錦和越界世博園一角（圖源：錦和商業官網）
城市更新行業第一股誕生了。4月21日，上海錦和商業經營管理股份有限公司(下稱“錦和商業”)在上交所成功掛牌上市。股票簡稱為“錦和商業”，股票代碼為“603682”，錦和商業本次公開發行新股9450萬股，募集資金總額為7.47億元。
截至當日收盤，錦和商業報收11.39元，漲幅高達43.99%，已經觸及新股上市首日最高漲幅限制。城市更新第一股的上市“開門紅”，既體現了資本對行業和企業長遠價值的認可，也給了和錦和商業一樣的“二房東”園區運營商們一份信心。
據悉，成立於2007年的錦和商業總部位於上海市，是一家主要從事產業園區、創意產業園區的定位設計、改造和運營管理的文化創意產業園區運營商。錦和商業主要採用“承租運營”的經營模式，也就是人們俗稱的“二房東”園區運營商模式。
黃浦江畔的錦和越界世博園，乍一看是頗有年代感的老廠房，人字硬山屋頂，搭配復古的紅褐主色調牆體，一片錯落有致的建築群在層層綠茵映襯下格外奪目。2010年改造之前，這裡是上海南市電廠，它曾是上海工業歷史上的一個標誌性建築。
這個工業遺產轉型的“總操盤手”是錦和商業董事長鬱敏珺。2016年，經過團隊的一番修整，通過把原本的工業元素與藝術元素相結合，舊倉庫華麗轉身，成為一個充滿創意和藝術氛圍的互動、展示、交流平臺。這類改造就是所謂的城市更新。
這樣的城市更新在錦和商業的旗下共有近30個。截至錦和商業招股說明書籤署日，錦和商業承租運營的項目共24個，可供出租運營的物業面積約53萬平方米，參股運營項目2個，受託運營項目2個。據悉，整體項目數量、面積均處於行業領先地位。
錦和越界錦繡工坊改造前後圖（圖源：錦和商業官網）
作為較早進入城市更新領域的錦和商業，如今的上市也驗證了其當初靈敏的商業嗅覺。鬱敏珺帶領團隊改造的首個項目是上海金星電視機廠舊廠房。作為當時最大單體量的舊改工程，鬱敏珺和團隊壓力山大，但成功之後，就變得一發不可收拾。
如今，當房地產行業從增量轉向存量市場和城市土地供應愈發稀缺時，城市更新開始成為新賽道。目前中國城鎮化率已經超過60%，北上廣深等一線城市的城鎮化率均超過85%，
未來中國城鎮化將從外延擴張向內涵發展轉變，城市更新需求巨大。4月14日，國務院常務會議提出要推進城鎮老舊小區改造。今年各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點是2000年底前建成的住宅區。據有關部門統計，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。
在2020年，城市更新將迎來一次大的變局，有望成為拉動內需的一個新的增長點。最近中央也鼓勵經營困難的傳統百貨店、大型體育場館、老舊工業廠區等改造為商業綜合體、消費體驗中心、健身休閒娛樂中心等多功能、綜合性新型消費載體。
城市更新的核心，不再是千篇一律地推倒重來。大家逐漸意識到，留下來的也頗有味道。錦和商業董事長鬱敏珺在接受上海證券報專訪時表示，與位於CBD的高端寫字樓不同，文創園區是被打開的街區，開放式的環境更適合新經濟業態下的創業者。
2015年開始，中國掀起了創新創業的熱潮，這極大地刺激了大量從事各細分文化創意領域的中小微型企業蓬勃發展，而他們的選址取向令其放棄了核心商圈傳統意義上的寫字樓，從而選擇了散佈在大城市角落裡的各類創意產業園區。
在談及錦和商業緣何能上市時，鬱敏珺透露，正是得益於文化創意產業及雙創熱潮下創業中小微企業的快速發展，創意產業園的入駐需求正在迅速擴大，行業潛力相當可期。這也使其將公司定位於中國城市更新和文化創意產業發展領域的領先者。
