最近有很多粉丝在后台私信牛哥，自己想买房投资，一直在纠结到底选省会的房子还是二三线城市的房子。别急，牛哥便给大家分析了一番。
一、首先，我们要区分投资和自住房产购买原则
在买房时，我们要区分的一个重要概念就是：这个房子是买来投资的还是买来自己住的。自住房和投资性房产的选择有相当大的区别！
首先，自住房需要解决自己的居住需求、户口落地、孩子上学的学区等，能解决自己的需求才是关键，此外，自住房还应当在自己的收入水平承受范围以内。投资性房产，本质上是一种对抗通货膨胀和人民币贬值的金融产品，选择投资性房产有以下几个原则：租售比好、具备升值潜力等，无论是公寓还是住宅，只要符合这个原则，都是可以购买的。
其次，在房产前景方面。自住房看的是现在：周边配套设施是否完善、交通是否便利、小区绿化程度如何、城市是否宜居，学位怎么样等等；而投资性房产看的是未来：以后城市规划会如何，产业配套，人口是否净流入，土地和房源供应量，教育及其配套，交通规划等，都影响到房产以后的升值前景、是否具有较快的变现能力等。
再次，自住房对成本更为宽容，因为自住房能解决自己的刚需。而投资性房产应当将成本控制在可控范围之内，并且投资性房产最好能尽快实现利润。
最后，对于房子的要求：自住房需要的是稳定，最好在未来几十年内能够给自己带来稳定的居住体验，用于自住的房子，房主们并不乐于见到房子刚入住就要在附近规划建设一个垃圾焚烧场；投资性房产则不然，最终房产能否获得非常好的回报，比如5年年化能否超过10%？
有人会问，道理我都懂，我到底应该买哪里的房子进行投资呢？很多人都有这样的疑问，我们来分析一下这些购房者们的心理。
二、购房者的心理
有些人认为，城市化已经走到了尽头，再去投资大城市的房地产，就是当接盘侠，他们觉得城里的有钱人以后都会想着去山村、小镇旅游养生，于是购买了很多旅游热门地的房子，而实际情况是，很多买三亚海景房、丽江房产、柬埔寨房产的人都后悔了.....旅游的人都像候鸟一般，三四线很多房产都是空着的，就算养老，如果能便宜地租上几个月，何必买呢？以前景区房概念炒的火热，房价暴涨，现在不升反跌，投资者开始谨慎了，很少有人会去接这些景区房的盘。
有些购房者则是出于自身实力考虑：在三四线城市可以付8成的房款，在省会可能首付都不够，因此它们一直在纠结该不该上车。个人认为：投资性房产，无论是哪一种功能的房产，公寓、住宅或者商铺，只要升值潜力大，就该在省会上车。
有个朋友，一直在纠结要不要将老家县城地段好的商铺卖了，去买成都的小房子，纠结了好几年。几年前，那间商铺估值百万，问的人很多，今年，打八九折都没人买；而他一直关注的成都的某学区房，近三个月又涨了1500...如果三年前他就行动了，可能资产已经涨了好些了，犹豫就会败北，不无道理......
还有些购房者想：大城市交通拥挤、环境差、很吵，小县城清净，最近的发展也挺快的，而且现在国家这么多政策都在鼓励发展小城镇，以后小城镇的房前景肯定好！于是转手又买了一套县城的房作为投资。牛哥的另外一个朋友就是这么做的：他几年前把深圳的房子卖掉，套现500万，买了县城十八线城市的三套房，剩下一些现金做理财。结果呢，深圳房价继续暴涨，自己手里三套房价格一直温和的站岗，每天过着退休的生活，后面觉得腻了，还是回来租房做深漂吧，不然人就废了。
三、除了一线城市外，只有省会城市的房产具有投资价值
说实话，我认为以上集中购房者的想法还是有些道理的，然而他们只知其一，不知其二。我劝各位：如果有能力，能投资省会的房产就不要选县城的房产！
首先是城市化，有人觉得省会城市化进程已经达到末尾了，实际上不然。很多偏远省份的城市化进程才到一半，现在只是二三线城市而已，比如西部省份的省会、西南省份的省会，房价比北上广深便宜不知多少，但是城市未来的潜力不可估量，具体很强烈的购房需求。
