,政府就可以按其成交價來算地稅。
Ken先生首先抓住這一點,這個房子上市了。其次再分析它上市了兩百多天,也就是說他放到市場上面是有這些數據的。然後發現它當時是銀行回收屋,裡面狀況很差:廚房設備,中央冷暖氣,甚至乎電箱都被盜了,並且存在著很多被政府勒令拆除的違章建築。
隨後Ken先生就去那城市的Code Enforcement Departmen專門抓違章建築的部門,調出了這房子被勒令整改的清單,足足有十幾頁紙那麼長。
“一項一項地列出來後,誰拿到那份清單都會望而卻步,都不知道這該花多少錢去弄呢?所以沒有人敢碰那個房子,導致它被擱置了兩百多天。我這個朋友全部現金去買,買了之後拿著他這一疊東西慢慢整改,把沒有permit違建部分統統拆掉,要怎麼改的全部按政府要求來改,最終花了十幾萬去整改。整改完當然是之後的事了,但是他買的時候,第一,是屬於market transfer性質,市場交易市場行為;第二,為那個時候在市場上之所以這麼久沒人買,就是因為有太多的違章建築。所以他買的時候三十幾萬是符合當時market value的。”Ken先生嚴謹地分析道。
最後Ken先生與該好友寫了一封長信,把以上問題都做了詳實的呈現,再把他裝修前裝修後的照片,他花了多少錢去裝修這些全部提報給政府部門。大約半個月之後,政府接受了請求,把地稅降到了三十餘萬。Ken先生以他的專業精神和對朋友的真誠,最終幫助好友節約了一筆不小的開支。
Ken先生的經驗與敏感是一種無形的資產。曾經有一次,針對一塊處於倉庫區的學校用地,KEN先生詳細地查看核實了它的用地規劃和用地性質後,建議客人大膽購入,併成功地協助客人改變了土地用途,令其價值翻倍。
從2000年開始到現在,經Ken先生手簽名的估價的有三萬多棟房子。足跡遍佈加州,Ken先生對地產估價的自信來自於他近二十載積累的經驗,更源於他由一而終的專業精神。
