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4月，房地產市場持續復甦，供、求同比跌幅由上月的3成收窄至不足1成，近乎與去年同期持平。一線滬、深豪宅大賣，高端客群購買力依舊強勁，二三線城市因疫情壓抑的購房需求集中釋放，尤其是重慶、徐州、杭州、青島等城市顯著放量，處同類城市前列。二手房市場如是，部分城市如南京、杭州成交同、環比齊增，市場快速升溫。土地市場同樣在城市恢復供地後，成交建築面積明顯回升，受供地結構影響，成交樓板價和溢價率雙雙延續上升態勢。
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供應：環比增61%、同比僅降7%，南寧、青島、鄭州放量顯著
4月，28個重點城市新增供應面積2308萬平方米，環比增長62%，同比下降7%，降幅較上月顯著收窄。疫情對樓市推盤的負面影響也逐漸消退，多數城市項目都在加緊推盤，彌補前期供貨不足造成的損失。
一線城市商品住宅新增供應面積190萬平方米，環比大增49%，同比下降24%。北京推盤節奏顯著加快，4月供應量為58萬平方米，同、環比均保持增勢；上海本月供應環比大增，絕對量在四個一線城市中居首，同比微跌5%。廣州因一季度供應放量而成交略顯疲軟，近期房企普遍放緩供貨節奏，4月供應出現階段性回調，同、環比降幅仍保持在3成以內。預期5月一線城市供應仍將延續穩步增長態勢。
二三線城市本月新增供應面積2118萬平方米，環比增長63%，同比下跌5%，降幅較3月顯著收窄。分城市來看，南寧、青島、鄭州放量顯著，4月供應量均超140萬平方米；多數城市的供應環比仍保持增勢，推盤量穩步復甦，僅成都、南京為負值；同比來看，24個二三線城市漲跌參半，多數城市漲跌幅都在3成以內。值得關注的是，疫情爆發地武漢供應量穩步恢復，4月供應量已近100萬平方米，不過同比跌幅仍超5成。預判5月，我們認為，隨著年中衝刺季來臨，疫情負面效應也在遞減，整體樓市的供應仍有望穩步增加，逐步恢復到去年同期水平。
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成交：同比降幅收窄至5%，滬深杭等高端住宅呈現“小陽春”
供應穩步放量，4月樓市成交隨之也顯著回升。28個重點城市整體成交面積2383萬平方米，環比增長43%，同比微跌5%，顯著超過2020年月均水平。
一線城市總成交為228萬平方米，環比增37%，同比下降10%。北、上、廣均呈現環比增、同比降態勢，廣州降幅最小，僅為8%；值得關注的當屬深圳，4月成交面積為39萬平方米，環比增長8%，同比上漲25%，主要在於豪宅項目頻頻勁銷，例如深圳招商太子灣·灣璽開盤當日即售罄。又如近日上海碧雲尊邸開放認籌，當前認籌率已超318%。此外，深圳南山區、寶安區等熱點區域新房項目出現“喝茶費”等現象，市場火熱程度可見一斑。
二三線城市總成交2155萬平方米，環比大增44%，同比下降4%。從絕對量層面，重慶、徐州、杭州等都迎來了疫情後需求的集中釋放，4月成交量均超140萬平方米，典型代表如徐州，美的東湖天城項目4月內連續開盤2次，目前已全部售罄。值得注意的是，美的東湖天城已經從2019年6月份首開價9800元/平方米漲到當前的10800元/平方米，價格上揚，成交量依舊保持增勢。環比來看，二三線城市近乎全線“飄紅”，僅成都成交面積較上月小幅回調。同比來看，多數城市仍未恢復至去年同期水平，武漢、蘇州、昆明、寧波同比跌幅顯著，均超35%，市場復甦動力略有不足。
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庫存：超半數城市庫存小幅擴容，京漢廈和大連消化週期異常超36個月
4月，隨著社會生產秩序逐步恢復，多數城市商品住宅供應明顯放量，持續兩月的供不應求狀況有所改善，五成以上城市供求比大於1。受此影響，半數以上城市庫存面積環比小幅擴容，同比來看七成以上城市庫存也處在上升通道，武漢、鄭州、長沙等同比增幅超40%。
成交逐步復甦帶動24個重點城市消化週期環比明顯縮短，16個城市恢復至18個月警戒線以下。但相較於去年同期，庫存擴容疊加成交縮水，近九成城市消化週期同比拉長，其中北京、武漢、廈門、大連四城消化週期已高於36個月，去庫存壓力猶在。
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成交結構：120-144平產品佔比下降，深圳中高檔佔比增11PTS