標準排名城市研究院院長謝良兵認為，錦和商業第三次上市能成功，有著大環境的因素：一是前述的城市更新格局的變化；二是突如其來的疫情加速了城市更新作為擴大內需重要抓手的步伐，也令中央需要在融資渠道方面助力城市更新運營商們。
謝良兵表示，錦和商業能上市更重要的是在於其入行早，會運營。鬱敏珺向上海證券報記者透露，如果單純是出租空間，就沒有創造新的價值在裡面。而錦和商業的優勢恰恰就在於面對巨大的老舊物業存量市場，我們能夠發現、創造並提升其價值。
另外，錦和商業還通過自有資源優勢，將上下游企業引入園區，打造平臺型經濟，很多企業的客戶和供應商可能都在一個園區。這讓其承租模式賴以生存的出租率一直保持在90%以上。從公司營業收入看，2019年已達82196.08萬元，呈逐年遞增態勢。
上市之後，鬱敏珺對這一模式的想象空間更大。她認為，運營文創園區，其實是一個全價值鏈的專業服務，要有平臺思維。
錦和商業通過積極為入駐企業提供政策諮詢及相關專業增值服務，在提升企業黏性的同時，還能形成一個富有含金量的大數據庫。
2016年3月9日，錦和商業第一次衝刺IPO被否。時任發審委認為，錦和商業及控股子公司承租運營的18個園區中，有越界創意園、越界·永嘉庭等13個園區項目的土地使用權實際使用情況與規劃用途不一致，並且存在9個園區的土地性質為劃撥土地的情形。
2017年11月7日，錦和商業IPO第二次被否。土地使用合規性問題仍是被否原因之一，但本次被否則增加了園區改造過程中是否存在關聯交易、流動資產均遠低於流動負債、租金收入緣何遠高於租金成本、利潤對關聯方是否存在重大的依賴等等問題。
此次IPO雖然成功，但此前兩次被否的問題依然存在。標準排名城市研究院院長謝良兵表示，因為是政策性強的行業，錦和商業遇到的問題是這個領域普遍存在的難題，且將伴隨著城市更新的成長而長期存在。《招股說明書》顯示，這些風險分別是——
一是用地政策風險。錦和商業承租運營的 24 個園區項目中，9 個園區承租的建築物所在土地為物業產權方以劃撥方式取得，15 個園區（含部分園區的土地為物業產權方以劃撥方式取得）承租的建築物所在的土地使用權實際使用情況與規劃用途不一致。
二是公司承租運營園區中部分房產未取得產權證書的相關風險。錦和商業運營的越界X2創意空間因歷史原因尚未取得產權證書；截至 2019年9月末，其承租運營的園區中雙方租賃合同中約定的未取得產權證書的房產面積合計多達 32856.52平方米。
三是項目收入集中度較高風險。越界創意園是錦和商業收入貢獻最大的單個項目。2016年、2017年、2018年及2019年1-9月，越界創意園收入佔公司主營業務收入的比例為 31.83%、26.61%、23.01%和20.84%，雖逐年下降，但仍處於較高水平。
四是公司流動比率、速動比率較低。因是二房東模式，2016 年末、2017 年末、2018 年末及 2019 年 9 月末，公司的流動比率分別為 0.21、0.26、0.49 和 0.58，速動比率分別為 0.15、0.19、0.41 和 0.45。一旦遭遇不利變化，短期償債能力堪憂。
或許，這些才是錦和商業上市之後需要真正持續面對的問題。
來源 | 園區薈（ID：biaozhunpark）
整理 | 薈薈
資料 | 上海證券報、錦和商業招股說明書等
——往期文章推薦——
2019年度高新區排名 | 火炬特色產業基地名單
中國服務機器人報告 | 國家級開發區土地集約排名
蔚來汽車落戶合肥背後 | 不見面招商成主流
2019年度國家經開區排名 | 應急產業示範基地名單
首批13個國家應用數學中心背後的產業密碼
