近期，蛋殼公寓爆雷事件引發各界廣泛關注。因蛋殼公寓拖欠房東房租，導致租客面臨被房東掃地出門或強制清退困境，還有的租客在不知情的情況下被“網貸”，陷入違約困境。
12月3日，廣州蛋殼公寓18樓租客墜樓身亡。事發後，該租客室友張先生對中國新聞週刊表示，他們於11月24日左右收到房東通知，因房東未收到房租要求租客限期搬離，“不確定是否是因為這事才跳樓”。
(來源：受訪者供圖)
隨後中國新聞週刊聯繫到該房屋業主衷先生，他稱真正的業主是他朋友，由於人在香港，委託他幫忙處理此事，貼公告是為了能讓租戶聯繫他，“住了哪些人，合同簽了幾年，要先把情況瞭解清楚，再商量怎麼解決，結果沒有一個人聯繫我。”
12月4日，最高法對長租公寓頻頻爆雷進行回應：若形成案件進入司法程序，人民法院將嚴格依法進行審理，以事實為根據，以法律為準繩，依法保護公民、法人的合法權益。
隨著蛋殼爆雷事件持續發酵，長租公寓陷入信任危機，其“高收低租”模式及發展前景備受質疑。此外，擺在長租公寓面前的，還有一系列亟待解決的問題：顧客維權難，房東收不到錢，誰該為此事買單？長租公寓“租金貸”又該如何處理？
蛋殼爆雷
蛋殼公寓是紫梧桐（北京）資產管理有限公司旗下的互聯網長租公寓品牌，由高靖、崔巖二人創辦於2015年，此後二人共同負責蛋殼公寓的管理和運營。隨著租房市場的不斷髮展，2020年1月17日，蛋殼公寓在美國紐交所上市。
然而，背靠資本市場，蛋殼公寓卻頻頻出現爆雷事件。
在12月3日發生的這起跳樓事件背後，對於為何會貼告示限期租客搬離，房屋業主衷先生表示，“已經兩個月沒有收到房租了”。
不過對這一說法，租客張先生表示，“我們的租金已經支付給了蛋殼公寓”。與此同時，張先生還表示，“不確定室友是否是因為這件事才跳樓”。
目前，關於這名租客跳樓的真實原因，官方尚未有明確結論。
蛋殼危機，在今年更早時已經逐漸爆發。今年10月，蛋殼公寓陷入“跑路、倒閉”風波，彼時蛋殼回應稱，部分合作方因與公司存在商業糾紛，採取了過激行為，散佈不實言論、視頻、圖片，已報警處理，並表示蛋殼公寓經營活動一切正常。
11月以來，蛋殼“倒閉、跑路”風波持續發酵。11月9日，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包括租戶、供應商、保潔、維修人員，現場曾一度發生肢體衝突。與此同時，蛋殼公寓出現服務停擺：斷電、斷水、斷網，房東收不到蛋殼的房租，驅趕租客。而租客被強制清退的同時，面臨房租、押金難退，貸款違約等困境，維權困難。
就上述相關問題，中國新聞週刊曾嘗試聯繫蛋殼公寓相關負責人，但對方表示已離職。
隨著蛋殼爆雷事件越演越烈，12月4日，在國新辦新聞發佈會上，最高法副院長、二級大法官楊萬明對蛋殼爆雷事件進行了回應：目前有關地方和部門正在對此事依法依規進行處理，若此事形成案件進入司法程序，人民法院將嚴格依法進行審理，以事實為根據，以法律為準繩，依法保護公民、法人的合法權益。
同日，北京蛋殼公寓租客李先生對中國新聞週刊表示，現在的訴求就是希望蛋殼方給個說法，解除租金貸，並退還押金。“退了也沒用，錢在蛋殼app裡面，提現不出來。”張先生說道。
李先生與蛋殼簽了一年的租房合同，並一次性通過租金貸把一年的房租都交給了蛋殼。然而，剛搬進蛋殼一個多月，蛋殼就爆雷了。原本他想著自己是年付租戶，希望蛋殼履約，能繼續住下去就行。沒想到，蛋殼遲遲沒有付給房東租金，他也於12月2日收到了房東的騰房通知。
(租戶收到的騰房通知 來源：採訪者供圖)
而周女士則是在不知情的情況被辦理了租金貸。她於今年9月底與蛋殼公寓簽訂了半年的租房合同，直到11月蛋殼頻頻爆雷，她才知道自己被辦理了租金貸。“當時管家說，在銀行卡里留充足的錢就好，房租會自己扣，也沒細看扣款方是誰。”
對蛋殼租戶在意的租金貸問題，12月2日，微眾銀行公告稱給予蛋殼租戶剩餘貸款本金將免息延期至2023年12月31日。12月4日，微眾銀行再度發佈公告：“蛋殼租金貸租戶退租後，與我行簽署協議，將退租後蛋殼公寓所欠的預付租金，用於抵償租戶在我行的貸款。然後我行結清該筆貸款。”
(來源：微眾銀行官微)
李先生對此表示，延緩貸款，還是終止貸款，微眾銀行還沒有給出比較明確的答覆。12月4日晚間，微眾銀行官方微博發文對租金貸解決方案進行了解釋：完成退租後，不用還錢，貸款可結清，不會影響徵信記錄。
微眾銀行上述關於租金貸的方案究竟怎麼執行？中國新聞週刊曾致電其官網披露電話，對方表示租金貸不在其業務範圍內，並轉接了負責租金貸的業務部門，不過，該部門電話無人接聽。
