專家預警！這些城市投資客被套牢，賣掉，一套都別留！

這是“武漢房姐”帶你賺錢的第三年，已經帶領10000+人資產破千萬，22次成功判斷各城市樓市波動，關注武漢房姐，成為最會買房的人。

關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內容來自“武漢房姐”知識星球

提問：親愛的房姐你好，座標金華，有一套江北城區老破小，價值90左右還剩10幾貸款，沿街頂樓，外牆zf剛刷過，裡面裝修新的，學區青小，孩子剛上小學，跟老公因戶口問題已jlh，房產在他名下，手頭現金只有10幾，開了小店除去開支，所剩無幾，請房姐支招需不需要置換，如果置換，換到哪裡合適，如果不換，適合投資哪裡？還有最近海寧中介電話打來說杭州到海寧的地鐵很快就通了，地鐵沿線有很多新樓盤，從杭州這邊到海寧皮革城那邊價格依次降低，靠杭州這邊一萬多點，靠皮革城那邊才七八千，首付十幾，可以入嗎？入的話入哪邊好？

回答：你好，環杭不建議買 我一直都不建議大家去三四線城市投資房產有以下幾方面原因：

第一、人口不斷流失。隨著高鐵等城際交通線路的完善，大城市的虹吸效應逐漸加強，導致三四線城市的人口正在加速流失。

第二、二手房成交不活躍。越是低級別的城市對於二手房越排斥，大家都非常喜歡買新房，這也是很多三四線城市幾乎找不到二手房中介門店的原因，也就是說你投資的房子將來即使漲價了也很難賣得出去。

如果你有自住的需求買一套，如果你有魄力不懼世俗眼光，那麼一套都不要買租房子住，把房子買在一二線城市。

10年後你的孩子一定會感激你。

提問：房姐您好，請教您一個風水問題！今天看了一套三室兩廳一樓140平送地下室的新小區，南次臥和帶陽臺的客廳衝著地下停車場出入口，不知道這樣的房子有木有什麼問題，下面已經附上圖片，本來規劃圖上面在出入口右邊的位置有小區的人工河道，現在看都圍起來了裡面一片狼籍，沒有整理已經乾枯，這邊多層的房子都是T字型，是恆大的盤，廳次南臥主臥一排，餐廳洗手間中間，廚房北書房一排！樓北邊是小區的牆，緊挨著是坐山，沒有什麼樹的山，山上有幾個墳，這樣的房子風水怎麼樣！我們是做網絡生意的，本來也是投資房 不會住，期待回覆！感謝！

回答：你好，我理解的風水是瞭解自然、知悉自然、順應自然。不宜過分解讀，不要誇大其詞，想要風生水起，還靠自強不息。

風水這種神秘的科學，信則有，不信則無。不好評價，因人而異。

風水主要是小區性質而不是個別房子的事。要黑就黑整個小區，因此只要小區沒有被傳為風水神盤，就沒事。

我個人是不太信的，如果風水真的影響那麼大，風水大師應該個個都是A10了。

投資只看地段和價格，1樓是折價10%的，另外還要看地下室面積上不上產證。

提問：新人首問！姐您好，座標東莞南城，還有一年車貸A6.借朋友的資金+疫情影響了自己工作室歇業，老婆工作穩定月收入A5左右，去年小孩出生，準備入戶帶在身邊生活，西平均價太貴，想入套南城的小兩房，中介和APP掛牌房子不多，可以做一刀注，3年內做D算法，預算總價A7.180那樣，什麼樣的均價哪些盤入不算高位，後期除D算法的利率能保本就行。另外附近城中村有一些老大樓和老公房非常便宜，帶學位三房總價A6.5左右，低首付，也能做XYD，不考慮升值，有哪些風險？非常感謝詳解。

回答：你好，座標東莞自住+投資還是有價值的。2019年下半年，東莞步入上漲通道，主漲片區是松山湖和南城，到19年年底，漲幅高達30%。東莞政府完全控盤的只有市區四街道和松山湖，目前東莞把南城定位為國際商務區，但基於老城區的區位、土地資源和開發強度，南城主要用來建設CBD商務區，東莞的長線發展引擎還是松山湖。

