文/金不換
風口上，有的豬垂直升空，越飛越高，而有的豬稍有緩慢爬升，隨後便直線墜落，徒留一地豬毛。
01
去年招進來的幾個小年輕裡，只剩下一隻單身狗，就姑且喚他為“剩哥”。
剩哥前段日子可沒少鬧心，他租住的房子被聲稱收不到租金的房東上門換鎖強行趕人，雖然剩哥拍著胸脯保證從來沒有拖欠過一毛錢租金。
這種“事故”看似矛盾，但只要把場景一搬進長租公寓市場，那麼大家皆已經見慣不驚。
租戶房東的確都很無辜，真相都只有一個，又是一起負責公寓運營的公司收了租戶租金卻不給房東打款的典型案例。
新聞裡“野雞”長租公寓頻頻爆雷眾所皆知，只是剩哥萬萬沒想到自己租住的業內知名品牌“某客”公寓照樣不管不顧突然跑路，留下滿地狼藉。
不過，在踩雷長租公寓這事上，狗剩從來不會孤單。
其實長租公寓跑路現象，就像一場持續了幾屆的“跑路”錦標賽，各種“客”字結尾的公寓託管平臺在這兩年紛紛踴躍參賽，喔客、沃客、巢客，下一位擅長“跑路”的選手又不知道是哪一客。
資料顯示，2019年全年，長租公寓至少有53家出現問題，其中資金鍊斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
進入2020，疫情“黑天鵝”更是讓房屋租賃市場雪上加霜。據報道，今年2月到4月之間，已經有16家長租公寓跑路。近日又是集中爆發，長租公寓“雷潮”翻湧席捲多地，租戶房東避猶不及，紛紛中招。
8月27日， 8月29日，杭州長租公寓友客、巢客相繼爆雷，上萬租戶無處安身；
8月31日，上海嵐越宣佈資金鍊斷裂，公司辦公室一夜之間人去樓空，經偵已經介入調查；
9月1日，長租公寓唯二上市的“大佬”，青客公寓也在成都被爆攜款跑路，逼得青客公寓下場闢謠，這距青客在納斯達克敲鐘上市不到一年。
一時間泥沙俱下，朝陽行業愣是一片夕陽光景。
02
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，我愛我家前副總裁胡景暉一語成讖，錢沒了，家也沒了的狗剩們體會頗深。
不怪剩哥們沒有防備，只能說這一路走來，長租公寓的由盛轉衰，節奏變換著實太快。
2015年，國家層面陸續在金融、政策、房源、稅收多個維度發力房屋租賃市場，地方政府則高喊 “租售同權”。租賃市場成了地產界最接近風口的豬，眼看就要被政策紅利帶飛。
2016年，萬科宣佈“萬村計劃”，在全國各地建立新型的租賃社區，頭部房企代表行業拍馬殺入長租公寓市場，堪稱長租公寓爆發的「元年」，經營主體形成兩大流派。
TOP30房企陸續制定租賃市場戰略，「房企系」拍馬殺入。「互聯網系」趁著資本東風+二房東模式“輕資產”運作，不計血本的跑馬圈地，哄搶房源，擴張更是迅速。
2018年，頭部品牌「互聯網系」代表自如、蛋殼、青客，「房企系」代表萬科泊寓、龍湖冠寓、碧桂園碧家，兩大流派各自有夢，各自精彩，似乎都有著光明的未來。也就在那一年，長租公寓品牌達到2000來家，野蠻生長，負面頻發，甲醛超標、抬升租金、租金貸亂象紛呈。
那一年，剩哥們紛紛疾呼：買不起房只是開始，租不起房才是歸宿。
那一年，各地政府紛紛意識到事態的嚴重，穩定租金政策迭出，把租金漲幅壓縮在5%。
政策一出，長租公寓描繪給風頭資本的成長美夢也只能同賈會計一樣，為夢想窒息。