其次是人口，城市化时，人口的迁移方向是从农村-城镇-省会，中国中部、西部、西南部的城市都还在这个过程中，并没有产生人口回流农村的状况，这就意味着，购买的房产在未来是会有人接盘的。包括成都，郑州，武汉，西安，长沙这些被称为新一线城市的省会，具体很强的人口吸附能力，而且是以90,00为主的年轻人群。
再次是省会城市拥有非常多的教育，医疗和产业资源。光武汉一个城市就有上百所高校，985和211类大学数量不少。据说，武汉在校大学生超过100万，随着产业的落地，省会城市从人才输出变成人才集中地，部分毕业生会留在大学所在地。而更多的金融，互联网和高端服务企业的进入，就业机会会更多。大企业也遵循不要把鸡蛋放一颗篮子里面，在省会城市设立更多的分公司或者地区总部。
那么，现如今中国的省会城市的现状是如何的呢？规模和发展方式又被哪些因素所影响着呢？
第一，土地政策。其实和世界上其他国家的大城市及区域首府相比，中国的省会城市是远远不及的，新疆、陕西、云南、海南、江西、贵州等这些省的省会人口及城市规模甚至不及土耳其和和伊朗的首都，这是因为我国的政策：一个是城市土地国有，城市的土地是政府垄断的，各个政府严格限制大城市的土地供给，土地减少就意味着以后大城市房地产商的开发成本增加，势必会造成房价的上涨；另一个是严格的户籍制度，通过户籍来限制人口的自由流动，放眼全球，人人都向往大城市，尽管户籍制度严格，但是还是阻挡不了人们想去大城市的需求。被现实打脸之后一些省会城市便意识到自己的户籍不太可能像上海、北京户口那样炙手可热，便纷纷出台人才引进从政策，按照实际的人口规模来修改规划以作为补救。中国省会的规模会逐步赶上现如今的特大城市的规模。
第二，省会城市的购房需求只增不减。很多人现阶段都是处于想上车但是买不起的状况，以后存够了钱，是一定会去买的！国家现在的政策是发展中小城镇，但是省会作为一个省的门面，势必会受到省内的政策倾斜和资源投入，因此，省会的房子的涨幅会大概率远高于老家县城，就算以后想在乡下养老，卖了省会的房去置换新房也更容易。
第三，不要将大公司的“郊区化”等同于逆城市化。很多文章和报导都在看衰大城市的房产，认为现在城市化进入了尾声，城乡差距过大，城市资源过多，大城市已经开始逐步走向衰退了，最终的中国会像欧美那样，发展小城镇，大企业都在村里，并且举例说：这就和百度、联想总部在西北旺镇，阿里总部在西溪，华为终端总部在东莞松山湖，上海交大在闵行，中科院大学在怀柔是一个逻辑。牛哥对这些人说：醒醒吧！所谓的大企业把公司迁移到郊区，完全是出于成本的考虑，很多大企业在郊区建设自己的产业园区，集中办公，可以大大节约生产的成本和提高效率，这叫“产业郊区化”而不是逆城市化，无论是欧美还是中国，都是一样的。城市化无法逆转，城市化之后则是“大城市化”，所有的城市在最后都会逐步变成像北上广深那样的超级大都市。
四、2020年，有哪些省会城市的房产值得上车？
随着人口的迁移，省会城市会涌入更多的劳动力，人口增加，购房需求增加，房价就会上涨。近年来，各个省会的房产上涨幅度都非常大，下跌幅度非常小，那么2021年，有哪些省会的房子值得上车？
我认为，大家可以根据自己的实际情况来定夺，如果资金充裕，那么可以选择一些东部或者东南部沿海省会的城市进行投资，如果你有购房资格的话；如果资金不足，可以看看西南、中部和西部的一些省的省会城市。强省会是每一个省都在执行的政策，也是得到国家支持的。政府的目的就是做大做强省会城市，以省会的影响力来带动周边城市的发展，省会只会发展的越来越好，产生虹吸效应，让更多的人口和资金涌入。当然，需要注意的是自己首套房的资格是否已用掉，不然购入省会的房进行投资将会让自己非常吃力（土豪可以忽略本条）。有的人想赌一把那些超级省会周边的机会，如果是广州周边，倒是还可以，因为粤港澳大湾区的建设规划是全省性的，涨幅可能会慢，但是未来大趋势是涨的；如果是别的地方的，只能说，祝您好运。重点看好武汉，郑州，成都，杭州和南宁这些城市。
2020年快结束了，如果你想购买投资性房产，如果你有足够的资金，就赶紧上车吧！