可以確定，東莞政府會把最優質的資源全部投給松山湖。目前可以關注松山湖周邊的大嶺山和寮步，承接松山湖的人口外溢。但有些連茶山大排也打出了松山湖口號，這是真的要回避的。如果考慮教育學位，莞城南城松山湖都是不錯的選擇，莞城是老區了稍微老舊，南城松山湖可關注，教育水平突破很大 南城性價比最高的板塊，詳見知識星球內部分享。

東莞不推薦買這樣的老大樓 老公房，強政策刺激雞犬升天的時候也會上漲一點，但是在平穩期它就會跑輸大盤。除非有學區概念的筍盤。

二線城市這類房產流動性很差，除非有渠道操作風變冰，快進快出。

提問：房姐好，無意看見你的公眾號，本來想只進來看看就走，還是被姐的功底和知識折服，決定一直關注相見恨晚！座標武漢，本地戶口，已婚，外地有一套住宅60w貸款和一套商鋪40w貸款，想保留。武漢手上只有一套常陽麗江城的140平房子空著，有抵押100w，感覺舊了計劃出手，主要是投資不自住。方案是: 一、賣了有200子彈。1.換一套綠地海珀濱江130平新房2.賣了換金沙泊岸130平的二手房3.賣了去光谷關山大道淘一下泛悅城，琨御府（好像沒有小戶型了），中建大公館或兩套光谷東的新房 二、不賣，年底可再貸100子彈，到時再出手一套光谷東房子投資。請房姐指導下方案，另外地兩個貸款影響在武漢貸款買房嗎？

回答：你好，感謝支持！房產投資太複雜了，需要跨很多學科。

買房涉及地段、面積、品質，有主流戰略，和小眾戰略。地段又分產業、軌交、規劃、人口等因素。大多數想白嫖的人，只能學習到皮毛，很難掌握到真正的心法。

我們每一年，每季度，甚至每一月的策略都在調整。當你終於等到我們星球去年推薦的樓盤開盤時，我們的投資風向可能已經變了。

只有一路跟隨我們的朋友才能在每天的問答和文章中收穫和成長。

武漢的新盤太多，房價不貴，大部分人都是新房癌，導致老破大流動性越來越差，常陽麗江城這類老房子，屬於富人買不起，窮人看不上系列。

加上武漢房齡25年以上很難做按揭，如果繼續持有，未來下家只能全款接盤。建議等樓市稍微回暖後出手。

綠地海珀濱江和金沙泊岸都屬於核心區適合自住的樓盤，價格相對較高，未來漲幅跑不贏新區的低價潛力盤。

武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

外地按揭房貸佔貸票，但是貸款不佔貸票。你在武漢還有一張貸票，用完後可以考慮全款抵押入手二手房。

提問：美麗睿智的房姐，本人32，座標武漢，自主創業，短期內收入不錯，武漢目前3套，一套全款，二套貸款月供6w+。目前子彈500，考慮3年後去深圳發展，目前是否適合去深圳置業，購房需求為居住為主，總價1000-1500，需要在核心地段南山或福田130-200平精品房，考慮可能會把孩子轉過去讀小學，請房姐幫我分析是否需要現在準備獲得房票併購入，對深圳不太瞭解，求推薦深圳南山或福田教育資源不錯居住環境不錯的地段和小區

回答：你好，北上廣深4個城市，特點完全不同，最終演變出來的用處也不同。比如北京，集中了幾乎所有的新發鈔票和美元基金，又是權力中心，鉗制文化傳媒行業，雖然房價低但是限購限貸政策最嚴不容易買到，所以北京這個城市，適合做頭部生意：創業，上市，網紅新媒體，服務有錢人；

上海，商業發展很充分，吃喝玩樂一條龍，也比較國際化，各方面都物價比北京低，非常適合中產以上階級作為消費城市，但總體人群比較精緻，不適合野蠻生長、繁衍後代。

深圳，商業發展很充分，雖然沒有上海潮，但是居住環境和物價都更低，除了房價現在排名第一各方面都還不錯，沒有太多人際關係權力關係網絡，適合草根創業普通人打拼。

廣州，商業發展充分多樣，也能國際化，吃喝玩樂一條龍，各方面都物價都低，花不花錢都可以，除了城市面積太大房子萬一沒買好升值沒把握以外，都很好，尤其適合繁衍後代，網絡上知名的多娃人士，大多居住在廣州。