2019年，「房企系」萬科、朗詩、遠洋等房企長期公寓，要麼收縮業務、要麼悄然撤退。
2019年5月朗詩集團宣佈將旗下長租公寓業務等五項非地產業務，剝離至控股集團；
2019年6月遠洋集團欲整體轉讓長租公寓部門，尋求退出；
2019年7月萬科曾經大鳴大放的“萬村計劃”拋棄部分已簽約房源主動違約。
「房企系」 即便“分手”也還算優雅，而「互聯網系」的花式跑路徹底是臉都不要。
“租金貸”、“高收低租”，「互聯網系」看似花活頗多，可據報道稱，從去年延續至今的“雷潮”主角十有八九出自互聯網運營平臺，即便上市品牌照樣搖搖欲墜，整個行業隨著「互聯網系」公寓品牌此起彼伏的“爆雷”一起進入至暗時刻。
原因很簡單，最大的問題根源就是國內的租售比過低，大部分「互聯網系」的模式水土不服。
2019年我國50個重點城市的租售比為1：592，換句話說年租金收益率大概2%，意味著靠自持物業賺取租金的盈利不可行。所以也就不難理解輕資產上陣，公司化“二房東”成為「互聯網系」的主要運作模式。
可二房東模式的問題在於，二房東沒有資產，國內傳統金融遊戲以抵押為本，如今無法實施，“二房東們”的融資工具極其匱乏。於是，儘管國內無論大小風投素以喜愛賺快錢聞名，但「互聯網系」中無論騙風投的還是做實事的，皆沒得選擇，只能集中投入風投的懷抱，使得這個行業的融資成本動輒以年化15-20%計。
這麼高的成本還怎麼玩下去？大部分的「互聯網系」不得不劍走偏鋒，在金融市場大搞金融創新，“租金貸”也好，“高收低租”也罷，無非是換著花樣使租金現金流快速回收，提升資金使用效率，降低資金成本。
藉助這些操作歸集資金構建資金池，小部分支付給房東外，大部分去搞擴張做投資，一顆顆雷彈就此埋下，一旦擴張過快，一時的投資失敗，暫時的營收下降，乃至疫情“黑天鵝”全部都能觸發資金斷裂的導火索。
雪上加霜的是，2019年12月25日住建部等6部委聯合發文，要求租金貸的業務佔比不得超過三分之一，超過比例的應當於2022年底前調整到位。拋棄眾多互聯網長租平臺的核心要素租金貸，商業基礎愈顯搖搖欲墜。
相比「房企系」的自帶資本屬性和遠比租金靠譜的房產升值。
「互聯網系」唯有感嘆，沒有資產就有原罪
03
我問剩哥，為什麼選擇長租公寓？
剩哥回答“既有不錯的居住體驗，又有方便脫單的機會。”
有顏值的裝修，隔三差五的社群活動，確實對年輕單身的群體頗具吸引力。有媒體為一線城市長租公寓用戶做過“畫像”，95後、單身，是客群的兩個重要標籤。
這與發達國家大量為中產階級服務的長租公寓明顯不同。說白了，長租公寓本質上是一種消費升級，無論更好的居住體驗，還是優質的衍生服務，都需要為此掏更多的鈔票。
然而中國沒能出現中產階級租房的市場，考慮中國的社會環境及人民群眾的買房執念，未來估計也很難有。
中國式長租公寓把客群對準錢包乾癟卻消費至上的年輕群體。
於是，當嗜血的資本玩壞了一批又一批長租公寓的同時，長租公寓也玩慘了一批又一批涉世未深的年輕人。
一如剩哥沒能脫單，“狗屋”也莫名其妙被端。
暗藏殺機的「互聯網系」長租公寓，本就是年輕的人們不該招惹的對象。
租售比的過低，不是短期能夠化解的矛盾。未來，長租公寓市場，更可能是靠自持房產升值獲利的「房企系」，與即將大舉入市盈利追求較低的公共租賃天下二分。
但是現在，還有多少房企願意緊緊咬住這門生意？