從價格段分佈看，本月京滬低檔產品成交佔比與上月持平，深圳回升5個百分點；中檔產品上海回落3個百分點，北京、深圳分別回升4個、1個百分點；中高檔產品佔比三城皆有所回升，深圳回升11個百分點最顯著；高檔產品佔比上海上揚3個百分點，京、深分別回調8個百分點和17個百分點。
從面積段分佈來看，本月深圳90平方米以下產品佔比上升7個百分點；120-144平方米產品佔比三市全部小幅回落；144-200平方米產品佔比上海微增2個百分點，深圳微跌3個百分點；200平方米以上大戶型產品成交北京、上海分別回升1個百分點和3個百分點，深圳回調1個百分點。
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二手房：成交環比再增16%，京杭蓉青繼續激增，深圳略有回調
4月，二手住房市場交易延續3月熱度，多個省區市迎來“小陽春”。CRIC監測數據顯示全國8個重點城市二手住房成交面積為463萬平方米，環比再增16%，但同比仍跌29%，整體市場規模恢復正常水平仍需假以時日，預計在“房住不炒”的主基調下，全國二手房市場將維持量增態勢。
具體城市也是分化顯著。北京、杭州、成都、青島等成交繼續放量，環比增幅皆超過30%，深圳環比跌22%顯著回落，其他城市環比增幅放緩。南京、杭州本月成交面積均超去年同期，其中杭州同比更漲49%。3月最亮眼的深圳則在本月迎來回調，市場過熱後出現的一些亂象引來包括央行以及市住建局的管控，4月同、環比分別將22%和13%。但可以明確的是深圳當前購房需求旺盛活躍，預計後續市場規模將回歸上揚。其餘如北京、成都、青島、廈門等城4月市場均保持恢復，環比量增、同比跌幅收窄。
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土地：一二線優質地塊集中出讓使成交量價齊漲、溢價率全線回升
在3月份大部分城市恢復供地、供應放量的前提下，4月份土地市場總成交建築面積明顯回升。據CRIC監測數據顯示，截止至4月29日，全國300城經營性土地共計成交2679幅，環比3月增加44.9%，同比降幅進一步收窄至15.9%；成交建築面積為17314萬平方米，環比大增57.5%，但較去年同期相比仍低12.6%；成交總價方面，本月土地成交總金額也隨成交面積的回升也大幅增加，環比3月近乎翻番，增至5298億元；由於一、二線成交佔比提升，加之優質地塊出讓較多，本月平均樓板價增至3060元/平方米，較3月份上漲了21.6%，也突破2018年以來的新高。
市場熱度方面，本月成交溢價率延續上升態勢，達到15.6%，較3月上升3.3個百分點，創下自2019年7月以來的新高。並且各能級城市市場熱度保持一致，溢價率均呈上漲趨勢。成交溢價率的上升主要是受二三線重點城市優質土地出讓增加影響，38個溢價率超過15%的城市中，二線、三四線則分別有11和26城，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率更是超過30%。與此同時，重點監測城市流拍率也有所上升，環比上月增加2.8個百分點至9.7%，青島、合肥、蘭州、廣州等城市流拍地塊較多，主要是位於遠郊區縣、配套欠缺、條件一般的地塊。
據CRIC監測數據顯示，4月一線城市土地成交總建築面積為443萬平方米，環比增加102%，同比更高達258%；主要是北京、上海、廣州高總價地塊成交體量大幅增加，平均樓面價增至12893元/平方米。
二線城市土地成交也明顯上揚，成交建築面積為5055萬平方米，較上月上漲77%，較去年同期也小幅增加6%；在廈門、南京、福州、杭州等城市優質地塊集中成交的帶動下，地價也隨之上升，平均樓板價為4806元/平方米，較上月上漲了16%，但去年同期相比仍有8%的差距。本月有16個城市的成交量突破100萬平方米，其中西安的成交體量最高，總成交建面達597萬平方米。
三四線城市土地市場也進一步恢復，成交面積環比上月大幅上漲近5成，但同比仍然不及去年同期，由於多個城市均有市區中心位置土地出讓，三四線城市整體地價也較上月進一步上漲，達到1944元/平方米，同比漲幅也在10%以上。以熱點三四線城市來看，本月溫州、佛山、南通、惠州4個城市的成交量均超過了100萬平方米，成交量在50萬以上的城市數量較上月明顯增加。
本文摘自《2020年4月全國市場簡報8P》
排版丨CICI
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