深圳是創一代天花板最高的中國城市，且很包容，來了就是深圳人，支持去深圳。

深圳投資實操邏輯：

一、堅決看好碧海-寶中-前海-蛇口--深圳灣-深圳灣超級總部基地這條海岸線；

二、一路向西，大方向大趨勢堅決不變；

三、1000+的產品，只考慮南山；

四、堅決看好大戶型（89-180平的次新產品）；

五、不僅看多，而且做多；

六、樓齡、地鐵、戶型、品質、價格、學位、商業、地段必須中4-5個。

深圳投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。

提問：房姐你好、如果子彈50萬，在武漢如何買房投資？是不是去長沙買房投資更好？

回答：你好，武漢不管是經濟 人口 城市級別 首位度和房價天花板各方面都是碾壓長沙的。長沙只是暫時的房價窪地，城市均價到了1.5後，未來持續上漲潛力不看好。

提問：房姐你好，新人首問我座標西安，目前西安市限購區域內我家庭內共有兩套住宅，兩個小公寓，國外兩個house，手上現在有400子彈，媳婦在深圳有社保一直交著，本身最近想在深圳投資一套住宅，但是看最近深圳漲的太瘋狂，並且瘋狂之後政府有一些措施，所以就沒敢下手。問題1.投資深圳，現在是好的時間點嗎？2.廣州南沙值得投嗎？3.西安三號線延平門站有個中華世紀城富春洋房，240-330的平層毛坯，均價27k，今天開始網上登記，值得買嗎？4.我在網上看有很多二手帶租客的沿街成熟底商出售，10年左右回本，可以投資嗎？5.2018年在非限購的西鹹新區買了一套星河灣的大平層，西安房價最高時入手的，還值得繼續持有嗎？

南沙戰略位置很好，未來可能成長為一個很大的城市。南沙未來的上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區的水平。而現在，南沙新房不到3萬，廣州珠江新城次新房10萬，深圳南山、寶安次新房10-20萬。

當然，目前租和賣的流動性都是比較差的，配套也是基本沒有的。

所以，對於喜歡較高風險較高收益、博取超額漲幅的投資者來說，是個不錯的“戰點”。

南沙的夢想，並不是成為一個睡城、衛星城而已。而是劍指廣東省的第三個一線城市本身！它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來挑戰這一點。南沙成功概率並不一定能到50%，對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產品，我只買很高很高確定性的超級城市。

你西安倉位已經足夠，不建議把大頭放在西安。西鹹新區不確定性太大，已經入手了，建議長持。

商鋪租售比穩定在5%以上可以考慮。

提問：新人首問，美麗可愛的房姐，深圳現在確實如你所說銀行開始收緊jyd，你覺得後面ZF會陸續有什麼動作嗎？我們有兩套房，其中一套龍華春華四季園正做jyd，能貸120出來，想買棲遊家園，貝殼看房上面看到一套30平338W，求分析棲遊家園有什麼值得入手的，感謝

回答：棲遊家園分平層、複式和30平左右的小戶型。

優勢是:地鐵近、次新、帶花園。

劣勢是:周圍環境差、學位差。

比較適合上車 目前價格漲到略微投資，總價338W要看房子狀態，樓層 戶型 裝修等，如果各方面表現還不錯，沒有硬傷，可以入手。

提問：本人情況如下:85後湖北人,一家三口深圳戶口,本人家庭主婦,家庭年收入50W,存款約150,公積金26。房產情況:

1.深圳蛇口山海津77平兩房現自住(13年購入,老公名下,商貨100w,月供5000)。2.惠州大亞灣天悅龍庭88平兩房毛坯空置(12年購入本人名下,無貸款)。

問題：1.看到您一直強調惠州不能碰,天悅龍庭是否現在就要出手?純小白,請指點掛牌價格定多少合適呢? 2.有置換三房的想法,但考慮到南山的房價三房的120平左右帶好點學位的起碼得1200w(偏遠一些的不太想去),無奈彈糧不夠,現考慮先賣掉惠州房子加上手上存款投資其他不限購城市如重慶,或者有更好的推薦?持有兩三年再賣掉置換深圳三房。請問這個方案是否可行?另外現小兩房是否有必要提前還清貨款約90。感謝智慧的房姐，祝好！

回答：你好，出手大亞灣思路正確。根據裝修情況，單價9千-1萬出手比較合適。把賣房科技樹用上。投資學區房有很多打法：

1.買沒有學區的學區房（有暴擊）

2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富）

3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 前海置換想要戶型、學位、地鐵、商業、樓齡兼得，可以關注星球內推薦的小3房。