北京市東元律師事務所孔磊律師對中國新聞週刊分析，根據微眾銀行的公告，租客可先不用償還銀行貸款。因為蛋殼違約，對租客欠付的租金，可直接抵償租客對微眾銀行欠付的銀行貸款。
不過他也談到，雖然蛋殼爆雷，但租客仍然需要償還銀行貸款。從法律上看，租客與銀行簽訂了貸款協議，蛋殼爆雷，租客可向蛋殼主張權益，但對於銀行的欠款，仍需要償還。從情理上而言，蛋殼爆雷，租客住不了房子，仍然需要償還銀行貸款，對租客而言，不公平。
在京師律師事務所律師孟博律師看來，微眾銀行發佈的公告，意味著蛋殼租金貸客戶退租後，所剩預付租金可抵償貸款，原本需由租客承擔的資金貸債務將轉移給蛋殼公寓償付。租金貸用戶可以通過申請徵信保護期、與銀行進行溝通等方式，儘量降低相關負面影響。蛋殼公寓需承擔因爆雷事件而給房東、租客所造成的損失。
“高收低租”模式何時休
蛋殼公寓淪落至此，與長租公寓的運營模式脫不了干係。
眾所周知，長租公寓多采用“高收低租”的方式，即以高於市場的價格拿房，按月或按季度向房東支付租金，再以低價出租房屋，但一次性收取租客半年或一年房租，從中賺取中介和服務費用。
通過上述方式，長租公寓可以迅速擴大規模。截至2020年3月31日，蛋殼公寓已在北京、上海、深圳等13個城市入駐，運營公寓數量為41.9萬間，同比增長46.8%。
但“高收低租”的商業模式同時也存在盈利風險。據瞭解，該模式前期一直處於虧損運營狀態，只有當長租公寓的規模大到可以影響當地房屋租金價格，且房屋出租率高且租客流動性大時，才能實現盈利。
事實上，近年來蛋殼公寓盈利困難。財報顯示，2017-2019年，蛋殼公寓淨利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2020年6月10日，蛋殼公寓披露上市後首份財報，即2020年一季報。根據財報，2020年一季度，公司實現營業收入19.4億元，同比增長62.48%，實現淨利潤-12.34億元，去年同期淨利潤為-8.16億元，虧損面進一步擴大。
在此情況下，蛋殼公寓抵禦風險能力較弱，一旦資金鍊斷裂，旗下公寓就會出現爆雷事件。此前，蛋殼公寓多次因“租金貸”問題陷入輿論的風口浪尖。
“租金貸”即租客與長租公寓企業合作的金融機構簽訂貸款合約，金融機構替租客向長租公寓企業支付全年房租，租客再分期向金融機構償還租房貸款。通過上述方式，長租公寓企業可提前從金融機構獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務槓桿，用以規模擴張、吸納新房源。
早在2017年，蛋殼公寓就因“租金貸”問題被深圳市消委會約談並要求整改。2020年6月初，深圳蛋殼公寓被曝出“套路”租客貸款全年租金、“勒令”租客退租、違規搭建房中房等問題。
新浪旗下的黑貓投訴平臺數據顯示，截至2020年12月5日，消費者對蛋殼公寓的投訴為32461條，投訴理由多為消費欺詐、合同糾紛、強制退租等。
此外，根據天眼查，蛋殼公寓背後的紫梧桐（北京）資產管理有限公司曾多次因改變房屋內部結構並分割出租、虛假宣傳等事項受到相關行政部門的處罰，歷史行政處罰高達115起。
背靠巨大的租房市場，長租公寓快速發展，目的之一是解決房東、租客信息不對稱等問題，讓房東租得省心，租客住得放心。然而在經過重重波折、多次整頓之後，長租公寓平臺依然存在諸多問題，屢次打擊消費者信心。
12月4日，自如發佈“暖冬守護”計劃。
計劃顯示，上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武漢等地的業主和租客在與蛋殼公寓解除合約後，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內按原價可在當前房屋繼續居住，並最高減免一個月房租。業主將房屋委託給自如後，自如免收業主未來一年的託管服務費，並提供房屋出租、房屋維護、租務處理等服務。業主和租客可通過熱線電話和線上申請方式參與這一計劃。
對於自如上述針對蛋殼租戶、業主的扶持方案，業內人士對中國新聞週刊表示，蛋殼公寓作為長租公寓行業為數不多的頭部玩家，它的爆雷引發了長租公寓的信任危機。
上述業內人士指出，作為提供住房基礎服務的重要市場平臺，長租公寓平臺依然有其存在的市場基礎，目前長租公寓產業面臨轉型升級的關鍵節點，需要更加規範的發展，避免出現“高收低租”等不正常的市場現象。