山海津未來潛力還不錯，近期需要用學位，可以考慮加按融資，入手一套學位盤。現在深圳比較適合置換。

深圳是大單，置換完再考慮入手重慶，重慶子彈50上車即可，但是需要長持，至少5年以上，不適合短炒。

提問：萬能的房姐，您好！！！王家灣十里鋪一帶紐賓凱繁華里，在十里鋪地鐵站建一個24層的紐賓凱五星級酒店，從地鐵站可以直接去酒店。分小戶賣40年產權，籤包租合同8年，2021年1開始返租，租金年收益是房價的6%。比起市面的租金收益高些。但如果酒店沒有預期收益，肯定也沒有6%。戶型有50，70，90，100平，房價1.7萬。感覺是開發商賣出去回籠資金，然後盈利了返租金給業主。第一，如果買，會有哪些坑？第二，其中90平這種公攤35%，值不值得，第三，如果不值得，漢陽這邊有沒有什麼可推薦的。

回答：開發商每年給你返5-8%，連續返5年，5年後呢，你可以自己收回，也可以繼續託管給開發商，是不是很心動？因為市面上的保本理財能做到5%就已經頂天了，但是天上不會掉餡餅，為什麼會出現返租的銷售模式呢？

很簡單，這是因為商戶既不好租又不好賣每年8%的高額返租錢是從哪來的呢？這種商鋪呢，在定價時呢，就已經把滿足成本做進了銷售價格當中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷，當你去說理的時候，才發現跟你籤返租協議的是一個第三方公司，而且已經破產了。

提問：聰明美膩的姐姐你好，想投資入一個重慶的期房，考慮到二手房的稅費較高貸款不大好辦，想買個新房投資，我主要糾結買華宇城還是天譽智慧城。華宇城在沙坪壩區鳳西路，三房總價173萬，套內均價1.97萬/平建面均價1.58萬/平，精裝，靠近環線鳳鳴山地鐵，號稱把華宇城打造成沙坪壩的第二商圈，目前商業配套還未建成。該樓盤附近的次新萬科金色悅城的掛牌均價為建面1.5-1.8萬/平，一半的首付可分期1年，以老人貸款可貸22年。彈子石地鐵附近天譽智慧城三房140萬，套內均價1.85萬，毛坯。感覺彈子石地段相對要好些，但只能貸款17年，而且首付不能分期。基於以上情況，請問買哪個投資更好呢？感謝！

回答：20年前的沙坪壩可是寸土寸金。為什麼這20年沙坪壩沉默了？最主要的原因是周圍沒有可開發的空地，擴展空間被限制住了。在可預料的未來，周圍依然沒有可開發的空間。

從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助於綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。

從重慶市政府的規劃來看，南岸集中發展茶園片區，江北則多組團開發，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木。區位和未來發展，彈子石都更有前景。

落實到選籌上，天譽智慧城在新盤中，性價比算還不錯的。不過離主幹道比較近，儘量不要買朝馬路的，噪音大。戶型選擇上，更傾向單價低的小戶型。

優先選籌，其次才是信貸。

提問：房姐，請分析下未來10年的房價走勢，感謝！

回答：1、未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。

2、沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。

3、未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再矇眼買房，也不要再豪賭。

提問：過了年就要28歲了，目前處於一個極度閉塞的環境。掌握光傳輸技術支持類技能，已取得華為認證，正在學習商務英語。個人比較自律，刻苦，工作期間考上了一所985，211院校軟件專業研究生，單位未放人。現在面臨兩種選擇，一是有機會轉到體制內當公務員，二是放棄現在待遇進入社會重新就業。鑑於當前的形勢，該如何做抉擇？希望房姐能夠指導。

回答：我覺得最重要的事情，最亟待解決的事情是：你把上班當做了生命的重點。為什麼這麼講？因為你十分強調刻苦，自律；講到工作還要帶上放棄，重新這樣的詞語。

你的努力目標，很大一部分是圍繞工作爭取滿足感和安全感。一旦你給自己這樣的定位，無論是進大廠還是體制，結果都差不多。如果你能充分認識到，工作的事歸工作，自己的事情還得靠自己，選擇哪邊並不太大差別，只要時間，地點，薪水能滿足自己的需求即可。

提問：房姐，怎麼能保證不遇上凶宅？

回答：首先大家要清楚，凶宅在市場中的佔比是極低的，正常買房很少能遇到，而且目前絕大多數的中介公司，都會第一時間告訴你這件事。所以不需要有太多的擔心。

第二，從經紀人方面入手。如果真的遇到了那種有問題的經紀人，第一時間不告訴你，故意瞞你很長時間，那麼可以肯定的是，這種經紀人在做事做人方面都有問題，你能感覺出來，遇上這種經紀人乾脆拉黑就完了。經紀人靠譜不靠譜，這個並不難看出來，那些喜歡耍滑條的經紀人，說話沒邊沒譜的經紀人，儘量就別接觸了，買房肯定是不能找他們買的。

第三，如果一套凶宅，業主想隱瞞，以正常房子的名義去賣，那麼業主肯定是比較心虛的。一般不敢往大中介去掛，都是通過小中介去交易。當然，我說的所謂大中介公司，一般就是綠中介。綠中介算是最有保障的一個，如果事前不知道是凶宅，買完之後，綠中介是可以全額賠付的。如果在小中介那裡看到了一套房子，大中介沒有，這個一定要留心。

第四，凶宅通常情況下，都會比正常商品房價格低，而且低很多。所以如果大家遇到了一套價格明顯低的房子，那你要做的就是要問清楚這套房子價格低的原因，沒有無緣無故的低價。

提問：房姐：目前中央提出“房住不炒”，武漢的房價一直穩著在，二手房市場交易量在萎縮，價格在降。以後在武漢投資房產還有上漲空間嗎？有多大空間？為什麼？

回答：房住不炒是這屆政府對房地產的態度，不會輕易改變。但中國房地產市場的根本問題—土地財政的根本制度因素—沒有任何變化。地方政府要發展經濟、要做基礎設施建設、要給公務員發工資，不賣地錢從哪裡來，繼續借債嗎？借債=印錢，通貨膨脹怎麼辦？

中國房地產市場的問題是根本的制度問題和發展動力問題，不是開個會提個口號就能夠改變的。我不質疑中央對房地產調控的決心，但是這必然導致很多副作用，最顯著的就是經濟降速、失業率上升，進而導致局勢不穩。後面房地產市場的走勢是以穩為主，個別城市可能會有行情，但這些城市像蘇州一樣會被嚴格打壓。

作為多軍，賺錢更為不易，不是所有的房子都賺錢了，要精挑細選才行。租金對多軍來說開始變得重要，建議出租，並長期持有房產。等待下一輪風口。 未來武漢市場會以平穩為準，小部分樓盤上漲，大部分維持現狀。對多軍來講，建議大家長持收房租，用租金覆蓋部分月供壓力。

我的建議結論如下：

1、新多軍和剛需。該買買，武漢市場單價1萬多真的很便宜，不要怕，買到就是賺到。

2、老多軍。建倉標的精挑細選，留足月供和首付，準備搶筍。

3、長持者。建議簡裝後出租，長租

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

請大家關注“武漢房姐”微信公眾號，進入知識星球提問，有問必答並送贈送價值10000元的內部資料；重要信息只在知識星球發佈。

知識星球已盤點出武漢投資性價比最高的樓盤。幫助提供選盤，砍價，貸款，破限購等專業意見，全程指導買房。私人訂製最適合你的房產投資方案，比別人快一步實現財富自由。

知識星球內部文章：

《房產稅為什麼會導致房價上漲？》

《如何找筍盤 抵押貸全流程操作手冊》

《乾貨！如何養出銀行無法識破的流水？》

《新版徵信被破解！離婚買房之路還能繼續》

《信用卡年賺100萬——賺錢全靠雕蟲小道》

《用好信用卡 可以讓你少奮鬥10年》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《因為宏觀調控，所以房價飛漲》

《深度剖析——為什麼買學區房100%會虧本？》

《99%的新區會失敗 以鬼城收場》

《一分鐘小白變大神 炒房秘籍速成篇》

《乾貨！炒房各流派都是怎麼賺錢的？》

《成為職業炒家 如何保證每次買進都能大賺？》

《房子裂變具體操作手法：一變二，二變四》

《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》

《破限購全套代持手冊+如何完美規避所有風險》